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REITs 定量研究系列（一）：定量分析驱动 REITs 走势的因素

房地产 2026-08-17 中泰证券故人

研究目的：探究REITs市场变化过程中宏观、微观、政策等因素在不同涨跌周期中扮演的角色。
研究方法：通过因果检验选择显著因子，包括宏观、微观、政策三方面20个指标，进行滞后效应处理、单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验。
研究结论：
- 宏观因素决定资产走势的大方向：
  - 第一阶段（2021/6/21—2022/9/27）：固收属性驱动上市初期行情，LPR多次下调，市场流动性充裕，险资、券商自营资金增配固收+资产。
  - 第二阶段（2022/9/28—2024/2/1）：宏、微观多指标共同主导，CPI映射底层资产基本面的承压状态，NBP决定行情上行动力强弱。
  - 第三阶段（2024/2/2—2025/6/23）：政策呵护+利率下行引导资金回流，OCI会计新规缓解机构投资者考核压力，利率下行驱动修复。
  - 第四阶段（2025/6/24—2026/8/13）：政策因子成为重要解释变量，常态化发行政策及商业不动产推出改变供需格局，NBP决定盘面涨跌。
- 微观因子贯穿始终，主导短期涨跌：
  - 量价技术指标是影响各板块的核心因子，如加权换手率、RSI、PIC、五日涨跌幅等。
  - 短期涨跌及波动率等短期动量惯性影响REITs市场运行全过程。
- 政策因子的影响具有阶段性特征，常在关键节点发挥催化作用：
  - 政策变量并非在所有阶段都持续主导市场，而是在供给扩容、资金准入等关键节点对市场形成影响。
  - 第二、四阶段，政策因子分别对应扩募、发行常态化、资金准入以及供给节奏等的变化，对投资者风险偏好产生了重要作用。
关键数据：
- 第一阶段，“LPR”显著性得分40.00%。
- 第二阶段，“CPI”显著性得分38.89%，“工业增加值”（IVA）28.57%，“M2-M1”33.33%。
- 第三阶段，“五日涨跌幅”显著性得分分别为86.67%、83.33%和71.43%。
- 第四阶段，政策因子全面通过ADF、协整与格兰杰三重检验。
风险提示：各因子定量分析不准确风险、二级市场价格大幅波动风险、公开资料信息滞后风险、相关支持政策调整风险。