房地产行业研究：如何理解本轮地产政策预期？

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（4.12-4.18）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+2.7%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和-0.2%。 土地成交热度下滑，溢价率有所回落。本周（4.12-4.18）全国300城宅地成交建面286万㎡，单周环比-49%，单周同比-65%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面10216万㎡，累计同比-0.1%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同环比有所下滑，景气度略有承压。本周（4.12-4.18）47个城市商品房成交合计278万平米，周环比-2%，周同比-16%。其中：一线城市周环比+5%，周同比-16%；二线城市周环比-8%，周同比-11%；三四线城市周环比+1%，周同比-20%。 本周二手房成交同环比均增长，景气度稳健向上。本周（4.12-4.18）22个城市二手房成交合计287万平米，周环比+6%，周同比+14%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+23%；二线城市周环比+7%，周同比+17%；三四线城市周环比0%，周同比-4%。 地产政策预期持续升温。4月17日总理在主持国务院第十三次专题学习提到，“在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手”，考虑到当下正处于相对特殊的时期，为了稳住经济修复的趋势，出台刺激政策的速度以及力度均有要求。近期关于土地以及存量房收储有了更多成果，其中（1）土地收储：截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元；（2）存量房收储：青岛市拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保租房、长租房等。时间上来看，4月底政治局会议或是重要政策窗口期，有望针对地产继续加码政策。 地产数据维持修复趋势。2025年1-3月，全国房地产开发投资同比-9.9%，降幅扩大0.1pct；新开工面积同比-24.4%，降幅缩窄5.2%；竣工面积同比-14.3%，降幅缩窄1.3pct；销售面积同比-3.0%，降幅收窄2.1pct;销售金额同比-2.1%，降幅收窄0.5pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比转正。3月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与2月份持平;同比下跌5.0%，跌幅收窄0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅收窄0.1pct;同比下跌7.3%，跌幅收窄0.2pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，小阳春带动房价企稳回升。 投资建议 近期土地收储和存量房收储持续推进，考虑到目前政府对于政策的态度为尽快出手，预计在4月底或有一批新的地产刺激政策有望落地。此外3月地产数据显示目前仍维持良性复苏，若政策加码有望进一步助推需求上涨。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 地产政策预期持续升温 地产政策预期持续升温。随着关税大幅加征，出口压力对全年经济增长或产生一定影响。在该背景下，4月17日总理在主持国务院第十三次专题学习提到，“在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手”，考虑到当下正处于相对特殊的时期，为了稳住经济修复的趋势，出台刺激政策的速度以及力度均有要求。针对地产而言，近期关于土地以及存量房收储有了更多成果，其中（1）土地收储：根据中指不完全统计，截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约850宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元；（2）存量房收储：青岛市拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保障性租赁住房、长租房等。时间上来看，4月底政治局会议或是重要政策窗口期，有望针对地产继续加码政策。 图表1：截至4月10日全国土地收储总金额达1282亿元 地产数据维持修复趋势 地产数据维持修复趋势。2025年1-3月，全国房地产开发投资同比-9.9%，降幅扩大0.1pct；新开工面积同比-24.4%，降幅缩窄5.2%；竣工面积同比-14.3%，降幅缩窄1.3pct；销售面积同比-3.0%，降幅收窄2.1pct;销售金额同比-2.1%，降幅收窄0.5pct。全国房价跌幅收窄，一线城市二手房房价环比转正。3月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与2月份持平;同比下跌5.0%，跌幅收窄0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅收窄0.1pct;同比下跌7.3%，跌幅收窄0.2pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，小阳春带动房价企稳回升。 图表2：商品房销售额：1-3月累计同比-2.1%，3月同比-1.6% 图表3：商品房销售面积：1-3月累计同比-3%，3月同比-0 . 9% 图表4：房地产开发投资金额：1-3月累计同比-9.9%，3月同比-10% 图表5：房屋新开工面积：1-3月累计同比-24.4%，3月同比-18.1% 图表6：7 0大中城市新建商品住宅价格环比小幅下跌（%） 图表7：7 0大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄（%） 图表8：7 0大中城市二手住宅价格环比跌幅收窄（%） 图表9：7 0大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄（%） 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+2.7%，在各板块中位列第6。本周地产涨跌幅前5名为建业地产、荣丰控股、天保基建、渝开发、卡森国际，涨跌幅分别为+40.5%、+31.9%、+30.2%、+20%、+18%；末5名为广宇集团、*ST中地、力高集团、卧龙地产、阳光股份，涨跌幅分别为-16.4%、-15%、-14.5%、-8.5%、-6.5%。 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表11：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名 图表13：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.9%和-0.2%。本周物业涨跌幅前5名为中天服务、特发服务、苏新服务、烨星集团、德信服务集团，涨跌幅分别为+10.9%、+10.8%、+10.6%、+9.5%、+8.5%；末5名为浦江中国、朗诗绿色生活、宋都服务、新希望服务、康桥悦生活，涨跌幅分别为-8.1%、-7.9%、-5.4%、-3.7%、-3.4%。 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第16周，全国300城宅地成交建面286万㎡，单周环比-49%，单周同比-65%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面10216万㎡，累计同比+-0.1%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为273、272、244、237、202亿元。 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表19：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（4月12日-4月18日）47个城市商品房成交合计278万平米，周环比-2%，周同比-16%，月度累计同比-9%，年度累计同比+5%。其中： 一线城市：周环比+5%，周同比-16%，月度累计同比-10%，年度累计同比+4%； 二线城市：周环比-8%，周同比-11%，月度累计同比-9%，年度累计同比-2%； 三四线城市：周环比+1%，周同比-20%，月度累计同比-10%，年度累计同比+13%。 图表20：4 7城新房成交面积及同比增速 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表23：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（4月12日-4月18日）22个城市二手房成交合计287万平米，周环比+6%，周同比+14%，月度累计同比+17%，年度累计同比+31%。其中： 一线城市：周环比+7%，周同比+23%，月度累计同比+28%，年度累计同比+41%； 二线城市：周环比+7%，周同比+17%，月度累计同比+13%，年度累计同比+36%； 三四线城市：周环比0%，周同比-4%，月度累计同比+9%，年度累计同比+7%。 图表24：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表27：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.02亿平米，环比+0.6%，同比-8.7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为25.9月，较上周+1.1个月，较去年同比-5.8个月。 图表28：1 0城商品房的库存和去化周期 图表29：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表30：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表31：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表32：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表33：物管行业资讯 非开发公司动态 图表34：非开发公司动态 行业估值 图表35：A股地产PE- TTM 图表36：港股地产PE- TTM 图表37：港股物业PE- TTM 图表38：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。