中国海外发展（00688.HK）2025 年半年报点评

房地产2025年09月14日 推荐（维持）目标价：20港元当前价：15.04港元 中国海外发展（00688.HK）2025年半年报点评 好房子体系树立市场标杆，土储积极补仓 事项： 华创证券研究所 ❖2025上半年公司实现营业收入832亿元，同比下降4.3%；归属普通股东净利润86亿元，同比下降16.6%。 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 评论： ❖上半年毛利率17.4%，已售未结金额1750亿元，较2024年末减少19.8%。1）2025年上半年公司毛利率17.4%，归属股东核心净利润率10.6%。2）截至2025年6月底，集团系列公司（不含中海宏洋）已售未结金额为1750亿元，较2024年末减少19.8%。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 ❖好房子体系落地，土储积极补仓，上半年投资强度达33.4%。1）2025年上半年公司实现销售面积512万方，同比下滑5.9%；销售金额1202亿元，同比下滑19.0%，合约销售均价为23467元/平米，同比下降14.0%。公司延续聚焦一线城市的策略，推动“中海好房子Living OS系统”落地，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批中海好房子陆续上市推售。期内集团系列公司（不含中海宏洋）在北上广深及香港五个城市实现合约销售额556.4亿元，其中北京实现合约销售304.5亿元。2）公司积极补仓土储，2025年1-6月集团新购地17宗，权益购地金额401亿元，投资强度约33.4%；截至7月末，集团新购地共22宗，权益购地金额550亿元，其中一线和强二线城市合计占比86%。截至2025年上半年，本集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2693万方，权益面积2367万方。 公司基本数据 总股本(万股)1094488已上市流通股(万股)1094488总市值(亿港元)1646流通市值(亿港元)1646资产负债率(%)53.66每股净资产(元)35.3212个月内最高/最低价17.93/10.47 ❖上半年商业运营收入35.4亿元，购物中心、写字楼双核收入贡献占比81%。1）公司上半年商业运营业务收入35.4亿元，同比去年持平，但一线城市项目收入提升至47%，资产质量进一步提升；2）从结构上看，购物中心和写字楼收入占比分别为33%和48%，购物中心上半年出租率96.2%，销售额、客流分别同比增长6.7%、11.0%，经营利润率达56.8%，写字楼期内新签约面积51万平方米，续租率提升16个百分点至77%。 ❖债务结构持续优化，成本优势持续塑强。2025年上半年，公司有息负债规模进一步压降至2275亿元，期内减少141亿元，资产负债率达53.7%，期末在手现金1090亿元，占总资产12.1%，经营性现金流持续为正；2025年上半年公司平均融资成本为2.9%，分销及行政费用合计占收入比例约3.8%，其中行政费用同比下降16.9%。 ❖投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足。我们预计公司2025-2027年EPS分别为1.40、1.38、1.52元。参考可比优质头部公司市盈率均值，我们给予公司2025年13倍PE，测算市值约2188亿港元，对应股价20港元，维持“推荐”评级。 相关研究报告 《中国海外发展（00688.HK）2024年中报点评：高端改善支撑销售业绩，土储谨慎补仓》2024-09-02《中国海外发展（00688.HK）2023年业绩公告点 评：结转提升带动业绩增长，持续补仓核心土储》2024-04-09《中国海外发展（00688.HK）2023年11月销售数据点评：积极补货一线城市，融资优势显著》2023-12-20 ❖风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 附录：财务预测表 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%；中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%；回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所