地产高价地分析：供给聚焦核心区域 项目盈利去化表现稳健

发布时间：2026-08-16 一、核心要点 1. 本次报告聚焦2024年至2026年上半年17个核心城市中，溢价率超50%或楼面价超4万元/平米的204宗高价地，其中101宗已开盘，主要为核心城市核心区低容积率小地块，占比达90%以上； 2. 核心城市一线高价地楼面价约6.8万元/平米、溢价率20%，二线城市楼面价约3.4万元/平米、溢价率65.8%；2024-2025年高价地成交宗数分别为70宗、100宗，2026年上半年为34宗，平均楼面价超5万元/平米、溢价率41.4%，且容积率呈下行趋势，2026年上半年降至2.05； 3. 已开盘的101个高价地项目以改善及中高端豪宅为主，主力户型为四至六房，占比近80%，拿地至首开平均耗时7.5个月，首开平均去化率70%，高于重点城市整体52%-53%的水平，平均毛利率25.4%、净利率7.9%，利润与周转正相关； 4. 主流九家上市房企（含保利、绿城等）为高价地拿地主力，拿地占比超总成交的50%，项目首开平均去化率近78%，略高于整体项目平均水平，2026年上半年高端住宅市场景气度持续维持；二、风险与关注 1. 2026年上半年高价地拿地至首开耗时拉长至10.5个月，或受市场环境影响，需关注后续推盘去化节奏与市场接受度； 2. 不同城市高价地项目去化存在差异，北京、广州首开去化率较低，或与推盘策略有关，需关注后续推盘调整情况； 3. 高端住宅市场景气度虽延续，但需关注改善需求持续度及高价项目定价与去化的平衡；三、投资线索 1. 关注资金实力强、拿地及产品打造能力突出的头部房企，其高价地项目表现或更稳健； 2. 关注2026年上半年高价地拿地较多的房企（如保利、绿城等）的后续高端住宅产品推出与去化表现