地产新政与地方附加税改革落地的影响分析（20260901）

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 2026年8月27-28日，住建、央行等多部门集中印发8项房地产新政，涵盖销售制度、信贷、资本市场领域，均符合此前三中全会、十五规划改革框架 2. 房地产销售制度改革主要是从预售向现房销售过渡，2020-2025年现房销售占比从12%升至36%，改革目的是解决预售制带来的交付风险、缓解保交楼压力 4. 证监会发布《资本市场支持构建房地产新发展模式的意见》，安排资本市场直接融资端支持，拓宽房地产项目规范融资渠道 5. 本次房地产新政核心逻辑是降低行业风险，虽会对需求有一定刺激，但本质为制度改革，非直接刺激需求 6. 2026年8月28日财政部公布地方附加税税法征求意见稿，将城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为单一地方附加税，属于三中全会财税改革方向，旨在增加地方自主财力 7. 2025年增值税加消费税合计约8万亿，若改革后地方附加税税率取中间值，税收规模约8800亿，合计原三项税费2025年已达约9100亿，改革后将成为地方第一大税种 8. 地方附加税改革后，税率为11%-13%，由省级政府确定，预留2个百分点弹性，平均税负约11.6%，与原平均税负基本持平，不会显著增加企业税负 9. 地方附加税改革取消原城乡三档税率划分，实行全省统一税率，有助于推进全国统一大市场建设，同时体现税收地方适度放权，提高地方税收管理积极性10. 地方附加税改革最终目的是改变央地分配关系，缓解地方财政运转和“三保”压力二、后续关注点 1. 房地产销售制度、信贷政策落地后，实际销售需求释放转化率情况2. 省级政府确定地方附加税具体适用税率的落地安排 二、音频原文（转写） 大家早上好，欢迎参加我们的经济早班车栏目。我是东吴证券宏观分析师张硕，向大家汇报一下我们关于近期集中推出的房地产新政和地方附加税改革的一个观点。嗯，八月二十七号到二十八号，我们的住建、央行还有金融监管总局、证监会等部门集中印发了大概是有。八个关于房地产改革的文件，主要是针对住房销售制度、信贷管理以及资本市场这些方面发布了一些新的改革政策。 啊，这些政策呢，整体上来看，都在我们之前的三中全会和十五规划的改革框架之内。那么呃从销售制度来看，它最主要的就是。是从现房销售。要从这个预设到现场教授的。 个变化，那么这个呢也是2021年以来我们能够看到的持续在推进的一个事情。我们如果从数字上来看。现房销售 它的一个占比。在二零二零年大概是百分之十二那么到了二零二五年年底的时候已经是百分之三十六左右是翻了三倍多 那么。 对于 销售制度改革来说呢，最主要的一个原因也是过去几年我们能看到的。呃，房地产下行周期。这个预售制度所带来的一些交付的风险。所以我们。 在前几年。也是进行了。一轮比较密集的保交楼的行动。呃，它带来的一个影响。 最直接的就是对房地产投资。可能会带来一些压力。呃，开发商的一个销售回款和资金周转。未放缓。 那么 地产投资 可能会继续。面临比较大的压力，但是对整个行业来说，风险是 是在降低的。然后从信贷这一块来看的话，我们能看到的是。呃，个人住房贷款的。 期限从三十年。延长到了四十年，同时呢收入偿债比的上限。百分之五十五提高到了。百分之六十 很多人会。 对于这种政策会去讨论。说到底有没有人会买房，会觉得即使政策有放松。对于房地产市场带来的作用也相对有限。但是我们想说的是。 不管 有多少人会因为新政策 而去买房，就这项政策本身来说，它所带来的。增量需求的释放是实打实的。包括我们看到前段时间北京跟上海去放宽限购的这么一个政策。也是同样的逻辑。 无非就是说。所带来的转化率不同。但是 呃 那我们举一个例子，假如说这项政策使得原来买不起。原来这个收入无法覆盖。 呃，首付和贷款的这一笔人开始可以。够得上可以买房了，我们假设有这个一千万。那么。这一千万里面，他一定会有一部分人去落实为实际的。 购房需求只是说。它的转换率可能是百分之二十，也可能是百分之十。在不同的市场条件下。会有差异。 但不管是百分之二十还是百分之十。对当前的市场来说，一定会有。一定的。这个增量的。 这是信贷的政策。然后，新房的按揭贷款放款十天。从这个主体封顶。严格推迟到竣工备案之后。 这个就是我们讲的开发商的一个回款周期会显著拉长。传统的。呃，高杠杆。高周转的模式。 是难以为继的。同时呢，跟 这个 相对应，我们看到证监会的。这份文件。确实。 叫做资本市场支持构建房地产新发展模式的意见。这份文件呢？他 这个资本市场直接融资端做出了安排，比如说瑞。来，可以。 D S A D S，还有一些基于项目的。这些其实是。呃，为 这个房地产项目做一个。更有保障的。 更规范的一个融资渠道。所以整体来看。呃，这个一系列的房地产政策看起来，它的主要的逻辑还是去降低风险。呃，当然对市场需求会有一肯定会有一定的刺激，但是它的出发点肯定不是。 去去。以及需求。更多的是制度改革。所有的。 改变。都是在此前的。三中全会深化改革方案和十五规划里面有明确的线索的。然后第二个是。 呃，八月二十八号财政部公布的地方附加税税法的一个征求意见稿。这个稿子。这个草案。把我们。 的 原来的一税两税合并为一个地方附加税。所谓的医学。所以就是。城市维护建设税还有。 呃，教育是苏家和地方。教育附加收入，那么这三个。他都是。いえいえ。 消费税和增值税作为征收基础的一个一种。附加的税费 什么意思呢？比如说。二零二五年我们的 增值税和消费税加起来大概是八万多亿。 呃 然后，城建税。还有其他的两个，这个一一税两费。两个教育费附加一税两费，它的税率比如说改革之后是百分之十一，那么 新的这个地方附加税，它就是增值税加消费税的收入八万亿乘以这个百分之十一的税率，大概就是八千八百亿左右的一个税收收入。这是我们附加税的一个概念，就是说它是附加在增值税和消费税之上的。 所有要交增值税和消费税的企业也需要交这个附加税，附加税呢它原来就是一个地方税，现在还是改革之后还是。地方税只是说以立法的形式把它给确定下来。这个合并建立地方附加税，也是我们之前三中全会提到的财税改革方案里面的一个方向。在那个方案里面，我们提到了呃增加地方自主财力的四个方向，除了地方附加税之外，另外三个方向还有这个消费税改革、消费税征收环节或引进消化地方。 以及。优化 共享税的一个分享比例，比如说我们可以增加地方的一个分成比例。还有就是第三个非税收入下沉，给予地方更多的一个非税收入管理权限。嗯。 那么 嗯 现有的 这个一费两费。他的基本情况是怎么样的呢？我们看一下数据，二零二五年的话。整个城建税大概是五千七百七十亿，五千一百七十亿。 然后教育费附加是两千三百八十二亿。地方教育附加收入是一千五百八十二亿，那加起来大概九千一百亿左右，占到我们整 个。地方 本集。财政收入的。 比例是百分之七点七。所以。一旦他们三个合名为 一个税种。那么 合并之后可能就是。 现有的 地方政府的 第一大是一种，它的规模是最大的。合计可能接近万亿左右的这么一个规模。所以对地方政府来说，我们可以很明显的发现。呃，就有了一个更 更加可以自主处理的。 这个税收收入原来为什么不能自主处理呢？因为原来教育费附加这种，它不是税，它是费，相对来说有这么一 个专款专用的性质。我想用这个钱来。来发工资来。 嗯，这个保运转。孔明生。相对来说，限制可能比较多。那么现在它成为这个税之后。 成为税收收入之后，没有那么强的专款专用的性质了。所以对于地方来说。征收。他的一个积极性也会变得更高一些。 那么我们看一下在 这个设计改革之后整。个 地方附加税，它的税率。怎么变化的？我们原来是这样的。 三个 地方。附加税费、一税两费、城建税，它是有三套。我们把这三个加起来，我们把三个加起来按照 改革之前，它是有三道。最高的一档是百分之十二，中间的一档是百分之十，最低的一档是百分之六。 但是对于大部分企业来说，其实是沿用。百分之十二的这一档的。嗯，改革之后我们的税率是多少呢？我们是百分之十一到百分之十三。 这个由省级政府确定。同时呢预留了两个百分点的弹性空间。可以由各省去自主确定。はい。 所以我们发现。呃，改革之后其实 相对于原来的三档税率来说，最低的两档。它的事业数可能会有所加大，那么最高的一档，它的事业数可能会降低。这是视频。 但是总体来看。呃，税负基本是不增加的，按照 新华社的一个计算哈。在这个改革文件出来之后，新新华社就发了一个文章，他们算出来这个。呃 平均税率大概是百分之十一点六。 就是现在。这三个加在一起，实际的平均税率大概是百分之十一点六。那么我们改革之后，税率是百分之十一到百分之十三。也就是说。 原来的税率大概处于这个。中间的水平。对于大部分企业来说，可能不会面临一个 呃，税负的增加。另外一方面呢，我们原来是有三档，原来三档的划分是按照城乡去划分的，最高的一档百分之十二，百分之十二是这个市区的企业，然后中间一档百分之十是县城和城镇的企业。 呃，最低的一档百分之六是其他地区，也就是主要是农村的一些企业。呃，那么现在取消掉。按照这个行政区划的一个分档。从而实现。 在 全省。范围内的。统一税率之后，其实是有助于去促进我们全国统一大市场的。对于企业来说，不会因为我 在同一个地方的不同地点。 而产生税率的一个差别。而且这个税率交给地方政府去自处。the 在两个百分点以内的弹性确定，其实也是体现了我们在税收制度上面的一种地方的适度放权，有助于去提高。地方政府在税收管理方面的一个积极性。 那么整体来说呢？整个改革最终的目的还是 去改变我们中央跟地方的这么一个分配关系。处 增加地方的这 么一个。自主财力。 去缓解。当前地方政府面临的 这么一个。财政运转，财政三保的一个。压力。 那以上是我们今天会议的主要内容。大家。有后面有其他问题也欢迎做进一步的沟通。今天会议到此结束，谢谢。