龙湖集团（00960.HK）年报点评报告
核心观点
- 业绩表现：2024年公司营收同比-29.5%，归母净利润同比-19.1%。开发业务毛利率降至6.1%，拖累整体业绩。运营及服务业务对业绩贡献占比提升至21.0%，毛利润贡献比例达70%。
- 商业运营：保持较快商场新开业速度，2024年新开业11座商场，期末运营总建面达930万方，平均出租率96%+。商场租金收入109.8亿元（同比+7%），冠寓租金收入26.5亿元（同比+4%）。物业管理收入114.2亿元（同比+8%），期末在管面积4.1亿方（同比+13.9%）。
- 销售与拿地：2024年全口径销售金额1011亿元（同比-41.7%），权益拿地金额51亿元，聚焦存量去化。期末土地储备3312万方，环渤海、西部地区占比相对较高。
- 债务与流动性：2024年有息负债规模1763.2亿元（同比-8.5%），境内贷款占比73%，其中经营性物业贷与长租贷占有息负债47%。短期有息负债302.4亿元，占比17.2%。期末现金494.2亿元，现金短债比1.63倍。公司保持流动性健康，公开债务兑付压力不大。
- 盈利预测与评级：下调盈利预测，预计2025/2026/2027年营收分别为1048.9/908.3/871.9亿元，归母净利润分别为65.0/64.7/68.2亿元。维持“增持”评级。
关键数据
- 营收与净利润：2024年营收1274.75亿元（-29.5%），归母净利润104.0亿元（-19.1%），归母核心净利润69.7亿元（-38.6%）。
- 毛利率：整体毛利率16.0%（-0.9pct），开发业务毛利率6.1%。
- 商业运营：商场租金收入109.8亿元（同比+7%），冠寓租金收入26.5亿元（同比+4%），物业管理收入114.2亿元（同比+8%）。
- 销售与拿地：2024年销售金额1011亿元（-41.7%），权益拿地金额51亿元，土地储备3312万方。
- 债务与现金：有息负债1763.2亿元，短期有息负债302.4亿元，期末现金494.2亿元。
研究结论
- 公司开发业务承压，但运营及服务业务稳健增长，成为业绩主要贡献来源。
- 商业运营表现良好，租金收入稳健，物业在管面积持续增长。
- 销售和拿地力度减弱，聚焦存量去化。
- 流动性健康，公开债务兑付压力不大。
- 维持“增持”评级，但需关注政策放松不及预期、毛利率下行超预期、结算进度不及预期等风险。
