2024年中报点评：高端改善支撑销售业绩，土储谨慎补仓

事项： 2024上半年公司实现营业收入869亿元，同比下降2.5%；归属普通股东净利润103亿元，同比下降23.5%。 评论： 上半年毛利率22.1%，已售未结金额2109亿元，较2023年末增长13.5%。 1）2024年上半年公司毛利率22.1%，归属股东核心净利润率12.2%。2）截至2024年6月底，集团系列公司（不含中海宏洋）已售未结金额为2109亿元，较2023年末增长13.5%，保障2024年结转体量。 核心城市改善型项目保障销售金额，土储谨慎补仓，上半年投资强度仅8.1%。 1）2024年上半年公司实现销售面积544万方，同比下滑32.3%；销售金额1484亿元，同比下滑17.6%，合约销售均价为27279元/平米，同比上升21.7%。主要原因是核心城市高端改善型项目贡献大量销售额，上半年公司在一线城市的合约销售额为744亿元，占总销售额的62.7%，其中上海、北京、深圳、广州销售金额分别为340亿元、193亿元、107亿元、105亿元。2）公司新增土储较为谨慎，2024年1-6月集团系列公司（不含中海宏洋）仅获取6宗土地，总地价120亿元，投资强度约8.1%，权益地价114亿元，分别位于北京、西安、天津、济南。截至2024年6月底，公司土地储备总建面约3322万方，权益建面2886万方。 上半年商业运营收入同比增长20%，购物中心运营收入同比增长57.6%。1）截至2024年6月底，公司商业运营规模871万方，其中85%为重资产自持，15%为轻资产运营；2）上半年商业运营收入为35.4亿元，同比增长20%，其中写字楼、购物中心运营收入占比分别为50%、31%，购物中心上半年出租率96.6%，销售额、客流分别同比增长30%、28%，推动收入大幅提升57.6%至11.1亿元。 现金流稳定，融资成本保持优势。截至2024年6月底，公司资产负债率为56.1%，持有银行结余及现金为1002亿元，经营性现金流持续为正；2024年上半年公司平均融资成本为3.5%，分销及行政费用合计占收入比例约3.9%，费效比行业领先。 投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足。考虑到行业处于调整阶段，我们预计公司2024-2026年营业收入分别为2176、2289、2425亿元，实现归属普通股东净利润分别为273、291、312亿元，对应EPS分别为2.50、2.66、2.85元。参考可比优质头部公司市盈率均值，我们给予公司2024年6.6倍PE，测算市值约1971亿港元，对应股价18港元，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标