国金宏观：沃什发言与住房改革落地对楼市的影响

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 美国杰克逊霍尔年会沃什发言无新增鹰派内容，市场仍过度关注联储官员表态，且美债实际利率已处10年高位，加息难降长端利率，联储应停止前瞻指引、减少表态以平抑市场波动 2. 中国重磅住房改革政策落地，8月27日-28日住建、央行、证监会等多部门发布文件，核心改革为将预售条件调整为主体封顶，首付与按揭资金全部进入监管账户且竣备后才放款，逐步向现房销售过渡 3. 房地产旧模式（高杠杆、卖楼花、债务驱动）已终结，2021年后进入存量时代，新政策从制度层面堵死房企各环节加杠杆、银企勾结挪用资金的漏洞，将风险从购房人、地方政府转移至房企自身 4. 新政策下房地产成为民生类、制造业类行业，央国企及具备产品力、资产运营能力的专业化房企将留存，土地与销售向一线、强二线城市集中，市场已自发完成多数出清二、市场与经济影响 1. 美国AI产业吸金，叠加军事等问题，美债高利率长期存在，联储政策无力解决经济核心矛盾，需依赖AI发展等长期变量 2. 中国广义AI经济占比超15%，已高于地产，成为经济增长核心，房地产重要性下降，不再作为经济增长引擎，需向良性循环转型 3. 房贷年限从30年调至40年影响中性，贷款总量略有提升，但当前居民杠杆意愿谨慎，政策作用有限 三、风险与关注 1. 美国加息会压制非AI部门，若AI部门受冲击，美债利率或仍承压2. 中国新房地产政策落地初期，部分中小房企可能加速出清，需关注项目资金监管执行情况3. 中国房地产转型需解决资产运营、产品创新等长期问题，避免影响民生与经济稳定 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加国金宏观宏观亲日台148卧实在缴预期住房改革落地楼市政策风向，目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明本次电话会议仅面向国金证券的专业投资机构客户或树标客户。仅供交流研究观点，专家发言内容仅代表其个人观点，会议内容并不构成对任何人的投资建议，未经国金证券事先书面许可，任何机构或个人严禁以任何形式将会议内容和相关信息对外公布转发转载传播。复制编辑修改解读等涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。 感谢您的理解和支持。谢谢hello大家好，欢迎收听宏观祈使谈我是宋雪涛啊，这个可能过去的两天时间中美都出了一些比较重要的。呃，这个政策和会议啊呃，美国这边呢？再次是货币政策啊，明年都在这个时间召开，今年呢，这个因为美债利率10年期和30年期都位于高位上，所以对于啊这个开门watch的发言啊，能否压低美债利率这件事情啊市场常还是比较关注的，那我们这边呢是房地产啊，房地产很久没有出大政策了，这一次算是非常重要的，一个住房制度的改革，而且是从根本上改革啊，不是仅仅针对着这个短期的销售的问题啊，去放一些信贷或者放一些限购，而是从从开发这个链条上对这个房地产的这个从销售到信贷配套再到资本市场制度啊，进行一套呃完善的这个清晰的改革的这个落地啊，所以这两件事儿呢？ 是几乎同时发生吧，这个也是给周末呃带来了比较多的这个政策的关注啊，但是在这个上周呃小作文这个呃吃瓜之后吧，我觉得总算让大家多多少少，从这个娱乐圈儿的这个关注点回到了这个正常的市场上来。那么jackson后呢？这个凯文再次发表了这个呃天鹰派的讲话吧，但是我觉得对他这个说话呢，不用太过关注啊他这个说话的内容啊，这个基本上跟6月份的议席会议啊，当时的这个呃这个政策的公告啊，和这个发布会我觉得基本上大差不差，就车轱辘化，呃，比如说啊，这个重申了2%通胀目标啊，这个目标是坚定的，固定的，然后这个通胀目前看还不足以证明。 趋势好转了联储呢呃首要关注点就是价格，那么这个通胀要清晰啊，要足够快的朝2%的目标下行啊，还有很多工作要做啊，那么那同时也说了这个联储啊，这个在变化时期不要过度的承诺，要保持谦逊啊，这个永不天真要更安静减少前人质疑啊，这些其实都是老生常谈的问题，因为jackson hall这个会议呢，是全球央行行长大会啊，当然主要是美国的朋友们，呃而且呢，这个就是戊戌会啊，因为它并不会直接影响到政策本身，而央行长待在一起啊，这个两三天时间里面讨论一些呃，这个长期的问题啊，并且对货币政策啊进行一些协同啊，所以历史上确实在曾浩的这个会议上，呃出现了一些比较重要的这个货币政策的定量啊，甚至是完美风暴，比如大家有印象就是2022年鲍威尔这个痛苦讲话，当时这个呃算是要啊，开启加息的1个鹰鹰派的表态吧，要央视通胀啊，这个家庭企业承受痛苦啊，不会不早的转向降息啊，再早呢，就是在补南克时期了，这个一个是开启qe，一个是这个啊呃，要这个缩减qe，那么其实都是一些货币政策框架性的这种变化。 那么这一次呢，这个应该说这个啊，又是场面化啊，这个对于潘博士来说，这个在这个呃公开场合，而且都是央行长啊呢，虽然不是fad里边的新人了，但是做行长呢，这是第一次讲话，所以我觉得毕竟在场面上说话还是要体面一点的啊。这个发达国家的央行啊，毕竟还是要对通胀啊，这个目前这个现象更关注一点，所以说的话其实没有什么新增的信息啊，嗯当然了，今天的这个问题就是说市场太关注央行说话了，这个也是过去啊，长期以来吧，这个央行留下来的一个呃给市场留下来的一个习惯就是这种前瞻指引，导致市场对央行这个说话的方式定调啊，甚至前面讲了这个这个金融发布会，这个是不是国家尊重开头的啊，这些可能都会让市场猜来猜去啊，所以这就变成了波动的波动了，这个说话本身就变成了一个波动的来源呃，那么现在的这个现状是这个开会自己都讲了这个不做前瞻质疑啊，那么这一次又讲了不做前瞻质疑啊，所以市场还是把他的话当前证质疑要去反映和交易啊，那么在这个落实看来呢，就是今天已经不是过去的这个传统的经济时代了，这个很多问题都不是货物真正解决的。 那你这货币政策也不是过传统时代了，你这个说了以后一定要能兑现吗？啊，一定能这个保证执行承诺嘛，那万一说完之后，这个战争爆发了呢啊，这个呃通胀更高了呢，这个还要坚守之间的承诺吗？如果不能坚守承诺的话，那联储是更有信用，还是更加没有信用了呢？对吧？ 如果你没有兑现承诺是不是没有信用了，但如果环境都变了，这个还在死守之前的承诺，那不是也是对货币政策所承诺的。这个框架不负责任嘛，所以就是今天这个时候啊，联储说的越多错的越多啊，不如不说不要做情人致意啊，当然有些委员我觉得还是喜欢这个啊，以前这种这个呃指点江山的这一套啊，这个说了话之后呢，影响到股票市场债券市场的走势啊，那么这个是看过上来以后的一个改革的重点吧，就是尽量的废除过去。 这1套靠委员们说话抗联署主席说话这个市场就能够呃这个乖乖去反映的啊，这样的一种呃定价的方式，而是让市场反映自己啊，反映这个经济数据啊，那么通胀走高了或者经济走弱了市场自己去判断和理解这是短期的 还是长期的啊，那么这个呃市场自己发生反应，而不是说让市场去猜经济啊，去猜联储的话。那么这就是这次的问题吧，就是完了以后，这个嗯短端利率又出现了反弹，对于9月份的加息的预期的定价，又从呃不1定加1次，变成了大概率要加1次了，预计价又超过了50%啊，所以就是市场还是摆脱不了之前的那个习惯就是一定还是要去参与说的话，然后去判断绩下货币政策，而不是根据最近的通胀数据。 最近的这个就业数据的下修啊去做这个市场的定价，那么呃一个是这个啊，目前的这个经济的指标吧啊，那么本身来看的话，这个呃，现在大家就纠结的问题就是判断率太高了。这个呃嗯，这个贝森特这个伤害了美元的信用啊，所以造成了贬低的交易啊，认为贝森特呃扩大了这个。这个偿债的回购啊，这个是一种没有信用的表现啊，甚至他的这个师傅啊，这个呃也出来这个点评了嘛，就是让市场还给市场。 其实这个他说的话不就是落实说的话吗啊，这个市场现在又希望这个联储能够影响市场，所以可这市场在这些问题上，其实表现的还是有一些矛盾性的，那到底这个利率是不是够高啊？这也是个问题啊，那么加息能不能降低长端利率？我认为是不能的这个呃，现在这个有1些看法说啊，那你这个加息短端上来了，但是至少认为嗯联储有信用啊联储这个抑制通胀了，所以通胀下来了，或者这个啊，风险溢价下来了，长端就下来了，我觉得这种想法是很天真的就是你现在长端是因为通胀上去吗？ 显然不是啊，现在长端，比如说这个10年期的美债啊，4.74.7里边2.5是实际利率啊，只有二点2.22.3是通通胀预期，那实际利率2.42.5，这是什么水平啊，就是过去10年的这个实际利率大概就是负1啊。到这个二之间这个水平啊，所以过去10年的这个实际利率的中位数啊，也就只有0.7啊，那现在2.42.5，也就是说它现在处在10年以来，这个实际利率的最高点了，这个几乎是9%15 96的这个以上的这个分位，那通胀预期呢，只有2.2.3，而且我们这个看通胀预期其实很稳定的，就是它在稳定的往下降。 从这个21年22年以后啊这个当时是因为这个供应链啊，包括和物导致的这个通胀预期的走高啊，那么后来就是一直在往下走了，那这个过去10年的这个通胀预期的呃，这个呃这个中位数大概就是2.12.2的水平啊，现在2.32.4说算高嘛，也就是正常吧，就是大概60%左右的分位就是中信啊，这个略微偏高一点，绝对不算高。现在的问题是实际最高频率最高的问题是因为ai的红旗ai红晰，这件事情并不是说它一定代表经济是坏的，那是代表经济结构非常分化的，就是你这个经济里面的资金都优先去了这个增长最高估值性最强的部门了，那甚至连这个央行就连这个财政，今天去借钱都开始，需要用更高利率才能借啊，否则这个配置啊，资金可能就跑向ai债券了，因为一些ai债的利率也非常低的。 就是你看巴洛的这个啊，这个债券利率也不高啊，这个之前英伟达利率也不高啊，可能也就比同九七的国债高了60来个bp吧啊，所以现在的情况是实际利率比过去高多了，你比如相比2022年这个债后讲话的时候这个通讯讲话要加息呃，现在实际利率比当时高了140个bp啊，当时也就是一，但是现在通胀预期比当时还要低，当时通胀预期，大概是2.52.6的样子，所以这就是今天这个现状吧，就是说加息能不能降长期利率几乎不可能啊，除非你降的很除非加的很多，对吧？ 呃如果只是1.1点加的话，首先它对油价肯定是没有影响因为油价的问题。福尔摩斯的问题霍尔木兹呢是美军的问题。你换句话说，这个事情就是美国人能不能解决自己的长期的债务？问题取决两件事儿第一是美军，能不能打对吧？ 这个能不能打一场战争，今天看起来是有点困难的这个美国的弹药，未来3年的这个库存都是短缺的，第二呢是到目前为止可能都没有找到一个很好的解决办法去应对无人机的这个非对称的战争的这样一种困扰嘛，所以美军不能打那说什么呢？那难道让这个卧室上去帮美军打仗吗？如果这个货币政策通过加息能够让美军得到战力的提升的话，那利率当然也能降下来1点，因为至少油价是降下来。显然，这不是货币政策解决的问题，第二是加息能抑制。 Ai嘛，我想加1点可能用处不大，这个今天ai的融资比非i融资要更便宜，你比如说这个科技啊，大科技企业，他们今年的这个发债已经是占了非金融企业发债，这个差不多30%了。那如果是把这个全部的这种广义的科技发展算在一起的话，它大概占的非金融发展10%多，所以这今天很显然是一个对ai友好的融资环境，那么对谁不友好呢？对非ai不友好，对房地产不友好，对制造业不友好，对所有的周期性的利率敏感型的还跟a i没关系。 的部门都会有好啊，所以今天这个加息ai会先死非ai先死啊，你这个加的足够多了，那ai就完了这个ai投资没都晚了，但是经济是先完的，比这个ai可能玩的更早，经济完了要不要降息啊，这个联储先不管通胀的问题吧，那如果经济出问题了，是不是还得再宽松？而且，如果ai都完了。长端美债利率能下来吗？我想如果ai都完了的话，大家会认为美国的债务就会变得更大，因为美军已经失败了一次了，如果在科技上再失败一次，美国还剩下什么，所以这个就是回答那个加息来降低产能利率的这个看法啊，这个我觉得这是1个很天真的看法，就是天然的认为美债偿还率高，是因为美联储没信用这个那么只要美联储加息就代表有信用啊这个加了息了这个啊市场就特别开心啊就去买美债