地产新政与银行点评：政策方向明确，力度与落地需观察，影响市场风格

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Industry]地产新政与银行点评：政策方向明确，力度与落地需观察，影响市场风格 行业名称 银行 证券研究报告/行业点评报告 2024年5月19日 [Table_Invest]评级：增持（ 维持 ） [Table_Authors]分析师 戴志锋 执业证书编号：S0740517030004 Email： daizf@zts.com.cn 分析师 邓美君 执业证书编号：S0740519050002 Email： dengmj@zts.com.cn 分析师 马志豪 执业证书编号：S0740523110002 Email： mazh@zts.com.cn [Table_Profit]基本状况 上市公司数 42 行业总市值(亿元) 81,265 行业流通市值(亿元) 21,373 [Table_QuotePic]行业-市场走势对比 公司持有该股票比例[Table_Report]相关报告 重点公司基本状况 简称 股价(元)EPS PE PEG 评级 2023E2024E 2025E 2026E 2023E2024E 2025E 2026E 江苏银行 8.38 1.67 1.94 2.22 2.55 5.02 4.32 3.77 3.29 买入 农业银行 4.38 0.76 0.75 0.74 0.75 5.76 5.84 5.92 5.84 增持 招商银行 36.85 5.40 5.96 6.58 7.25 6.82 6.18 5.60 5.08 增持 宁波银行 25.86 3.41 4.01 4.72 5.54 7.58 6.45 5.48 4.67 增持 苏州银行 7.98 1.17 1.36 1.57 1.82 6.82 5.87 5.08 4.38 买入 备注：最新股价对应2024/05/17收盘价 [Table_Summary]投资要点 ◼核心观点：1、系列房地产政策表明高层政策转向的态度明确，持续放松确定是大趋势。2、地产基本面改善，取决于地方政府和地方国企的落地情况，以及购房者意愿增强；预计是渐进过程。3、地产政策力度预计相机抉择，底线思维和防风险是核心考量；基本面压力越大，力度亦会加大。4、投资上：近期，政策明确转向提升市场情绪，情绪推动地产链相关的占优（例如股份行）；中长期，观察基本面，预计高股息率策略仍占优（优质城农商行和大行）。◼房地产新政内容梳理。1、房贷政策调整：首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调。2、国务院政策例行吹风会：四部门对切实做好保交房工作的明确和细化，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。◼房贷政策调整影响：对银行息差影响很有限。1、政策意图：从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力。2、缓解房地产市场下行压力，对银行息差的影响有限。商业贷款利率取决于银行成本与居民购房需求的博弈，假设按揭贷款的利率定价下限=负债成本+信用成本+费用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%（计息负债成本为2.26%，信用成本为0.25%),新发放按揭贷款利率下调50BP对上市银行全年息差的冲击为0.7BP，对利润的冲击约为1%（实际影响更小，很多城市已因城施策调整）。3、增加房贷需求，减缓房地产市场下行斜率。◼收储与再贷款：助力银行资产质量企稳。1、政策意图：稳定房价，缓解房企流动性压力；2、租金回报率在1.95%以上的项目受益较为明显。地方国企在收购时将更多按照商业化原则进行考量；而银行投放该类贷款的定价预计不低于1.95%（再贷款利率1.75%，银行负债成本2.26%，1.75%*60%+2.26*40%）；3、助力银行资产质量企稳。收储与再贷款带来的流动性注入对房地产市场风险起到了积极的缓释作用，同时房价的边际企稳也带俩了居民财富效应的改善，两者均有利于银行资产质量改善。◼投资建议：银行股具有稳健和防御性、同时兼具高股息和国有金融机构的投资属性；投资面角度对银行股行情有强支撑，同时银行基本面稳健，详见我们年度策略《稳健中有生机——宏观到客群，客群到收入》。优质城农商行的基本面确定性大，选择估值便宜的城农商行。我们持续推荐江苏银行、渝农商行、沪农商行、南京银、和齐鲁银行、常熟银行和瑞丰银行。二是经济弱复苏、化债受益，高股息率品种，选择大型银行：农行、中行、邮储、工行、建行、交行等。三是如果经济复苏预期较强，选择银行中的核心资产：宁波银行、招商银行。◼风险提示：经济下滑超预期；金融监管超预期；研报信息更新不及时。-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%银行(申万)沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 -2 - 行业点评报告 内容目录 一、房地产新政内容梳理：房贷政策、收储、再贷款 ................................................... - 3 - 1.1. 房贷政策调整：首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调 .......... - 3 - 1.2. 切实做好保交房工作视频会议：首提“房地产工作的人民性、政治性”，明确地方政府回收土地与收储 ......................................................................... - 3 - 1.3. 国务院政策例行吹风会：四部门对切实做好保交房工作的明确和细化，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款 .................................................... - 4 - 二、房贷政策调整：对银行息差影响有限 ..................................................................... - 6 - 2.1. 政策意图：从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力 .......... - 6 - 2.2. 政策影响：有利于减缓房地产市场下行斜率，对银行息差的影响总体较为有限 .... - 7 - 三、收储：稳定房价，缓解房企流动性压力，助力银行资产质量企稳 .......................... - 9 - 3.1. 政策意图：稳定房价、缓解房企流动性压力 .................................................. - 9 - 3.2 政策影响：二线城市或受益更为明显，助力银行对公地产资产质量企稳 ................ - 9 - 四、再贷款：改善房企流动性，租金回报率较高区域受益更为明显 ............................. - 9 - 4.1. 政策意图：改善房企流动性，助力融资协调机制推进 .................................... - 9 - 4.2 政策影响：租金回报率在1.95%以上的城市受益较为明显，助力银行资产质量改善 .................................................................................................... - 10 - 五.投资建议与风险提示 .............................................................................................. - 10 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 -3 - 行业点评报告 ◼事件：5月17日，人民银行连续颁布三条房贷政策，包括首付比例调降、全国层面按揭贷款利率下限放开、个人住房公积金贷款利率调降；同日全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，何立峰副总理表示政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；同时，作为视频会议的明确和补充，5月17日下午住建部、自然资源部、人民银行与金融监管总局在国务院政策例行吹风会上介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，央行宣布创设3000亿保障房再贷款。一、房地产新政内容梳理：房贷政策、收储、再贷款 1.1. 房贷政策调整：首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调 ◼首付比例下调：全国层面首套房与二套房的最低首付比例均下调5个百分点至15%和25%，各地还可以根据辖区内实际情况进行调整。◼房贷利率下限打开：在全国层面取消了房贷利率下限（此前首套为LPR-20BP、二套为LPR+30BP），各地可自主决定是否设定下限。◼公积金贷款利率调降：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，调降后5年以下（含）的首套房与二套房贷利率分别为2.35%和2.775%，5年以上的首套房与二套房贷利率分别为2.85%和3.325%。图表：517房贷政策调整内容梳理 资料来源：中国人民银行，中泰证券研究所 1.2. 切实做好保交房工作视频会议：首提“房地产工作的人民性、政治性”，明确地方政府回收土地与收储 ◼总体要求：首次提出“房地产工作的人民性、政治性”。解决房地产市场面临问题的战略意义进一步提升，地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任进一步压实。◼压实金融机构、地方政府、监管部门各主体责任。①金融机构——保交楼。全力支持应续建项目融资。②地方政府——回收土地+收储。回收土地：酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。收储：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品首套二套首套二套全国15% 25% 20% 30%各地银行全国LPR-20BP LPR+30BP各地银行5 年以下（含）2.35% 2.775% 2.60% 3.025%5 年以上2.85% 3.325% 3.10% 3.575%调整后（517调整）调整前（831调整）自主确定自主确定首付比例合理确定具体水平自主确定取消下限合理确定具体水平合理确定具体水平公积金贷款利率房贷利率下限自主确定是否设定 请务必阅读正文之后的重要声明部分 -4 - 行业点评报告 房用作保障性住房。 ③监管部门——融资协调机制+再贷款。充分发挥融资协调机制、再贷款政策等作用。图表：“切实做好保交房工作视频会议”内容梳理 资料来源：中国政府网，中泰证券研究所 1.3. 国务院政策例行吹风会：四部门对切实做好保交房工作的明确和细化，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款 ◼住建部：做好保交房工作，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。①地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。②房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。③金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。◼自然资源部：严格依法处置闲置土地；加大对存量土地盘活利用的支持力度。①支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。②促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。③支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。◼人民银行：设立保障性住房再贷款。①保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮总体要求金融机构保交楼：全力支持应续建项目融资地方政府①回收土地：酌情以收回、收购等方式妥善处