2022年年报点评：商业稳健运营，地产开发承压

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：16.34元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli02@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 2,256 流通股本(百万股) 2,256 市价(元) 16.34 市值(百万元) 36,857 流通市值(百万元) 36,857 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 168,232 115,457 126,771 133,871 138,154 增长率yoy% 16% -31% 10% 6% 3% 净利润（百万元） 12,598 1,394 4,902 6,083 7,648 增长率yoy% -17% -89% 252% 24% 26% 每股收益（元） 5.59 0.62 2.17 2.70 3.39 净资产收益率 21% 2% 8% 9% 10% P/E 2.9 26.4 7.5 6.1 4.8 P/B 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 备注：股价采用2023年3月31日收盘价 投资要点  单季度亏损拖累全年业绩释放 2022年，新城控股实现营业收入1154.6亿（YoY-31.4%），净利润15.9亿（YoY-88.5%），归属母公司净利润13.9亿（YoY-88.9%）。实现基本每股收益0.62（YoY-88.9%）。 四季度费用化利息支出及资产减值损失增加，导致单季度亏损，进一步拖累全年业绩。第四季度，公司支出财务费用18.1亿（2021年同期为1亿），同时计提资产减值损失57.9亿（2021年同期为-38.4亿）。双方面支出增加导致第四季度业绩亏损19.6亿。  利润率下行拖累ROE水平探底 2022年，新城控股实现加权平均净资产收益率2.3%（YoY-20.4pct），结算毛利率为20%（YoY-0.4pct），净利润率1.4%（YoY-6.8pct），归属母公司净利润口径下净利润率为1.2%（YoY-6.3pct）。 利润率下行主要受物业销售业务影响，商管业务保持高质量经营，在2022年疫情冲击下，仍旧保持较高的盈利能力。全年物业销售板块结算毛利率15.4%（YoY-2.3pct），物业出租业务全年毛利率72.6%（YoY-0.04pct）。  开发业务承压，商业运营韧性强 新城控股全年实现销售金额1160.5亿，销售面积1191.5万㎡，中指口径下销售额排名百强房企19名。在行业下行压力下，公司不断强化销售回款管理，全年实现1329亿现金回笼，全口径下的销售资金回笼率为115%，净经营现金流连续5年为正。 商业运营在行业下行与疫情冲击下，韧性十足，全年完成15座吾悦广场开业，截至年末，公司布局吾悦广场194座，开业面积1319.7万㎡，出租率95.13%，全年含税租金收入100.1亿（YoY+15.8%）。在房地产开发业务面临挑战的同时，公司凭借商业经营良好的业务韧性，持续扩大吾悦广场规模。  把握融资窗口，积极发债降成本 在当前行业压力仍存，整体融资规模收缩的环境下，新城控股积极把握融资机会。在房地产行业“第二支箭”的整体落地下，公司2022年成功发行三期中票，合计30亿规模，平均票面利率为3.96%，年末平均融资成本为6.52%。 同时，公司与各大金融机构保持良好的合作关系。截至2022年末，公司在主要银行授信额度为1206亿，已使用额度为297.8亿，授信额度充足，支撑业务规模持续发展。  投资建议：3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，REITs将底层资产范围进一步扩大至商业物业，有利于公司优化资本结构，进一步完善开发+持有双轮驱动的商业模式。 受开发业务结算规模收缩及短期行业下行压力影响，我们预计公司2023年至2025年实现归属母公司净利润49亿、60.8亿及76.5亿（2023-2024年前值为137亿及146亿）。公司当前股价对应2023年归母净利润为7.5倍，鉴于公司在市场复苏的背景下，叠加REITs政策的持续宽松，有望持续迎来经营质量改善，维持“买入”评级。  风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。 商业稳健运营，地产开发承压 ——新城控股2022年年报点评 新城控股(601155.SH)/房地产 证券研究报告/公司点评 2023年4月2日 [Table_Industry] -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-03新城控股 沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 公司点评 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。