申万宏源Reits：保租房增配、两部委发声及9月市场展望

一、核心要点 公募REITs中报显示，81只REITs披露数据，上半年收入平均下降4.7%，36%个券收入增长，消费、保租房收入正增长，公用、交通涨跌各半，仓储、产园、能源普跌；可供分配利润平均下降2.6%，40%个券正增长，消费、保租房稳健，产园、仓储普跌。77支REITs数据显示，90%个券持有人户数环比减少，仓储少数微增，能源、IDC、产园、公用、保租平均降约10%，消费平均降16.4%；机构持仓占97.35%，消费、IDC、保租近99%，公用仅93%；总市值口径原始权益人占54%，券商自营占24%（同比提升2个点），流通市值口径券商自营占44%（同比微升1个点）。前十大机构多数持仓市值环比下滑，券商资管、公募基金降幅超30%，中信资管等减配，人保旗下两家公司增配2-3亿元；机构偏好券商自营、保险增配保租房，公募仅小幅增持仓储，一致减配产园、交通、消费，保租房获多机构增持。

二、政策解读 证监会支持租赁住房、城市更新项目发REITs或扩募，短期支撑保租房租金，长期市场化租赁住房或因供给增加承压，安居类保租房影响可控；稳慎推进商业不动产REITs，兼顾一二级市场节奏，IPO不会集中发行；强调合规监管，开发商质和资产质要求仍高。发改委支持民营企业参与基础设施REITs发行，后续民营主体或在IDC、仓储、租赁住房领域占比提升。

三、9月市场展望 8月走势前半段缩量下行，后半段超跌产业园带动反弹，9月回归调整震荡，受一级市场项目获批发行分流资金担忧影响。估值与制约：派息率、息差处于历史高位，但顺周期资产业绩疲软（产业园、高速路未改善，能源、仓储同比降），机构持仓集中（7-8成集中在2-3类机构）流动性差，指数基金调仓等因素制约上行。推荐标的：业绩稳健或有改善预期的博时经开、宝湾物流、中国交建、宽庭保租；IDC及解禁消化充分的标的；新增华人商业、宝湾、宽庭保租，调出3个项目。

四、风险与关注 顺周期资产业绩持续疲软，短期内难触底；一级市场REITs项目发行分流二级市场资金；指数基金调仓对市场交易活跃度的影响；保租房长期供给增加对市场化租赁住房租金的潜在压力。