京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期

京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年07月14日 核心观点 ⚫周观点： 根据此前报告中我们提出的研究框架，租金是房价的领先指标。租金相较房价更直接反映真实居住需求，其商品属性更强，因而能够更高频、更敏感地体现房地产市场的基本面变化；从资产定价角度看，房地产价格本质上是对未来租金的折现，如果将房产和股票作类比，房价可类比为股价，租金可类比为EPS，那么租售比可类比为PE，而租金回报率是租售比的倒数。因此租金的变化通常是房价波动的先行指标，在复苏期租金通常早于房价企稳。从历史经验看，无论是美国次贷危机后，还是中国香港本轮调整，均呈现出“租金先于房价企稳”的特征。美国次贷危机后租金见底时间为2009年4季度，而房价见底时间则为2012年1季度，租金见底早于房价见底9个季度；香港租金于2023年1月见底，房价则于2025年3月见底，租金见底早于房价见底同样约9个季度。今年上半年，重点城市租金逐步从普跌走向分化修复，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。一线城市率先企稳，其中上海、深圳、北京租金已连续4个月环比上涨。需要指出的是，租金有一定季节性效应，每年1-2月受春节假期影响租金承压，3-4月在返工潮推动下租金环比上涨，5月无需求集中释放逻辑租金往往回落，6-7月受毕业季需求拉动租金再次环比转涨，而8月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配两波需求高峰期将房子出租的房东往往会选择在这个阶段降价出租避免空置。从季节性规律看，今年4-5月重点城市租金环比跌幅为近三年同期最低水平，其中上海、深圳、北京三地在5月逆势上涨彰显韧性，6月上海、深圳、北京租金月环比涨幅分别为0.9%、0.3%、0.2%，涨幅较5月分别扩大0.4、0.2、0.1个百分点，涨幅为近三年同期最高水平。与房价表现趋势一致，上海的租金表现同样持续明显领跑全国，进一步强化市场对于上海作为首个房价企稳城市的预期。参考季节性规律，7月我们预计京沪深租金仍将继续环比上涨，而8-9月是重要的压力测试窗口，若租金仍能逆势上涨，市场可以进一步上修核心城市租金修复持续性和房价企稳节奏的预期。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β2026-07-07科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国2026-06-29楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口2026-06-22核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海彰显韧性，北京、广州、深圳持续回落。上海挂牌价周环比基本持平（+0.0%），近七周整体呈上行趋势；北京挂牌价周环比-0.10%，降幅收窄0.03pct，连续十七周下行；广州挂牌价周环比-0.24%，跌幅大幅走阔0.23pct，已连续五周回落；深圳挂牌价周环比-0.08%，降幅与上周基本持平，已连续三周回落；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-2.29%、+1.66%、-2.57%、-0.87%。 挂牌量方面，上海近十七周下行，深圳四连降。北京周环比转负（-0.22%），年初至今累计下降9.64%；上海周环比-0.54%，降幅走阔0.12pct，近十七周呈下行趋势，年初至今累计下降12.32%；广州周环比+0.01%，涨幅回落0.07pct，连续十五周下降后三连升，年初至今累计下降4.63%；深圳挂牌量周环比-1.42%，跌幅收窄0.80pct，年初至今累计下降4.17%。 实时成交方面，北京、广州、深圳两连涨后有所回落。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至7月11日，北京周环比转负（-8.0%），连续两周上行后有所回落；广州周环比转负（-9.7%），连续两周上行后有所回落；深圳周环比转负（-25.6%），连续两周上行后大幅回落。网签方面，截至7月11日，北京周环比-23.1%，降幅走阔17.6pct；上海周环比-2.7%，降幅走阔2.6pct；深圳周环比转正（+0.8%）。 2.新房： 新房成交方面，深圳环比转正，北京、广州环比转负，上海两连降。北京新房成交周环比转负（-48%），连续两周上行后有所回落；上海周环比-12%，降幅基本持平，已连续两周下行；广州周环比转负（-42%），连续两周上行后有所回落；深圳周环比转正（+12%）。北上广深年初至今累计成交同比-2%、+33%、+8%、-19%。 投资建议与投资标的 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：周观点：京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期.....5 二：市场表现.................................................................................................7 2.1：申万房地产指数跑赢沪深300....................................................................................7 2.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅1.89%，跑赢沪深30072.1.2：H股板块：香港内房股、港资房企指数均跑输恒指8 2.2：个股表现....................................................................................................................8 2.2.1：A股个股表现：万通发展周涨幅28.82%82.2.2：H股个股表现：绿景中国地产周涨幅38.26%9 三：二手房周度跟踪....................................................................................10 3.1：挂牌价：上海彰显韧性，北京、广州、深圳持续回落..............................................103.2：挂牌量：上海近十七周下行，深圳四连降................................................................113.3：成交量：北京、广州、深圳两连涨后有所回落.........................................................143.4：议价率：上海四连降，深圳月环比转负...................................................................15 四：新房周度跟踪........................................................................................16 4.1：成交：深圳环比转正，北京、广州环比转负，上海两连降.......................................164.2：库存及去化：一线城市新房库存三连降，降幅收窄1.9pct.......................................17 五：房企融资：建发房产新增债券融资6.95亿，融资成本2.68%...............18 六：行业政策及新闻：保利发展46.05亿竞得杭州萧山住宅地块，溢价率 26.68%........................................................................................................19 七：投资建议...............................................................................................20 八：风险提示...............................................................................................20 图表目录 图1：美国：租金领先房价9个季度企稳.....................................................................................5图2：中国香港：租金领先房价9个季度企稳..............................................................................5图3：上海-住房租金（元/㎡）：连续4个月上行..........................................................................6图4：深圳-住房租金（元/㎡）：连续4个月上行..........................................................................6图5：北京-住房租金（元/㎡）：连续4个月上行..........................................................................6图6：广州-住房租金（元/㎡）：连续2个月下行..