2026北美数据中心开发成本指南

北美洲 7.3X美洲总产能增长 区域增长 预计总产能将跨区域持续增长，预计每个区域都将翻倍或更多。 •运营能力：50.4吉瓦• 机房选址：21.3GW •超大规模：28.7GW 关键假设： • 发展管道不包括早期项目• 空缺职位仅根据运营共建容量计算• 泡的大小与区域市场规模直接相关 • 空置率：3.8% • 建设中：37.7吉瓦 • 机房选址：17.4吉瓦• 超大规模：20.4吉瓦 •Planned: 285.4GW • 机房选址：114.1吉瓦• 超大规模：171.3吉瓦 随着北美地区并网电力日益稀缺，电力供应的可用性仍然是一个亟待克服的关键挑战。这些限制最初引发了在二三级市场进行土地收购的趋势，这一趋势仍在持续。同时，日益增长的社区反对声音和日益严格的监管也加剧了这种稀缺性。 数据中心开发成本现已完全反映了土地价值，而土地价值在区域间以及各细分市场内部均存在显著差异，因为带电土地持续以远高于无电替代品的价位成交。市场已完全将电力成本纳入考量，呈现出一种权衡：买家要么支付溢价以通过购买带电地块来规避风险，要么追求风险更高的无电土地以博取更高回报。 数据中心土地购置向一级市场外转移，凸显了一级市场电力与土地的稀缺性，同时伴随着日益有组织的社区反对声音和日益收紧的监管环境。随着对人工智能和云基础设施的需求持续增长，真正具备电力供应的土地，已成为寻求降低风险资产和快速扩展能力的企业的优势。 劳动力老龄化、贸易新进入者减少以及数字基础设施建设活动高涨，导致开发者为稀缺的机电管道（MEP）人才展开竞争，从而推高了超出预期的工资并延长了项目时间表。 计划投资的规模凸显了该行业增长预期的广度。虽然2300亿美元的发展计划中有492亿美元目前正在建设中，但剩余的1800亿美元都与已规划的项目和已承诺的项目相关。随着该行业为支持未来的AI和云需求而寻求所需的土地、电力和规模，资本配置预计将远远超出传统枢纽。 数据中心用地 土地是数据中心选址流程的基础，尽管市场摩擦延长了开发时间，但在2025年和2026年，土地获取活动一直保持高位。选址取决于多种因素，我们已在《全球数据中心市场比较报告》和《土地转折点》文章中进行了概述，但过去12-18个月更强调电力、水资源、区域规划和社区意愿。缺乏电力接入、无法在无电网连接处进行现场发电、光纤接入、有利区域规划、支持性社区以及清晰的审批路径的土地，可能更适合其他类型的发展。相反，当大多数或所有这些因素都存在时，数据中心开发就更具可行性，买家也因此愿意支付溢价。 概述 “带电土地”已成为业内常用术语，但很少被明确定义，且对不同群体而言含义各异，这导致在评估原始非带电土地资产潜在增值空间时产生困惑。首次，高力国际（Cushman & Wakefield）通过呈现一个金字塔路线图来为该术语提供背景，展示随着确定性增加、土地全面规划并降低风险，这些价值如何提升。金字塔形状是刻意设计的，底部“原始土地”类别代表丰富，顶部“真正带电土地”类别代表高度稀缺，随着地块特征向上流动，风险降低而价值增加。金字塔的每一层都应被视为在上一层的增强，包括其下方所有内容，而不仅仅是独立的特征。综合来看，该图表旨在解释驱动带电土地交易价格高度变动的部分细微差别。 • 下一层涉及光纤和网络连接，这对于延迟敏感的超大规模工作负载来说是基本需求。能够接入多条长途和城域光纤路线、靠近主要互联网交换中心、并已获得运营商承诺的站点能带来增量价值，因为它们能降低延迟、提高冗余性并增强长期可扩展性。一般来说，光纤不如电力或授权那么具有决定性作用，但有限的连接或对单一运营商的依赖可能会实质性限制一个站点的吸引力，而稳健、多样化的连接则能进一步降低资产风险，并扩大潜在最终用户群体。即便如此，可实现的（价值）也会受到该地区电力稀缺性和计算需求的影响。 • 生地位于金字塔底部，是驱动土地模型的基础价值，且在人口更密集的市场区域通常按工业用地价格评估，在不设市区域则按农村耕地价格评估。这些地块对买家而言风险最高。 • 尽管仅比原始土地高一个级别，但“仅限供电”类别是决定动力土地定价中形成的细微价值中最重要的驱动因素。属于此类别的土地将拥有已确定的容量和时间的可靠电网连接，以及公用事业公司提供的变电站接入确认。这通常通过电力购买协议（PPA）或公用事业公司的承诺函来实现。与电力相关的风险在一定程度上得到了缓解，但并未完全消除，并且已建立了交付时间表，即使电力交付预计要到2033年或更晚。交付时间越短，交付容量越高，电力部分带来的价值就越大。 • 地质与场地条件因素在价值上可能不如电力采购和区域规划重要，但它们确实会影响场地的竞争力。不利的场地物理与环境条件——例如洪水风险、土壤稳定性和污染——会削弱价值并降低吸引力。这类不利条件可能带来昂贵的意外，显著延误建设时间表，并最终损害运营可靠性。在此方面有有利发现的地方，则具有较低的成本、运营和时间风险。 随着社区反对声音的增加以及旨在禁止、延迟或以其他方式管理数据中心建设地点、时间和方式的立法行动逐渐成形，数据中心发展的政治和监管环境正快速变化。因此，随着相关数据中心用地进一步降低风险，无论是通过法定分区获得还是通过特殊用途许可证获得，这些用地都会带来额外的价值。此类土地所附带的监管确定性可以加速收购到建设的周期，特别是如果从交易日期起电力交付时间比平均水平更快的话。 • 真正具备电力供应的土地位于金字塔顶端，实现最高价值，这些价值通常通过竞争性招标过程获得。这些地块已从多个角度完全消除风险：电力输送时间表已确定，合法权利已到位，多样化的光纤路线可接入，且环境风险微乎其微或不存在。这类地块并不常见，要达到这一类别，需要投入远超地块原始土地价值的巨额资金。此外，在此类别中，电力输送时间在12-18个月内的地块在出售时往往备受关注，因为它们所蕴含的巨大价值。 虽然金字塔模型能清晰展示电力土地的层级结构，但考虑到每块土地的具体情况以及主要、次要和 tertiary市场之间，甚至单个市场内部的波动性，往往难以指出电力数据中心土地的特定平均值。实现价值的关键驱动因素包括土地基础价值、当地对近期IT部署的需求、该地区电力稀缺性、电网互联成本、电力输送分阶段实施以及变电站成本。 全美主要市场中的电力土地在2026年年初至今（YTD）的平均价值达到每兆瓦（MW）58.4万美元，较五年平均的每兆瓦43.3万美元高35%，同比（YOY）增长51%。次要市场和三级市场平均成本具有优势，但由于地理位置更多样化，价格波动程度更大。 真实供电土地正代表着一个不断增长的土地收购细分市场，而原始无供电土地的收购活动则持续进行，买家群体包括已制定现场供电计划的开发商或用户、寻求巨大升值空间的投资者，以及愿意等待电网互联的具有前瞻性的买家。虽然超大规模计算设施和知名开发商通常关注场地能提供的短期电力故事，但计算需求的强烈且持续的增长导致了比过去更高的投机活动程度。投机性买家通常寻求收购战略位置优越的原始土地地块，这些地块是投资获取电力、基础设施接入和完整数据中心权益的理想候选，希望能日后将其资产以投资总额的数倍价格处置。此类活动导致了行业内所说的“幽灵”或“虚假”数据中心的 phenomenon，因为这些地块的开发往往取决于获得最终用户。这也是一些州和公用事业机构为获取大负荷电力而实施互联排队费或财务保障要求的原因之一，并且是评估长期市场潜力时，为何规划的待开发项目管道中已预租部分被赋予更大权重的一个主要原因。 下一页的土地征收图未能区分有电力、无电力或投机性土地征收，而是突出显示了全国范围内数据中心相关土地征收最高的区域，而不管这些区域处于何种层级。 一些州的情况可能令人意外；例如，犹他州在2025-2026年至今期间，近5000英亩的数据中心用地发生了交易，这一数字主要是由为“斯特拉托斯项目”购置的土地所驱动，而德克萨斯州、弗吉尼亚州、亚利桑那州和乔治亚州等其他州的活跃度则更符合预期。然而，那些拥有成熟数据中心市场的州正看到交易持续从历史上的活跃中心向外扩散。德克萨斯州拥有三个在全球数据中心市场比较中排名前10的市场，其收购活动已在其达拉斯核心区域之外高度扩散，并蔓延至西德克萨斯、德克萨斯州潘汉德尔、奥斯汀、圣安东尼奥和休斯顿。弗吉尼亚州的情况类似，其收购活动正沿着I-95向南蔓延至里士满，正如在凤凰城的情况一样，那里的活动正沿着I-10向亚利桑那州巴克莱方向继续向西发展。 对2025年1月至2026年第二季度的数据中心土地交易分析表明，土地获取正成为行业竞争策略中日益重要的组成部分。最大的买家主要可分为三类：超大规模企业为支持未来云和人工智能基础设施的增长而收购场地；机柜间提供商为捕捉超大规模人工智能、高性能计算和NeoCloud需求而进行布局；以及土地开发商为预期未来的数据中心建设而储备大量土地资源。 一个更深层次的、可行的、竞争较少的场地储备，通常能以较低成本获得更大的土地面积。 虽然超大规模计算公司和地产开发商都在积极获取土地，但它们目标地块的状况通常差异很大。超大规模计算公司愿意为带电土地支付更高的价格，认识到电力接入已成为新开发的最大制约因素之一。与此同时，地产开发商则积极购买低成本生地，通过在向未来用户营销这些地块之前获取电力和开发权来创造价值。这些不同的策略体现在价格上：在十大买家中，超大规模计算公司每英亩的支付价格大约是地产开发商的七倍。因此，带电土地的控制权正成为一种竞争优势，并成为塑造数据中心市场下一阶段增长日益重要的因素。 一些最大规模的交易也凸显了成熟数据中心市场与新兴数据中心市场之间日益扩大的差距。在弗吉尼亚等成熟市场，由于缺乏具备电力承诺和现有基础设施的场地，导致场地价格大幅上涨。相比之下，路易斯安那等新兴市场则为超大规模企业提供了机遇。 数据中心土地购置 劳动 熟练劳动力短缺问题持续困扰着建筑业，尤其是在数据中心建设至关重要的机电管道（MEP）领域。劳动力老龄化、传统手工业新进入者减少以及数字基础设施建设激增，已使劳动力市场承压，导致开发商在有限的专才人才库中竞争。这些短缺正推动工资上涨并延长项目周期。据美国通用承包商协会（AssociatedGeneral Contractors of America）称，建筑行业生产和非管理人员的小时平均工资目前比所有私营部门生产平均水平高出20%以上。劳动力供给不足的市场往往能获得溢价，因为开发商需要从区域外引进工人，而劳动力资源充足的市场则具备成本优势并降低了执行风险。 概述 靠近纽约市等人口密集大都市的数据中心市场拥有更深的人才库，但人口规模本身并非劳动力可获取性的可靠指标。纽约-新泽西北部市场拥有约13.6万名电气和机械（E&M）技工，但其0.69的区位商表明，相对于其整体经济而言，该市场的集中度显著偏低。简而言之，密度高且区位商低于1.0的大都市面临着大量同时进行的商业和基础设施项目对劳动力的竞争需求，所有这些项目都来自同一劳动力池。相反的模式同样重要：一个市场即使区位商很高，也可能缺乏发展或配置大型园区部署所需的绝对劳动力数量，从而导致从邻近地区引进劳动力。例如，切扬内市在数据集中记录了最高的E&M集中度，达到1.76，但其仅支持1900名本地工人。 该部分——专业性强，但同时在多站点或超大规模项目上的承载能力有限。 在评估的四个劳动力市场中，一小部分市场表现普遍强劲。休斯顿、丹佛、达拉斯-沃斯堡和奥斯汀-圣安东尼奥因其跨类别的综合规模和专业性而脱颖而出，每个城市至少在四个劳动力池中的三个池子里排在第66个百分位或以上。凤凰城在关键的熟练建筑工种市场中表现突出，提供了大量工人，并且其中熟练工人的集中度高于平均水平。另一方面，孟菲斯和德克萨斯西部表现不佳——孟菲斯在每个细分市场中都出现了低于1.0的区位商，劳动力深度远低于平均水平；而德克萨斯西部在除一般建筑工种市场外，呈现出类似模式，该市场追踪全国基准，这表明这些市场需要引进熟练劳动力。 数据中心劳动力供给 数据中心