中国房地产7月：推盘减少致销售下滑；去化率稳定，29城同比增长

中国房产 七月份：新品发布减少导致销售额下降；分销稳定；29个城市实现增长 AC+852-2501-2438griffin.chan@citi.com陈芷璇 中信的观点 7月销售额因资源减少而下降；预计9月将推出更多项目——37个新盘7月销售额同比-13% /环比-40%（6月：同比-12% / 环比+3%），根据普睿研究（Proptech），因新项目推出减少而未达预期，但去化率稳定在33%。仅7月（1）六个项目实现同比增长：COLI (+28%)、C&D (+26%)、COGO (+23%)、 Poly Property (+10%)、金茂 (+9%) 和 CRL (+6%)；（2）领导品牌：COLI与Poly Dev（均为150亿人民币）、CRL与CMSK（140亿人民币）、金茂（90亿人民币）；（3）销售额下滑：龙湖 (-65%)、万科 (-49%)、世茂 (-49%) 以及 CIFI (-45%)。 +852-2501-2710cindy.li@citi.com李欣 7M26销售额 -15%同比 —（上半年：-15%）。7M26有五家品牌实现增长：COLI（+13%同比）、金茂（+8%）、CRL（+6%）、CMSK（+5%）受益于核心城市布局；COGO（+16%）。按归属销售额计算，COLI与 Poly Dev居前（分别为138亿/118亿人民币），且均超百亿人民币。鉴于9月计划推出更多项目及下半年基数较低，我们预测26年H2销售额同比-11%（简单平均：-14%），26年全年预测同比-13%（简单平均：-22%）。我们预计更多公司可能在8-9月转正增长，部分得益于较低的比较基数。领先企业的销售额增长也应加速。 50个城市中有29个城市的新房销售增长，——（i）50个城市的新房成交量同比增长-4%（PropTech），由T1和T3城市的增长引领。7月份有29个城市（60%）实现增长，但受T2城市（如成都、杭州、厦门等）新盘推售量减少的拖累。去化率稳定在33%，核心城市核心区域的高端单位持续热销（例如杭州、深圳、重庆、苏州等）。（ii）7月份18个城市（WIND）的二手房成交量同比增长7%，由一线城市的同比增长+14%引领，挂牌量与上月持平。每周2.45万套的成交量在通常较慢的夏季表现健康（较2025年平均水平高3%）。合肥市场受益于科技公司的新房推盘。6个核心城市的二手房价格继续维持上月稳定态势，其他城市则出现跌幅收窄；（iii）7月份土地出让面积（GFA）同比下降24%，由于供应减少（同比下降-37%），6月份平均土地溢价率略有回落至6.2%（环比下降7个百分点；例如深圳、杭州、广州）。 政策：聚焦风险防范——[1] 7月30日政治局会议要求加强风险防范措施，稳定房地产市场，我们认为在政策降温后，重点在于风险防控。[2] 7月中旬习近平主席上海视察后，城市更新持续推进，预计2026年中央政府投资将达2570亿元人民币（同比增长420亿元人民币，其中包括1600亿元人民币的超长期特别国债）。[3] 7月13日国务院批准了扩大消费的十五个五年规划，并认定住房消费和家庭财富为关键。 从9月开始关注销售增长和新车推出提速；审视疲软的上半年业绩——我们的积极行业观点有：(1) 2026年第三季度销售增长可能趋于稳定，核心城市交易量保持韧性，且基数有利；(2) 9月起新车推出计划将更强劲。第三季度实体市场活动保持稳定，2026年上半年业绩疲软略好于投资者的悲观预期，而销售与利润指引可能提供支撑。因此，我们看好8月至10月的行业表现。首选股：CRL、C&D、贝克街、金茂、COLI。自6月以来，我们因C&D产品升级和加速土地储备而对其更为看好。 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师的关联方信息。 不得在中国人民共和国（不包括香港特别行政区和合格境外机构投资者）分销。 君乐宝销量虽新品发布减少，但现有产品销售表现更佳 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载或分发。来源：公司，摩根大通研究 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载或分发。来源：公司、普睿研究、花旗研究估计 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载或分发。来源：公司、普睿研究、花旗研究估计 © 2026 摩根大通公司。未经摩根大通书面许可，不得转载或分发。资料来源：公司、普睿研究；摩根大通研究部估计 主要城市周交易量 行业估值 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（电话打字机：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）与归属于该分析师的内容一同加粗列出。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告负责，但（a）不包括加粗列出的归属于另一位负责认证的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于下方价格图表或评级历史表中识别出的另一位负责认证的AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行认证：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们对所提及的每位发行人和证券的个人看法，并且是以独立方式准备的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的情况；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何衍生工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中担任交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将以主方的身份向客户买入或卖出。 贝莱德是中国海外土地与投资、中粮地产上市交易的股票的做市商。 除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资观点的相关公司的实际运营情况。 就与本Citi Research产品（“该产品”）相关公司的重大披露（包括历史披露的副本）事宜，请联系Citi Research，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重大披露也包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究报告/备忘录中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议均可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您标准分发渠道。历史披露（长达过去三年）将应要求提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括投资评级和一个可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级会考虑价格波动和基本面标准。股票要么没 有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师投资逻辑至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对上述两种情况均分配“审阅中”状态，而在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资逻辑。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级变更，或目标价变更（受管理层有限裁量权限制）时确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空评级：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或STV多空评级，用以表明分析师预期在特定30或90天期间内，由 于一个或多个具体的短期催化剂或事件影响公司或市场，股价将（上涨/下跌），以绝对数值衡量。当分析师高度确信股价将受影响时，将发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV评级。催化剂观察或STV多空评级将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）超出评级方向15%（除非分析师覆盖），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，于已发布的研究报告中移除催化剂观察或STV评级。催化剂观察/STV多空评级可能与股票的基本股权评级不同，后者反映的是更长期的绝对总回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，催化剂观察/STV看涨评级对应买入建议，而催化剂观察/STV看跌评级对应卖出建议。未分配至催化剂观察看涨、催化剂观察看跌、STV看涨或STV看跌评级的任何股票，均视为催化剂观察/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将催化剂观察/STV无观点对应持有评级。 我们Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级系统的评级分布表。然而，我们重申我们确实……不应将“无观点”视为推荐。对于所有Catalyst Watch/STV看涨/看跌预测，都存在风险。催化剂（及其相关）股价变动将不会按预期实现。 研究员关联方 / 非美国研究员披露 本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国为本报告撰写的研究分析师（即：下列所列的所有研究分析师，但不包括被认定为在职的那些人）由Citigroup Global Markets Inc.提供的研究报告中的研究分析师未在FINRA注册/获得资格。这些研究分析师可能无权...是成员组织的关联人士（但受雇于成员组织的附属机构），因此可能不适用与目标公司沟通、公开露面等方面的FINRA规则2241限制。研究分析师账户持有的证券交易。 其他披露 本函专致根据1995年《以色列投资建议、投资营销及投资组合管理法》（以下简称“顾问法”）中定义的“合格客户”。在以色列境内，本函并非面向零售客户，花旗集团亦不会将此类产品或交易提供给零售客户或非合格客户。主讲人未获得以色列证券管理局（“ISA”）颁发的投资顾问或投资营销许可，且本函不构成投资建议或营销推广信息。信息 此处所载内容可能与ISA（国际证监会组织）未监管的事项相关。本函所述任何证券，未经依据1968年《以色列证券法》及该法所提供的公开要约规则获得证券发行豁免，均不得向任何以色列人士提供或出售。花旗研究通过花旗自有电子分销平台（例如花旗速度和各类全球财富平台）广泛且同时地向该公司的机构及零售客户传播其研究内容。为方便起见，部分（但非全部）研究内容可能通过第三方聚合商进行分发。客户可酌情通过电子邮件接收已发布的研究报告，但仅在该研究内容已广泛传播