2026年中报点评：商业运营稳健增长，资产证券化加速

核心观点与关键数据

地产开发业务承压，盈利结构改善

• 2026上半年公司营业收入176.4亿元，同比下降20.2%，主要因房地产物业交付收入减少；其中房地产开发销售/物业出租及管理业务收入分别为105.6/65.6亿元，同比下降30.4%/提升2.1%。
• 整体毛利率33.1%，较上年同期提升6.25pcts，主要来自高毛利物业出租及管理业务收入占比提升，以及房地产开发销售业务毛利率修复。

销售规模收缩，投资端保持审慎

• 合同销售金额63.57亿元，同比下降38.5%；销售面积102.48万平方米，同比下降23.2%。
• 主要销售区域江苏、山东、湖北均下滑，江苏下降55.5%；浙江、湖南、河北等区域保持增长。
• 全口径资金回笼75.30亿元，回笼率达118.45%，表现稳健。
• 投资端延续审慎策略，141个子项目在建，总建筑面积1,379.23万平方米。

商业运营稳健，资产证券化加速

• 布局212座吾悦广场，开业181座；商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。
• 出租率约98.35%，客流10.33亿人次（同比增长8.74%），总销售额约520亿元（同比增长0.97%）。
• 融资渠道拓宽，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约70亿元，发行3.55亿美元境外债。
• 资产负债率69.73%，较2025年末下降1.08pcts；货币资金75.84亿元，较2025年底增加7.81亿元。
• 推进商业资产证券化，完成REITs申报受理及首轮扩募，资产规模达21.46亿元。

投资建议与风险提示

• 预计2026-2028年EPS分别为0.46、0.62、0.71元，基于剩余收益模型测算目标价15.3元（对应2026年0.6倍PB），维持“推荐”评级。
• 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。