核心城市高端住宅市场表现分析
高端住宅市场表现
- 核心九城（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津）高端住宅去年初以来合计推出1.55万套，首开去化率达70%，反映出核心城市高净值客群购买力坚挺。
- 去年前三季度首开去化率稳定在70%以上，四季度开始热度有所下降，但整体城市和项目间仍有较大分化，顶豪项目去化率相对坚挺。
- 去年高端住宅推盘高峰集中在二季度和四季度，今年推盘数量较去年有所下降，主要原因是北京和广州新推量较少。
分城市表现
- 北京：高端住宅综合去化率74%，但市场相对乏力，改善需求观望情绪浓厚，高价地成交规模较小。
- 上海：高端住宅供应放量，首开去化率77%，但改善市场趋于饱和，2000万以上楼盘可选项目多，竞争激烈。
- 深圳：高端住宅市场热度高，南山区域表现突出，平均首开去化率达78%，核心区域高端住宅热度高，郊区刚需盘遇冷。
- 广州：保利一家独大，悦玺湾项目首开破百亿，下半年高端项目竞争压力较大。
- 杭州：7万加项目推出1700多套，购买力有支撑，但市场热度明显下降，顶豪项目仍坚挺。
科技造富效应影响
- 电子和通信板块股价飙升，高管和个人减持频发，主要用于缴税、家庭改善和回流实业。
- 高端住宅销售表现印证了财富效应，深圳湾云玺等项目的核心客户画像多为科技行业从业者。
- A股电子和通信行业涨幅居前，市值集中度高的城市如深圳、上海、北京等受益明显。
- 高管减持资金偏好高端住宅，决策周期短，偏好全款支付，看重科技和生态配置，以及通行效率和圈层纯粹性。
投资建议
- 核心城市改善型市场由政策、品质和结构性需求驱动，放松限购、提升公积金贷款额度等政策降低置换成本。
- 电子和通信板块造富效应，以及二手房市场回暖，为改善型需求提供资金和信心。
- 产品力优秀的房企将持续受益，推荐布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，以及住宅和商业地产双轮驱动的房企，以及优质的物管标的。
