开源通信深度拆解AIDC行业逻辑十六讲10

发布时间：2026-09-02 一、AI总结内容 一、核心要点 1. AIDC是兼具不动产、设备、电力三重属性的特殊资产，核心是能耗指标与机电设备，收入分四层，第一层基础托管是核心底线 2. AIDC参与者含电信运营商、第三方数据运营商、互联网大厂，大厂自建意愿减弱，第三方运营商份额将持续提升，行业正从供过于求走向供需再平衡 3. AIDC运营健康度核心指标为签约率、上架率、MOU，客户粘性高，收入可预测性强；成本结构集中，电费占比50%-80%，UPS和蓄电池更换为重要资本开支 4. AIDC主流估值法为收益法，核心指标含资本化率、每千瓦单价，国内一线城市资本化率约7%-9%；融资渠道含银行贷款、私募基金融资等，REITs将推动估值体系完善 二、风险与关注 1. 传统IDC曾因供给过剩导致上架率下降、租金承压，后续需关注AIDC需求增长持续性2. 电价波动、POE水平、能耗指标审批等变量将影响AIDC盈利，需跟踪相关政策与数据变化 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加开源通信影响力通信深度拆解十六讲。十深度拆解AIDC。目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明。 本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。未经 开源证券事先书面许可，任何机构或个人严禁录音、转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。 感谢您的理解和支持，谢谢。呃，各位投资者朋友们，大家早上好啊，很高兴呢能在这样一个时间给大家汇报一下AIDC的相关情况。其实今年呢，在市场上面的AIDC也没有走这种主线的通信行情。所以呢，其实在九月这样一个时间点上呢，还是处 处于一个相对比较低的位置。 最近呢，其实国产链条的这个热度呢，也是逐渐的在升温。我们也相信呢，在下半年呢。AIDC呢也会受益于国产替代，做出比较好的表现。今天呢，我会把整个AIDC的这个行业呢，从底层到表层的运营逻辑呢，去给大家串一遍。 啊，让大家呢去更熟悉AIDC这个行业。嗯，首先呢，先回答一个根本性的问题，数据中心到底是一个什么样的资产？数据中心呢，其实它不是纯粹的房地产，也不是纯粹的设备啊，更不是纯粹的电力资源。其实它三者兼具啊，整个数据中心呢，其实同时具有不动产的这种属性，还有这种设备的属性和电力属性。 嗯，这三重属性叠加呢，其实决定了它的商业模式和估值逻辑和其他类别的资产呢，其实是有本质的不同的。我们打个比方看呢，我们可以知道其实 写字楼的核心资产呢，是地段空间，收的是租金。数据中心的核心资产呢，其实是能耗指标和机电设备，收的是机位服务费。但是呢和写字楼不同的是什么呢？ 数据中心的营收能力其实不完全取决于面积，而是更多的取决于拿到了多少能耗配额，包括装了多少千瓦的机电设备，能跑多大的电力负载。所以呢，我们其实可以把数据中心理解成一种会发电的房子。它不发电，但是它吃电。然后把这种电力呢转化成这个算力服务，去卖给客户。 啊 第二呢，我们去讨论一个问题，数据中心是怎么赚钱的，也就是收入模式的一个拆解。我们数据中心的收入来源呢，其实可以分为四个层次。从顶层到底层呢，第一层其实是基础托管的服务啊，这是最核心的收入啊，就是帮客户去放服务器、出租机柜、提供电力和液冷。这一层呢，其实是占总收入的大头。 模式呢其实也比较朴素，就是客户呢把我们的机房去填满，按月呢去收取服务费。第二层呢是增值服务，包括网络服务、防火墙啊、入侵检测啊，包括数据备份系统运维。这一层呢利润利润率呢会更高，但是对运营商的技术能力呢要求也是更高的。第三层呢是云计算和平台服务部分，数据中心运营商呢其实已经开始提供公有云、私有云混合云平台服务。 从房东呢向平台去延伸。第四层呢，就是网络带宽和CDN的加速。被内容分发呢，包括 负载均衡呢，提供这个网络层面的增值服务。从投资的角度看呢，其实最需要关注的呢是第一层，就是基础的这个托管服务，因为它是决定了整个资产的底线价值的。 接下来呢，我们再讲一个东西，是谁在租谁在建啊？也就是这个市场格局和竞争。其实呢，数据中心也就是AI D C的这个参与者呢，其实主要分为三类。第一类呢，就是电信运营商，包括 电信、移动、联通，那他们的主要优势呢，是由核心的网络资源和全国的机房。 虽然呢产品比较单一啊，就主要是以这种。宽带租赁为主，现在呢市场份额呢也是在逐年下降。第二类呢是第三方的这种数据运营商，包括我们说的光环、新网、大卫科技。润泽科技、奥飞数据、世纪互联等等一些企业。 他们的优势呢是专业性比较强。服务呢也比较灵活，可以呢。うん。定制化的去。 完成客户想要的方案。第三类呢，是互联网企业自建的，像自建阿里、腾讯、百度这些大厂自建自用。啊，有一个很明显的趋势呢，是随着互联网业务这个增长趋稳，这些数据中心。啊，大厂建设及数据中心呢，意愿其实是在减弱的。 转而更多的向第三方运营商去采购。原因呢是因为自建的前期投入其实还是太大了啊，而且呢业务需求呢往往就 趋于稳定以后呢，足比买会更灵活。这个趋势也就意味着，其实第三方的这个运营商的市场份额呢，后续呢还是会持续的去提升的，头部的集中效应呢也会越来越明显。嗯，另外一个我们要关心的就是供需关系。 我们现在的行业正在经历一个什么样的事情？其实在过去几年呢，国内的这个A I D C行业呢，经历了一个典型的这个周期。其实二零二零年以前呢，就是传统这个I E C我们的这个数据中心呢，就是在移动互联网的爆发带动下呢，需求是激增的，所以运营商呢是大规模的扩张。但是在20年以后呢，整个传统IEC这个供给呢开始过剩。 市场上呢也出现了阶段性的供需失衡，啊，大量的这个新建机柜投放到市场上面。但需求呢，增长是跟不上的。所以呢，上架率下降，租金呢也是承压。但到了近两年呢，情况也开始发生变化。 一方面呢，整个供给端的增速呢，也是在放缓。新建的项目呢在减少。监管层面呢，能耗指标的审批呢也在趋严。另一方面呢，需求端呢也出现了结构性的变化。 I D C需求这边呢，大家可能也听说过啊，像最近这个豆包大模型日均token使用量呢。这个调用量呢也是突破了一百八十万亿啊，比两年前呢也是增长了超过一千五百倍。增速的这个超预期呢，我觉得也是肯定的。所以在这种持续的增长下。 对这种算力需求拉动呢，也是一个比较确定的事情。另一方面呢，我们也是看到大厂去加速啊算力储备的这种嗯趋势呢，也是很明显的啊。招标的情况呢，也是时不时再传出来。啊 另外呢，我们从这个地方政府的角度来看呢，最近我们也看到这个北京市也发公告说要布局这个。 工厂和平台分发算力呢，也是力争在这个下半年呢，新增制算算力五万P。所以呢。从整个A I D C需求侧来看呢，我们觉得还是非常旺盛的。啊 另外一个呢，如果我们用几个指标来去衡量这个行业健康度的话呢，我们 可能比较擅长使用的是签约率，嗯，去反映市场的接受度和运营商的这个销售能力。 包括上架率啊，已经上架的这个。开机运行的机柜占总可用机柜的这个比例，这是最核心的运营指标啊，一线的优质。这个批发型的项目呢，稳定上架率呢，也能达到百分之九十以上。另外一个呢，就是M O U，就是谅解备忘录，相当于是预签约客户呢，提前去锁定未来机位的使用权。 在项目建设的前期呢，去签署MOU啊，已经成了行业比较通行的一个做法。也是值得关注的一个细节吧，然后整个这个数据中心这个。客户的搬迁成本其实是比较高的。啊，安装设备啊，调试系统啊，数据迁移，一级化。 呢又花时间，还有风险。所以呢客户呢一旦这个进驻并且稳定运营，其实续约的意愿是比较强的，粘性也比较高，这对第三方旅游运营商来说呢，其实是一个不错的消息。也就是说这个收入的可预测性比较强。嗯，另外一块呢，我来给大家拆一下这个成本的结构，也就是数据中心呢，钱主要花在哪里？ 嗯，其实数据中心的运营成本呢，结构非常集中。整个来看呢，电费其实是大头，电力的成本呢，占到整个运营成本的百分之五十到百分之六十。对于互联网类的客户呢，比较占比比较高的这些项目呢，可能能到百分之七十到百分之八十。这就意味着这个电价波动、P O E水平、负载量这些变量呢，也是直接取决决定了这个数据中心能不能去赚钱。 嗯，P O E呢，其实是数据中心的总能耗去除以IT设备的能耗，越低越低呢，说明这个能效越高。现在的行业水平大概是在一点三到一点五左右，液冷呢可以把P O E降到一点二以下，P O E呢每降低零点一，在同等规模下呢就能。能节省大量的。电费开支 啊，除了电费呢，还有这个。 水费、物业管理费、运维人员的这些成本，还有设备保养的费用，其实这些都算作成本。在设备 这个维保里面其实还有项比较容易被忽略。就是这个U P S和蓄电池的更换。U P S这个寿命呢，大概是十年， 蓄电池呢只有五年。 在整个数据中心四十到五十年这个生命周期里呢，其实这些事是 设备呢？需要更换很多次的。所以呢，也是资本开支的一个重要的组成部分。嗯，另外一个呢，大家可能非常关心的一个就是数据中心去怎么去给估值，其实和其他的不动产一样。 数据中心呢，也可以用收益法、成本法、市场法。去估，但是因为数据中心的这个资产结构呢，其实是比较复杂的，因为既包含不动产。又包含设备，又包含电力。但是呢，各部分又不不独立的去产生收益，所以成本法呢和市场法的这个适用性呢，其实是比较偏弱的。 啊，收益法呢是。这个数据中心估值现在主流采用的一种方法。啊，数据这个收益法的这个 核心逻辑呢，其实是嗯，预测未来这个数据中心能够产生多少现金流。然后根据这个合适的折现率，再折现回来得到相应的资产。 限制。啊，所以呢，这个里面就有嗯。仅含了两个非常关键的指标，就是现金流的预测和折现率。现金流的预测呢，主要取决于运营的指标，包括我们所说的这个签约率、上架率。 负载率包括P O E，还有刚才说的电费的单价及未服务费单价这些指标综合起来呢，决定了数据中心每年能够赚多少钱。折现率呢，就是反映了现在的这个。投资的风险回报要求。数据中心和仓储物流相比呢，其实交易的活跃度更低。 哦，管理呢也是更复杂，所以进入的门槛呢也更高，所以折现率呢其实也是更高的。那具体是多少呢？如果我们去参考海外的成熟市场的数据呢？呃，美国数据中心的这个大宗交易呢，平均资本化率大概是百分之六。 高标的物流大概是百分之四点四。两者呢是差了百分之一点六。在国内呢 我们聊下来，整个投资人的共识呢，是这个数据中心资本化率应该比仓储物流高百分之二到百分之三。嗯，具体到区域呢，一线城市资本化率大概在百分之七到百分之九之间啊，一线城市周边区域呢会明显的低于。 其他城市 这就反映了这个一线城市核心资产这个稀缺性。还是比较受投资人青睐的，包括北京和环京地区的这个投资关注度呢也是最高的啊。其次呢，包括上海环沪啊，还有大湾区。あ。 最后呢，我想说的是给数据中心定价呢，不只要看这个总价，还要看这个每千瓦的单价。数据中心的收益是和电力资源规模呢是直接相关的。以每千瓦的估值呢，其实是比较核心的参考指标。一个位置偏远，但是电力密度。 嗯，高的这个数据中心呢，每一平方米的估值呢，可能和一线城市的这个写字楼相当，因为它每千瓦的这个收入足够高。新建这个数据中心呢，平均建安和 V I T设备的造价呢，大概是每千瓦啊两到四万元。但是评估总投的这个成本的时候呢，也有一个难点，获取电力资源的成本呢，可能不是特别透明。有些项目呢，也被拿能耗指标支付了这种额外的溢价啊。 这部分呢，呃，在成本里面收购的时候呢，也很难被量化。最后呢，给大家聊一下这个融资数据中心呢，其实 是重资产行业，初期呢，投资也是比较巨大的，回收周期呢也比较长。数据中心现在目前的融资渠道呢，主要是银行贷款、私募基。基金包括这种资产证券化，嗯，海外的经验呢也是比较值得我们借鉴的。 包括美国、新加坡的这个数据中心的REITS呢，现在发展也是比较成熟，去给行业呢提供了比较重要的这个融资途径和资产退出的这种路径。国内的这个数据中心的REITS呢，现在也是逐步在普及