行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 保租房REITS新政及申报项目分析 保障性租赁住房REITs再迎政策推动，两单产品正式申报。5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。《通知》要点主要包含：1）明确推进保租房REITs落地：提出“稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REITs各项工作，确保取得实效”。2）细化原始权益人及项目要求：明确“原始权益人不得开展商品住宅和商业地产开发业务，回收资金用于保租房建设及其他补短板领域项目建设”，意味着拥有保租房开发项目的传统开发商无法通过此渠道开展融资。《通知》发布当日，两单保租房REITs项目申报（中金厦门安居、红土深圳人才安居），我国住宅类公募REITs迎来实质性突破。 原始权益人均为市属国企，低成本保障REITs收益率。两单保租房REITs的原始权益人分别为深圳人才安居集团和厦门安居集团，均为市属国企。实际上，在REITs回报率的限制下（958号文要求预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%），满足保租房REITs要求的多为地方国企旗下成本较可控的保障房项目。土地成本方面，上述企业可通过特有方式低价获取土地，如厦门人才安居保障房项目的土地主要通过划拨方式获取。资金成本方面，企业属性使筹资成本相对可控，如深圳人才安居截至2021年末合计获超1100亿元财政注资，2020年来合计发行债券280亿元、票面利率介于2.2%-3.8%。 供需缺口、政府配租等驱动保租房REITs收入稳定性，租金涨幅限制或降低升级改造等资本支出。两单保租房REITs项目收入均较为稳定。1）供需缺口、偏低租金驱动出租率接近100%：两地保租房供需缺口较大，红土厦门安居底层2个公寓项目等待入住租户分别达2793户、1794户；深圳2016-19年新引入人才对应74.3万套租赁需求，同期实际供应人才住房套数仅3.1万套、“十四五”预期供应20万套。偏低的租金也提振了出租率，厦门保租房租金需低于市场价的95%，深圳保租房租金仅约市场租金的60%。2）人口流入支撑租金水平：2010-2020年厦门/深圳常住人口增幅分别达46.2%/68.5%。3）深圳政府配租保障租户质量：深圳人才安居项目由住建部门向用人单位或个人配租，能够保障租户质量和租金收缴率。另一方面，厦门、深圳保租房年度租金涨幅不得超过5%，一定程度上弱化了升级改造等对租金提升的作用，可能使保租房REITs后续的重大资本支出相对有限、进一步保障可供分配金额的稳定性。 保租房REITs预期分派收益率与已上市产权类REITs相近，疫情受控、首批REITs限售解禁提振保租房REITs价格收益。分派收益方面，中金厦门安居、红土人才安居保租房REITs 2022年预期分派收益率分别为4.27%、4.24%，与其他已上市产权类REITs相近（根据募集规模计算）。价格收益方面，生产生活复苏带动海外租赁需求回暖、公寓类REITs综合收益表现良好，国内疫情受控也有望提振保租房REITs的价格表现。亚太公寓类REITs近一年综合收益率仅低于工业物流及医疗健康类REITs，美国权益型住宅类REITs价格指数2020年后持续提升、涨幅高于权益型REITs整体。另外，首批REITs部分份额将于6月21日解禁，其释放的流动性也有望为保租房REITs的价格收益提供支撑。 风险提示：政策规划及疫情防控存不确定性；REITs产品流动性或不及预期。 1-Jun-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 政策细化项目要求，保租房REITs落地 .................................................................................................................... 3 2. 首批申报保租房REITs资产情况几何？ .................................................................................................................... 5 2.1原始权益人：市属国有独资公司，专营保障房建设运营 ............................................................................... 5 2.2 资产情况：供需缺口下接近满租，租金涨幅受政策限制 ............................................................................... 7 3. 如何看待保租房REITs收益率？ .............................................................................................................................. 11 图表目录 图1：公募REITs认购比例较低，为底层资产开拓了良好的融资渠道...................................................................... 3 图2：2020年至今深圳人才安居以底价获取深圳5宗住宅用地 ................................................................................. 6 图 3：中金厦门安居项目收入完全来源于市场化租户 .................................................................................................. 9 图4：深圳保租房由政府配租，用人单位租户占比较高 .............................................................................................. 9 图 5：深圳市人才住房实际供应套数仍较少.................................................................................................................. 9 图6：深圳市人才住房存在明显的供需缺口.................................................................................................................. 9 图7：两支保租房REITs底层项目均接近满租 ........................................................................................................... 10 图8：美国权益型住宅类REITs价格2008年后多跑赢权益型REITs整体.............................................................. 12 表 1：《通知》进一步细化了保租房REITs原始权益人和项目的要求...................................................................... 4 表 2：已申报保租房REITs原始权益人均为地方国资委旗下保障房建设运营主体 .................................................. 5 表 3：多地明确保租房租金定价标准需低于市场租金 .................................................................................................. 5 表 4：深圳人才安居集团能够通过多元渠道筹集建设房源 .......................................................................................... 6 表 5：深圳人才安居、厦门安居集团均以较低成本发行多笔债券 .............................................................................. 7 表 6：两单保租房REITs底层资产情况概览 ................................................................................................................. 8 表 7：深圳“十四五”期间预期新增保租房供应20万套 .............................................................................................. 10 表 8：保租房REITs 2022年预期分派收益率与其他产权类REITs相近 .................................................................. 11 表 9：亚太公寓类REITs近1年及近10年年化综合收益率表现良好 ...................................................................... 12 表 10：中金普洛斯REIT、盐港REIT、张江REIT 2022年6月解禁份额占比较高 ............................................... 13 cUfXnWJYrQpOaQ8Q9PnPoOtRoMfQrRsMjMpPoM8OqQxOuOpOsRNZqQrQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 1. 政策细化项目要求，保租房REITs落地 保障性租赁住房REITs再迎政策推动，两单产品正式申报。2021年7月2日，发改委958号文将各直辖市及人口净流入大城市保租房项目纳入基础设施REITs试点，近日保障性住房再次迎来了政策支持。2022年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（后简称“《通知》”），强调了保租房REITs的重要性、细化了相关项目的具体要求和回收资金用途，进一步推动了保租房REITs项目的落地。同日，上交所、深交所各迎来一单保租房REIT项目申报，我国住宅类REITs迎来实质性突破。 保租房REITs重要性：拓宽保租房资金来源，推动住房保障体系建设。《通知》首先强调了保障性住房的重要性，提出“各地方、各有关单位要高度重视、精心组织，稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REI