招商积余2026年秋季策略会半年度业绩交流纪要

一、核心业绩情况 2026年上半年，招商积余实现营收97.7亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.87亿元，同比增长5.23%，整体发展稳健。经营活动现金流净额为-15.5亿元，同比降29.26%，主要受收缴率略有下降影响。主营业务中物业管理占比97%，其中基础管理与增值服务占比约8:2。上半年第三方新签年度合同额20.31亿元，同比增长28%，高校、医院赛道新签同比提升60%。

二、业务细分表现

1. 基础物业管理：营收75.31亿元，同比增长9.97%，毛利率降1.2个百分点，主要受非住宅业务结算周期拉长影响。
2. 增值服务：营收降27.33%，主因调整业务结构，退出部分低毛利to B集采业务，毛利率升1.47个百分点。
3. 资管业务：营收约2.86亿元，同比降5%，商业运营毛利率增2.65个百分点，持有物业出租及经营毛利率降1.34个百分点，持有物业整体出租率94%。

三、问答核心要点

1. 毛利率提升：通过压缩管理费、科技替代、集中采购降本，同时发力高毛利增值服务；C端毛利率承压，行业平均增值服务毛利较高。
2. 收缴率影响：主因非住宅业务结算周期拉长（甲方竞标设长周期、严格结算审核），全年收缴率可控，现金流年底将恢复至往年水准。
3. AI应用：目前仅用于车场无人值守、停车场清洁等领域，替代人工有限，毛利提升效果待技术突破。
4. 康养模式：以社区为基础提供上门买药、陪诊、养老包等服务，与地产商开发养老地产模式不同。
5. IFM赛道：为核心增量赛道，起步早、经验丰富、国资背景优势，核心竞争力为人才与专业服务能力，上半年签约阿里、华为等客户。
6. 股权激励：目前无具体推进计划，仍以短期市场激励为主。
7. 拓展标准：以扩大规模、提升行业话语权为主，重点巩固办公、高校、园区等优势业态。

四、下半年展望

1. 商务端维持稳健增长，利润端偏保守，受甲方要求严、价敏感、刚性成本上升影响。
2. 收缴率力争保持行业较好水准，现金流恢复正常，应收账款增速不高于营收增速。
3. 分红及相关计划尚未出台，需等待公司进一步披露。