东吴宏观 经济早班车第136期地产新政与地方附加税改革落地意味着什么

大家早上好，欢迎参加我们的经济搅拌车栏目，我是东吴证券宏观分析师詹硕。向大家汇报一下我们关于近期集中推出的房地产新政和地方附加税改革的一个观点。八月27号到28号，我们的住建央行还有金融监管总局、证监会等部门集中印发的大概是有八个关于房地产改革的文件。主要是针对住房销售制度、信贷管理以及资本市场这些方面发布了一些新的改革政策，这些政策整体上来看都在我们之前的三中全会和15规划的改革框架之内。从销售制度来看，它最主要的就是从现房销售到从预售到现房销售的一个变化。这个也是2021年以来我们能够看到的持续在推进的一个事情。我们如果从数字上来看，现房销售它的一个占比在2020年大概是12%。到了2025年年底的时候已经是36%左右，是翻了三倍多。对于销售制度改革来说，最主要的一个原因也是过去几年我们能看到的房地产下行周期这个预售制度所带来的一些交付的风险。所以我们在前几年也是进行了一轮比较密集的保交楼的行动。它带来的一个影响最直接的就是对房地产投资可能会带来一些压开。例开发商的一个销售回款和资金周转会放缓，那么地产投资可能会继续面临比较大的压力，但是对整个行业来说风险是在降低的。然后从信贷这一块来看的话，我们能看到的是，个人住房贷款的期限从30年延长到了40年，同时收入偿债比的上限从55%提高到了60%。很多人会对于这种政策会去讨论，说到底有没有人会买房，会觉得即使政策有放松，对于房地产市场带来的作用也相对有限。但是我们想说的是，不管有多少人会因为新政策而去买房，就这项政策本身来说，它所带来的增量需求的释放是实打实的。包括我们看到前段时间北京跟上海去放宽限购的这么一个政策，也是同样的逻辑，无非就是说所带来的转化率不同。但是我们举一个例子，假如说这项政策使得原来买不起，原来这个收入无法覆盖，首付和 贷款的这一批人开始可以够得上可以买房了。我们假设有这个1000万，那么这一千万里面他一定会有一部分人去落实为实际的购房需求。只是说它的转换率可能是20%，也有可能是10%，在不同的市场条件下会有差异。但不管是20%还是10%，对当前的市场来说，一定会有一定的增量的这是信贷的政策。然后新房的按揭贷款放款十天，从这个主体封顶严格推迟到竣工备案之后，这个就是我们讲的开发商的一个回款周期会显著拉长。那么传统的高杠杆高周转的模式是难以为继的。同时跟这个相对应，我们看到证监会的这份文件，就是叫做跟市场支持构建房地产新发展模式的意见。这份文件它从这个资本市场直接融资端做出了安排，比如说瑞、CBSABS还有一些基于项目的融资。这些其实是为这个房地产项目做一个更有保障的，更规范的一个融资渠道。所以整体来看，这个一系列的管理产能够看起来它的主要的逻辑还是去降低风险。当然对市场需求会有一肯定会有一定的刺激，但是它的出发点肯定不是去刺激需求，更多的是制度改革。所有的改变都是在此前的三中全会深化改革方案和事务规划里面有明确的线索的。然后第二个是8月28号财政部公布的地方附加税税法的一个征求意见稿。这个稿子这个草案把我们的原来的一税两税合并为一个地方附加税。所谓的一税费就是城市维护建设税，还有教育费附加和地方教育附加收入。这三个它都是基于消费税和增值税作为征收基础的一个一种附加的税费。什么意思呢？比如说2025年我们的增值税和消费税加起来大概是八万多亿。然后城建税还有其他的两个这个一税两费，其他两个交易费附加一税两费。它的税率比如说改革之后是11%，那么新的这个地方附加税，他就是增值税加消费税的收入8万亿乘以这个11%的税率，大概就是8800亿左右的一个税收收入。这是我们附加税的一个概念。就是说它是附加在增值税和消费税之上的，所有要交增值税和消费税的企业也需要交这个附加税。附加税它原来就是一个地方税，现在还是改革之后还是地方税，只是说以立法的形式把它给确定下来。 这个合并建立地方附加税，也是我们之前三中全会提到的财税改革方案里面的一个方向。在那个方案里面，我们提到了增加地方自主财力的四个方向。除了地方附加税之外，另外三个方向还有消费税改革，消费税征收环节，会引进消化地方以及优化共享税的一个分享比例。比如说我们可以增加地方的一个分成比例。还有就是第三个非税收入下沉，给予地方更多的一个非税收入管理权限。那么现有的这个一税两费它的基本情况是怎么样的呢？我们看一下数据，2025年的话，整个城建税大概是5770亿，5170亿。然后教育费附加是2382亿，地方教育附加收入是1582亿，那加起来大概9100亿左右，占到我们整个地方本级财政收入的比例是7.7%。所以一旦他们三个合并为一个税种，那么合并之后可能就是现有的地方政府的第一大税种。它的规模是最大的，合计可能接近万亿左右的这么一个规模。所以对地方政府来说，我们可以很明显的发现，就有了一个更加可以自主处理的这个税收收入。原来为什么不能自主处理呢？因为原来教育费附加这种它不是税，它是费，相对来说有这么一个专款专用的细质。我想用这个钱来来发工资，来保运转，保民生，相对来说限制可能比较多。现在它成为这个税之后，成为税收收入之后，没有那么强的专款专用的性质了。所以对于地方来说，征收它的一个积极性也会变得更高一些。我们看一下在这个税制改革之后，整个地方附加税它的税率是怎么变化的。我们原来是这样的，三个地方附加税费一税两费，城建税它是有三套，我们把这三个加起来我们把三个加起来，按照改革之前它是有三档。最高的一档是12%，中间的一档是10%，最低的一档是6%。但是对于大部分企业来说，其实是沿用12%的这一档的。改革之后我们的税率是多少呢？我们是11%到13%，这个由省级政府确定。同时预留了两个百分点的弹性空间，可以由各省区自主确定。所以我们发现改革之后，其实相对于原来的三档税率来说，说最低的两档它的税业数可能会有所加大。那么最高的一档它的税业数可能会降低，这是持平。 但是总体来看，税负基本是不增加的。按照新华社的一个计算，在这个改革文件出了之后，新华社就发了一个文章，他们算出来这个平均税率大概是11.6%。就是现在这三个加在一起，实际的平均税率大概是11.6%。我们改革之后，税率是11%到13%。也就是说原来的税率大概处于这个中间的税平，对于大部分企业来说，可能不会面临一个税负的增加。另外一方面，我们原来是有三档，原来三档的划分是按照城乡去划分的。最高的一档12%，12%是市区的企业，然后中间一到10%是县城和城镇的企业。最低的一辆6%是其他地区，也就是主要是农村的一些企业。现在取消掉按照这个行政区划的一个分档，从而实现在全省范围内的统一税业率之后，其实是有助于去促进我们全国统一大市场的。对于企业来说，不会因为我在同一个地方的不同地点而产生税率的一个差别。而且这个税率交给地方政府去自主的在两个百分点以内的弹性确定，其实也是体现了我们在税收制度上面的一种地方的适度放权，有助于去提高地方政府在税收管理方面的一个积极性。整体来说，整个改革最终的目的还是去改变我们中央跟地方的这么一个分配关系，去增加地方的这么一个自主财力，去缓解当前地方政府面临的这么一个财政运转，财政三保的一个压力。以上是我们今天会议的主要内容，大家有后面有其他问题也欢迎做进一步的沟通。今天会议到此结束。