2024年中报点评：高端改善支撑销售业绩，土储谨慎补仓

事项：2024上半年公司实现营业收入869亿元，同比下降2.5%；归属普通股东净利润103亿元，同比下降23.5%。

核心观点与关键数据：

1. 经营业绩：毛利率22.1%，归属股东核心净利润率12.2%。已售未结金额2109亿元，较2023年末增长13.5%，保障2024年结转体量。
2. 销售表现：销售面积544万方，同比下滑32.3%；销售金额1484亿元，同比下滑17.6%，合约销售均价27279元/平米，同比上升21.7%。核心城市高端改善型项目贡献主要销售额，一线城市占总销售额62.7%。
3. 土地储备：新增土储谨慎，上半年获取6宗土地，总地价120亿元，投资强度8.1%。截至2024年6月底，土地储备总建面约3322万方，权益建面2886万方。
4. 商业运营：商业运营收入同比增长20%，购物中心运营收入同比增长57.6%。商业运营规模871万方，85%为重资产自持。购物中心出租率96.6%，销售额、客流分别同比增长30%、28%。
5. 财务状况：现金流稳定，资产负债率56.1%，持有银行结余及现金1002亿元，经营性现金流持续为正。平均融资成本3.5%，分销及行政费用占收入比例3.9%，费效比行业领先。

研究结论： 公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足。预计2024-2026年营业收入分别为2176、2289、2425亿元，净利润分别为273、291、312亿元，EPS分别为2.50、2.66、2.85元。给予2024年6.6倍PE，测算市值约1971亿港元，对应股价18港元，维持“推荐”评级。

风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。