房地产行业地产拐点系列研究一：主导本轮地产周期拐点，却被市场忽略的三大因素

房地产 2026-04-21 财通证券 Bach🐮

公积金利率影响实际房贷利率：公积金贷款额度在一二线城市普遍占房屋贷款50%以上，实际贷款利率接近公积金利率（2.6%），后续仍有望降息，实际贷款利率与租金回报率相近，企稳或更快到来。
上海房价先行企稳：上海成交量升，挂牌量降，库存周期健康，低总价段的房价触底反弹，自下而上传导企稳，未来1-2年有望传导至更多城市，地产股低点或已出现。
人民币升值利好楼市：人民币升值打开稳楼市政策空间，企业结汇促进M1扩张，货币周期有望带动地产周期，M1增速提高，M1-M2剪刀差收窄并转正后1-2个季度，房价或有望上涨。

公积金缴存余额：截至2024年末，我国公积金缴存余额10.9万亿元，同比+8.6%。
公积金缴存金额：2024全年公积金缴存金额3.6万亿元，同比+4.7%；公积金个贷发放金额1.3万亿元，同比-11.4%。
公积金覆盖率：2024年我国公积金覆盖率约37%。
上海二手房成交：2026年3月，上海二手房成交31215套，同比+6.3%。
上海二手房挂牌量：截至2026年4月初，上海二手房挂牌量降至8.7万套，较最高峰下降3.3万套，降幅28%，去化周期下降至4个月。
上海低总价段房价：截至2026年3月末，上海50-100万、100-200万、200-300万、300-500万的低总价段价格分别为12414、25842、36338、44745元/平。
中美十年期国债利差：2024年开始利差走扩至-2%至-3%区间。
人民币兑美元平均价：2026年3月已升值到6.9，创下2023年4月以来新高。
我国出口金额：2025年出口金额37706亿美元，同比+5.4%。
我国贸易顺差：2025年贸易顺差11851亿美元，同比+19.4%。
贸易企业待结汇规模：2022年到2026年3月，贸易企业的待结汇规模约10431亿美元。