2026年中MOB资本市场更新

目录 MOB资本市场 引言 医疗门诊楼（MOB）板块于2026年开局势头强劲，得益于资本市场环境改善、放贷者意愿增强以及经营基本面稳健，支撑了投资活动的增加。尽管通胀、利率不确定性以及医疗政策变化持续影响着投资格局，但资金正越来越多地流向医疗房地产，因其拥有稳定的现金流、人口结构利好和持续的良好长期表现。这些因素推动了2026年上半年交易量增强、定价坚挺、放贷活动增加以及投资者持续的需求，为该板块在本年度剩余时间的资本市场活动奠定了基础。 关键要点 $6.B同比增长21%2026年上半年，私募股权投资活动加速，交易总额达到 6.0%6.1%andMOB生成无杠杆的-年回报十年回报持续跑赢更广泛的NCREIF物业指数。 资产定价走强，因抵押贷款支持债券（MOB）的资本化率同比收窄35个基点至6.8%。 供不应求且需求持久 投资组合交易量翻了一番以上，投资组合溢价扩大了100个基点（bps）。 推动MOB租赁市场租金增长和入住率提升。 摩根士丹利投资活动加速 资本配置效率提升，带动业务量同比增长21%。 关键要点 • 2025年末的交易势头延续至2026年上半年，推动MOB投资额达到67亿美元，同比增长21%。该活动得益于Welltower投资组合再融资的完成，包括第4-6档次的关闭，总额达6.89亿美元。 尽管交易数量下降了15%，但平均交易规模增长了43%，达到2亿美元，这突显了投资者持续青睐更大、更具机构品质的机会。 • 第二季度销售额回落至29亿美元，同比（YoY）下降2%，地缘政治不确定性及通胀担忧抑制了市场活跃度。尽管如此，投资者信心仍得到该行业强劲的基本面和长期需求驱动因素的支撑。 杠杆率压缩放缓 年增长率压缩了35个基点 关键要点 2026年上半年，MOB的资本化率（cap rates）略有压缩，但价格仍高于长期平均水平。Cushman & Wakefield的调整后滚动四季度资本化率环比（QOQ）下降10个基点至6.8%，同比（YOY）压缩了35个基点。 平均每平方英尺价格（TTM）• 鉴于货币宽松的步伐尚不明朗，进一步的风险溢价压缩可能会得到缓解。投资者将关注资产质量、租户质量和收入持久性，并对符合这些标准的资产给予溢价。我们的资本市场团队正实时 firsthand 观察到这一点，投资者报告当前市场中的核心机会竞争加剧。 • 资产价格持续坚挺。2026年第二季度平均价格达到每平方英尺368美元（每平方英尺，psf），环比增长2%，同比增长3%，尽管仍略低于372美元每平方英尺的五年的平均水平。 年同比增长翻倍 单项资产销售也加速，导致整体交易量 关键要点 2026年上半年，投资组合交易活动反弹，超过26亿美元，是2025年上半年交易量的两倍多。 此外，除出售剩余的Remedy份额外，Welltower đáng chú ý danh mục bất động sản bán hàngbao gồm Tập hợp Bedford với giá 259 triệu đô la cho Douglas Emmett và một danh mụctrị giá 220 triệu đô la tại Atlanta cho một liên doanh của Evergreen và Bain. • 2026年上半年单资产交易活动总额达34亿美元，同比增长42%。 • 上半年度最引人注目的单项资产出售是新落成的圣克拉拉谷医疗保健巴斯康站，哈里森街以每平方英尺1,475美元的价格将之出售给圣克拉拉县，总金额达3.4亿美元。 • 交易活动在下半年加速。Healthpeak与Brookfield组建了价值21亿美元的合资企业，该合资企业包括86栋MOB建筑，总面积560万平方米。此外，Blue Owl Capital以24亿美元收购了Sila Realty Trust REIT及其137处物业。 “投资组合溢价”扩大 2026年，投资组合资本回报率进一步收窄 关键要点 2026年上半年，投资组合溢价显著扩大，第二季度投资组合与单一资产资本化率之间的利差达到100个基点。 单资产出售的资本化率在从2022年周期性低点显著上涨后已有所缓和。截至第二季度，滚动第四季度的资本化率平均为7.2%，同比仅高5个基点。 比特率 (bìtè lǜ)• 相反，投资组合资本回报率（cap rate）从近期的周期性高点持续显著收窄。截至第二季度，第四季度滚动资本回报率平均为6.2%，同比下降30个基点。 • 虽然投资组合定价进一步走强，但较高的宏观经济不确定性以及更长期的高利率环境预计将使整体资本回报率变动相对受限。 资本流动至校外机会 稳健的成交量和价格涨幅反映了投资者对该细分领域的信心 关键要点 2026年上半年，校园内外MOB资产的投资活动加速，超越了2025年的步伐，并加强了投资者对行业基本面的信心。 • 校内交易额达24亿美元，同比增长6%。校外投资持续推动市场活跃度，交易额同比增长14%，达到38亿美元。 校外销售额占比• 校外销售额在总市场中的占比持续增长，从一年前的58%增至2026年的74%。这既表明投资者对校外交易的浓厚兴趣，也反映出校内交易的高门槛。 校园内与校园外交易的价格均有所压缩 关键要点 根据RevistaMed的数据，资本回报率仍比2022年的低点高出约100个基点。 中资和威的市场情报显示，过去四个季度，校园内和校园外的交易资本回报率均有所收窄。 • 2026年第二季度，校园内的MOB交易平均溢价6.3%，环比持平，但同比下滑50个基点。校园资产持续享有定价溢价，这反映了其战略位置、医疗体系隶属关系以及更高的进入壁垒。 • 2026年第二季度，校园外交易的平均利率为6.7%，环比下降10个基点，同比下降50个基点。对更新、机构级别的校园外资产的需求持续支撑价格。 移动端占据替代销售活动日益增长的市场份额 关键要点 2026年上半年，另类投资领域的投资活动加速，交易额达到330亿美元，同比增长38%。另类投资占第二季度总投资销售额的9.5%，凸显了投资者对专业资产类别持续的需求。 • 除数据中心外，MOBs（另类资产投资）占比达27%，超过五年平均水平的20%，反映出投资者对该领域的信心日益增强。 替代方案销售额占比• 投资者持续增加对另类领域的配置，因其表现出较强的业绩特征，且相对不受整体市场波动的影响。另类投资在过去五年中约占投资活动的11%，随着房地产资本市场的持续复苏，该领域有望吸引更多资金。 随着债务市场重新开放，抵押贷款业务量几乎翻了一番。 关键要点 • 随着资本市场复苏，放贷活动加速，2026年上半年新增贷款总额同比增长15%。 • 在投资者需求及交易活动增强的背景下，MOB行业成为资本配置增加的主要受益者，其贷款发放量同比增长88%（几乎翻了一番）。 固定债务成本仍低于近期峰值 波动已稳定，并趋近长期平均水平 关键要点 • 固定债务成本仍比2023年峰值水平低80个基点。 • 贷款人正接受更多的固定利率风险和更高的贷款价值比（LTV）。66-75%区间的LTV占比有所上升，而低于55%的LTV占比则有所下降。 • 提高的利率提升了浮动利率融资的吸引力，有助于2025年和2026年更高的使用率。 银行仍然是主要的开源融资渠道。 关键要点 银行持续主导着MOB债务市场，在过去五年中，其贷款发放量占所有贷款发放总量的近四分之三。 • 银行放贷活动持续扩张，滚动第四季度发贷量同比增长8%。政府机构放贷虽然占资本构成的比例较小，但在同期增长了27%。 • 尽管如此，消费金融领域依然是一个极具吸引力的放贷领域，其基本面稳健，现金流持久，且收入回报始终强劲。 摩根大通持续跑赢市场 回报率持续超越更广泛的房地产市场的整体表现，涵盖不同的投资周期。 关键要点 • MOB总回报率继续在短期和长期两个时间维度上跑赢更广泛的NCREIF物业指数，这进一步印证了该行业的韧性。 • MOB始终在市场周期中表现优异。MOB在过去一年的总回报率为6.0%，过去十年的总回报率为6.1%，分别超越了NCREIF房地产指数的5.0%和4.8%。 • MOB的业绩表现优于其他替代性房地产领域。尽管生物科技资产在多个时期录得负回报，MOB仍保持了正收益，在短期回报指标方面仅次于养老住房。 该领域产生稳定收入和持续长期超越市场表现的能力，继续支撑着机构投资者的需求。 正向赞赏回归 强劲的收益回报仍然是MOB总回报增长的主要驱动力。 关键要点 • MOB的净收入回报率仍是关键差异点，过去七个连续季度均超过5.5%，并在2026年第二季度达到5.6%。持续的现金流产生继续支撑该行业的投资吸引力。 • 房地产价格已趋于稳定并开始回升。连续三个季度，升值回报率保持正值，从2025年第四季度的0.02%提升至2026年第二季度的0.3%。 • 恢复性上涨正在推动总回报的持续改善。MOB总回报在2026年第二季度增至6%，达到自2022年以来的最高水平，较去年同期高近200个基点。 • 持续稳定的收入与不断改善的估值相结合，增强了该行业的健康状况并提升了投资者的需求。 资本支出压力加剧 每项财产的平均资本支出高于五年平均水平。 关键要点 • 资本支出需求持续增长，2026年第二季度平均每处物业的资本性支出（Capex）达到当前周期高点，约为83,000美元，较五年平均值高出31%。 • 过去两年中，资本性支出（Capex）大部分时间都维持在长期平均水平之上，这反映了在资产现代化、楼宇系统及租户体验提升方面的持续投资。 • 虽然较高的资本支出可能会在短期内对现金流造成压力，但持续的再投资应能支持资产竞争力、出租率和长期价值创造。 各地区的退货已恢复。 各地区的年度回报已转为正值。 关键要点 美国各地区的MOB表现均有所提升，所有地区均录得正向的一年总回报，这表明行业基本面强劲，资产价值呈现广泛基础的复苏。 • 新英格兰、中大西洋和太平洋地区在过去一年中引领表现，分别创造了约8.3%、7.3%和7.0%的回报。 • 长期表现仍然最强劲的是高增长阳光地带市场，这些市场实现了4.3%的五年的回报率，突显了有利的 人口结构 和 医疗保健需求趋势带来的益处。 • 尽管整体表现有所提升，但区域业绩分化凸显了市场选择的重要性。中大西洋地区和西北中央地区在三年期和五年期维度上仍持续落后。 稳步增长的租金 通货膨胀加剧可能给租金带来上涨压力。 关键要点 • 当前周期内租金增长保持稳定，且低于2023年近3%的增长水平。2026年第二季度，同店租金同比增长2.0%，接近五年平均水平的2.3%。 • 通货膨胀已开始重新加速，导致CPI涨幅与租金增长之间的差距扩大。2026年第二季度，CPI涨幅升至约3.8%，较一年前的2.5%有所上升，但仍低于4.5%的五年平均水平。通货膨胀的加剧可能在未来一段时间内对MOB租金施加额外的上涨压力。 • 尽管当前的MOB租金增长已从2023年的高点有所放缓，但租金水平大体上仍与历史平均水平相符，并得到空置率紧张、供应受限以及需求基本面强劲的支撑。 普遍的租金上涨 大多数地区录得了同比增长，其中新英格兰和阳光地带市场增幅显著。 关键要点 • 新英格兰和阳光地带市场引领租金表现。新英格兰地区（包括波士顿）的租金从2022年的每平方英尺21.13美元上涨了20%，至2026年的每平方英尺25.26美元。阳光地带的租金从2022年的每平方英尺21.64美元上涨了16%，至2026年的每平方英尺25.20美元。 • 沿海门户市场租金持续处于最高水平。租金最高仍保持在加利福尼亚州，其中北部加州平均租金为每平方英尺31.63美元，南部加州为每平方英尺31.19美元，这反映了强劲的租户需求和有限的供应。 市场基本面持续支撑