高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放

房地产 2026年07月15日 投资评级：看好（维持） ——行业点评报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 核心9城高端盘首开去化率近7城 我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025年初以来入市的高端盘数据。2025年初至2026年6月末，9城合计推出高端盘套数15500套，首开成交10765套，综合去化率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。 上海高端盘供给量断层，核心城市首开去化率分化 分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48个项目、8171套，占9城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%，上海高端盘供应放量主要系土地释放+城市更新共振，相比之下北京东西城基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在南山、后海几个板块，总量上有所差距。杭州凭借民营经济，首开去化率高于广州；南京、成都等二线城市去化压力明显。从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9城推出高端盘套数较多，均超过300套，其中华润和保利超过2000套，覆盖城市最广、规模最大。 相关研究报告 《单周成交保持增长，云南和晋江出台 购 房 补 贴 政 策—行 业 周 报 》-2026.7.12 《天津、海南优化公积金政策，核心城 市 土 拍 热 度 延 续—行 业 周 报 》-2026.7.5 资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强 《普睿地产研究1-6月百强企业销售排行点评：6月单月百强数据降幅扩大，央企表现亮眼—行业点评报告》-2026.7.1 2026年核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效应有一定同步趋势。2026上半年A股电子、通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，位列所有行业前两位。从市值分布看，电子行业与通信行业市值均高度集中于头部核心城市，集中度分别为63.6%和69.7%，其中深圳、北京分列两大板块首位。据Wind数据，2026上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额达1127.5亿元，高管和个人股东减持267.7亿元，资本市场财富效应显著。 投资建议 我们认为当前核心城市改善型住宅市场是由政策、品质与结构性需求共同驱动的复苏，通过放松限购、提升公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，降低了改善型需求的置换成本，“好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手房成交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心。上半年上海、深圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心，通过“二手房放量、置换链条重启、高品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建起市场的新平衡，产品力打造优秀的房企或将持续收益。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 目录 1、核心9城高端盘首开去化率近7城，上海独揽过半供应.....................................................................................................32、资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强.....................................................................................................................63、京沪深豪宅去化：供应结构与需求分化的三重奏.................................................................................................................84、投资建议..................................................................................................................................................................................115、风险提示..................................................................................................................................................................................11 图表目录 图1：9城高端盘2026年以来去化率有所下降...........................................................................................................................3图2：9城高端盘2026年月度推盘套数较均衡...........................................................................................................................3图3：上海高端盘推盘套数供应远超其他核心城市....................................................................................................................4图4：华润、保利、中海、招商在核心城市推出高端盘套数较多............................................................................................5图5：2026年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多...........................................................................................................5图6：2026H1电子和通信板块涨幅远超其他行业......................................................................................................................6图7：2026H1电子和通信板块股价整体显著上涨......................................................................................................................6图8：2026年5-6月电子和通信板块高管/个人减持对应市值金额较高..................................................................................7图9：北京2026H1新房成交套数同比-0.9%...............................................................................................................................8图10：上海2026H1新房成交套数同比+14.4%........................................................................................................................10图11：深圳2026H1新房成交套数同比-13.8%.........................................................................................................................11 1、核心9城高端盘首开去化率近7城，上海独揽过半供应 我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025年初以来入市的高端盘数据（北京、上海、深圳备案均价≥12万元/平，广州、杭州备案均价≥7万元/平，南京、成都、苏州、天津备案均价≥5万元/平）。2025年初至2026年6月末，9城合计推出高端盘套数15500套，首开成交10765套，综合去化率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。 整体上，9城高端盘2025年前三季度首开去化率稳健超60%，自2025Q4开始热度有所下降，至2026Q2平均首开去化率降至44%，城市和项目有所分化。 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 从月度推盘套数来看，2025年9城高端盘推盘高峰集中在二季度和四季度，2026年以来推盘数量分布较均衡，整体套数较2025年有所下降。 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48个项目、8171套，占9城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%。我们认为上海高端盘供应放量主要由于过往两年上海核心区域进行了较高强度的城市更新和旧城改造，大量优质项目陆续集中入市，特别是徐汇滨江、黄浦外滩、杨浦东前滩、静安苏河湾、浦东前滩及前滩南等板块成片改造后，住宅用地批量释放。相比之下北京三环内区域基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在深圳湾、后海等几个板块，总量上有所差距。 杭州凭借较强的城市基本面和产品力，高端盘去化率（首开去化率74%）高于广州（首开去化率60%）。南京（首开去化率30.9%）、成都（首开去化率45.0%）等二线城市去化压力明显，说明豪宅供应可能过剩，或者定价与客户预期有所脱节。 推盘策略上，北京和广州均采取全部房源一次性推售的策略，追求短平快，快速回笼资金，因此首开去化率偏弱。上海和杭州倾向于分批次推售，控制供给节奏，制造长期稀缺性，有充足时间蓄客。 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9城推出高端盘套数较多，均超过300套，其中华润和保利超过2000套，覆盖城市最广、规模最大，其中北京中海高端盘占比较高，上海华润、保利高端盘占比较高，深圳华润、中海、招商垄断，广州保利一家独大，杭州绿城高端盘占比较高。 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 土地端，我们统计了9城2025年以来高价地成交情况（北京、上海、深圳成交均价≥7万/平，广州、杭州成交均价≥4万元/平，南京、成都、苏州、天津成交均价≥3万元/平），上海高价地成交规模仍大幅领先。2