京沪深租金连续五月上涨，沪深房价K型分化有所收敛

京沪深租金连续五月上涨，沪深房价K型分化有所收敛 核心观点 ⚫周观点： 7月核心城市楼市边际有所降温，但基本符合预期，值得一提的是京沪深租金仍延续上涨，表现相对亮眼。（1）根据此前报告中我们提出的研究框架，租金是房价的重要领先指标，我们在前期周观点中曾判断，随着毕业季租赁需求释放7月核心城市租金仍有望延续上行，最新获取的7月数据印证了这一判断，7月核心城市租金修复延续，京沪深租金连续5个月环比上涨，上海涨幅最为明显：7月上海、北京、深圳租金环比分别+0.7%、+0.4%、+0.2%，均优于全国50城（环比+0.1%）；从同比增速来看，一线仅上海维持正增长（同比+0.8%），涨幅较6月扩大0.6pct，已连续2个月同比为正。此前我们曾提示，租金有一定季节性效应，每年1-2月受春节假期影响租金承压，3-4月在返工潮推动下租金环比上涨，5月无需求集中释放逻辑租金往往回落，6-7月受毕业季需求拉动租金再次环比转涨，而8月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配两波需求高峰期将房子出租的房东往往会选择在这个阶段降价出租避免空置。因此8-9月将是租金表现的重要压力测试窗口，若租金仍能维持韧性，市场对核心城市房价企稳节奏的预期可以进一步上修。（2）月度成交结构方面，此前表现较强的上海低总价段和深圳中高总价段7月均出现一定程度降温：深圳中高总价段（700-3000万）房源结束此前上行趋势，各总价段房源普跌。700-1000万、1000-1500万和1500-3000万总价段房源挂牌价环比转负；上海低总价段房源（0-500万）虽维持上行趋势，但涨幅明显收窄，0-200万、200-300万和300-500万总价段房源月环比分别+0.3%、+0.4%和+0.1%，涨幅分别回落0.4pct、0.2pct和0.2pct；而北京各总价段房源维持前期普跌趋势，考虑到8月7日北京出台提高公积金贷款额度的政策，我们判断8月北京低总价段房源成交占比或有所回升，价格亦有望边际改善。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001香港证监会牌照：BYC310wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 董斌鑫执业证书编号：S0860126040015dongbinxin@orientsec.com.cn021-63326320 ⚫二手房周度跟踪： 挂牌价方面，一线城市普跌，上海二连降。北京挂牌价周环比-0.21%，跌幅走阔0.04pct，已连续22周下行；上海挂牌价周环比-0.08%，跌幅走阔0.06pct，已连续两周下行；广州挂牌价周环比-0.06%，跌幅收窄0.37pct，近十周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比转负（-0.19%）。 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二）2026-08-097月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期2026-08-03公募地产持仓降至近10年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股2026-07-27总量压力仍存，楼市结构性回暖延续2026-07-20京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期2026-07-14Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β2026-07-07科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国2026-06-29楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口2026-06-22核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10 挂牌量方面，深圳九连降，北京两连升。北京周环比+0.49%，二连降后连续两周上行，年初至今累计下降9.26%；上海周环比转正（+0.01%），近22周整体呈下行趋势，年初至今累计下降12.81%；广州周环比转负（-1.12%），七连升后本周回落，年初至今累计下降5.39%；深圳挂牌量周环比-0.44%，降幅回落0.70pct，已连续九周下行，年初至今累计下降9.43%。 实时成交方面，广深二连涨，涨幅均有所走阔。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至8月15日，广州周环比+5.8%，涨幅走阔5.1pct，已连续两周上行；深圳周环比+20.8%，已连续两周上行；北京周环比-4.9%，跌幅走阔2.7pct，已连续三周下行；网签方面，截至8月15日，北京周环比转正（+8.4%）；上海周环比-7.3%，跌幅走阔3.2pct，已连续两周下行；深圳周环比+12.1%，涨幅走阔9.8pct，已连续两周上行。 ⚫新房周度跟踪： 新房成交方面，北京、深圳环比转正。截至8月15日，北京新房成交周环比转正（+2%）；上海周环比转负（-15%），此前连续三周上行；广州周环比转负（-30%）；深圳周环比转正（+6%）。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+35%、+10%、-13%。 投资建议与投资标的 ⚫择时方面我们的建议是： （1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口； （2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口。（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。 相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H地产指数均跑赢比较基准....................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅1.81%，跑赢沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企指数均跑赢恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：京投发展周涨幅31.82%51.2.2：H股个股表现：越秀地产周涨幅11.86%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：一线城市普跌，上海二连降.........................................................................72.2：挂牌量：深圳九连降，北京两连升.............................................................................82.3：成交量：广深二连涨，涨幅均有所走阔...................................................................112.4：议价率：上海五连降，北京、广州月环比转负.........................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：一线城市有所分化，北京、深圳环比转正.....................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存持续回落................................................................14 四：房企融资：中国电建发行2年期中票，规模7.8亿，票面利率2.03%...15 五：行业政策及新闻：金茂97.61亿元竞得北京海淀商住用地，刷新本年度北 京总价地王纪录...........................................................................................16 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................17 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅1.81%，相对沪深300收益2.42%.................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产位居第三位..............................................................................4图3：香港内房股周涨幅2.75%、港资房企周涨幅0.17%，相对收益分别为4.90%、2.32%.......5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国周环比-0.14%..............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.31%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.49%..................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.01%..................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-1.12%...................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.44%...................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周