中国海外发展（00688.HK）2026年中报点评：好房子体系树立市场标杆，土储积极补仓

公司2026年上半年实现营业收入976亿元，同比增长17.3%，归母净利润70.3亿元，同比下降18.2%。毛利率16.1%，较2025年同期下降1.3pcts。分业务来看，开发业务营业收入918.6亿元；商业运营业务收入35.8亿元，同比增加1.13%；其他业务内外部收入为42.8亿元，外部收入为21.6亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为20.5亿元，同比上升35%。

销售额保持行业前列，土储补仓节奏加快。公司“中海好房子 Living OS”系统落地，助力产品销售。2026年上半年实现销售金额1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售金额居行业第一；销售面积450万方，同比下降12.1%。期内集团系列公司（不含中海宏洋）在北上广深及香港五个城市实现合约销售额789.9亿元，占整体合约销售额的68.6%，其中北京实现合约销售247.5亿元。公司保持补仓节奏，2026年上半年集团新购地9宗（含1块香港合作地块），新增土储总建面76万平方米，权益建面74万平方米，权益购地金额76.6亿元；本年初至8月底，本集团新增购地18宗，权益购地金额333.4亿元，补仓力度持续加快。期间本集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2207万方，权益面积1960万方。

商业运营收入35.8亿元，购物中心收入同比提升。公司2026年上半年商业运营业务收入35.8亿元，同比增加1.13%。具体看，购物中心和写字楼收入占比分别为32%和48%，其中购物中心收入11.6亿，同比增长11.4%；写字楼收入17.2亿元，续租率63.1%。此外长租公寓收入为1.8亿元，酒店及其他商业运营收入为5.2亿元。资产管理能力同步提升。截至期末，轻资产管理规模250万平方米；同时在2025年上市的华夏中海消费REIT在今年上半年平稳运转，为集团经营性业务向资产管理业务转型提供持续动能。

债务结构持续优化，成本优势持续塑强。2026年上半年，公司期内有息负债规模下降101.5亿元，资产负债率为51.6%，较2025年底下降2.50pcts；银行存款及现金1211亿元，占总资产的13.7%；分销及行政费用合计占收入比例约2.8%，其中分销费用同比下降20.8%；公司平均融资成本进一步下降为2.76%，融资成本处于行业最低区间。

投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足。预计公司2026-2028年EPS分别为0.94、0.95、1.07元。参考可比优质头部公司市盈率均值，给予公司2026年14.5倍PE，测算市值约1719亿港元，对应股价15.7港元，维持“推荐”评级。

风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。