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房地产行业:疫情期50城项目开盘去化率仅29%,一二线回稳或将延至三季度

房地产2022-05-13杨科伟、柏品慧克而瑞研究中心机构上传
房地产行业:疫情期50城项目开盘去化率仅29%,一二线回稳或将延至三季度

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 7 企业年报-克而瑞研究中心 疫情期50城项目开盘去化率仅29%,一二线回稳或将延至三季度 杨科伟、柏品慧 2022年5月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 7 企业年报-克而瑞研究中心 疫情期50城项目开盘去化率仅29%,一二线回稳或将延至三季度 4月以来,稳地产政策持续发酵,政治局会议强调支持刚性和改善性住房需求,55省市政策放松,南京、苏州等强二线跟进放松限购,南宁、长沙等弱二线及三四线财税刺激托市。但由于政策力度较弱,房地产市场继续下行,重点50城开盘平均去化率跌至29%,环比下降6个百分点。而在城市分化的大背景下,哪些城市市场率先回稳?哪些城市再度转弱?哪些城市下行压力加剧? 长三角因疫情复苏进程“熄火”,4月成交同比跌幅扩大11PCT降69% 如上文所说,2022年超过45个地市受疫情影响,其中近七成的城市位于环渤海和长三角,其中长三角城市圈内疫情影响人数最多、地域最广。故受疫情影响不同地区前4月楼市情况分化明显。 图:四大区域2022年以来受疫情影响有过静态管控城市数量(单位:个) 数据来源:CRIC整理 长三角地区成交规模降幅居首,受疫情影响最为严重。2022年4月长三角20个重点城市商品住宅成交面积同比下降69%,较3月累计降幅扩大了11个百分点,上海、杭州、苏州、苏北五市3-4月因疫情防控线下销售基本停滞。 环渤海次之,2022年以来受疫情影响有过静态管控城市数量高达19个,也使得其自2月以来同比降幅持续扩大。2022年3-4月环渤海地区12个重点城市商品住宅成交面积同比下降54%,较1-2月降幅扩大20pct,为四个地区之最。3月起东北三省多个地市经历了长时间静态管控,如长春、哈尔滨、吉林等,使得3-4月成交较1-2月下滑显著。 粤港澳仅广州1城有过静态管控,因而楼市成交受疫情波及较小。2022年3-4月粤港澳地区9个重点城市商品住宅成交面积较1-2月同比降幅反而缩小2pct。广州曾受疫情反复影响而封控,封控期间楼市也均停摆。但由于处置及时封控时间普遍在两周以内,故对地区市场的影响较低。 1912131051015202530354045环渤海长三角中西部粤港澳 qRqOoMtOvMsPrRpMoPyRpP9PdNaQoMpPnPoMlOrRsPfQoPnO6MrQuNMYmPmPNZqMpR 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 7 企业年报-克而瑞研究中心 图:2021年4月-2022年4月四大区域商品住宅成交面积同比增速 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 50城开盘去化率跌至29%,6成以上城市环比下滑,长三角跌幅居前 4月,房地产市场持续转冷,重点监测50城新开盘项目平均去化率跌至29%,较上月下降6个百分点。其中,6成以上城市开盘去化率环比下滑,受疫情影响,合肥、宁波这些长三角地区二线城市市场转冷,去化率明显回落,例如宁波,新盘平均去化率由上月的47%回落至本月的27%,环比下降20个百分点。 去化率环比上升的城市占比不足4成,基本划分为以下两类:其一,北京、广州市场有序复苏,去化率企稳回升,例如北京,4月开盘去化率升至45%,环比增加15个百分点。其二,更多城市受成交结构性因素影响,去化相对较好的主城区推盘项目大幅增多,结构性拉升全市平均去化率。例如杭州,4月主城区开盘项目占比约8成,平均去化率升至69%,环比增加11个百分点,但实际市场明显转弱,富阳、临安、临平等外围区域去化率进一步回落至9%。 图:2022年4月重点监测50城新开盘项目平均去化率 数据来源:CRIC调研 -47%-45%-58%-69%-38%-28%-46%-63%-36%-33%-45%-65%-70%-50%-30%-10%10%30%50%长三角20城环渤海12城中西部12城粤港澳大湾区9城0%10%20%30%40%50%60%70%80%杭州成都苏州长沙连云港合肥泉州北京芜湖南京东莞西安济南深圳厦门宁波常州天津青岛嘉兴广州阜阳武汉徐州福州盐城珠海佛山重庆扬州镇江济宁无锡50城平均去化率跌至29% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 7 企业年报-克而瑞研究中心 依据近期市场变化情况,可以将重点50城简单划分为以下五类: 1、北京市场转暖价格倒挂盘“日光”,广州缓慢复苏价格标杆盘去化优异 4月,北京房地产市场明显转暖,开盘去化率稳步提升至45%,环比增加15个百分点。部分价格倒挂盘“日光”。4月12日,东城区的天坛府加推240套,售价128000元/平方米,开盘当天认购231套,去化率高达96%。 广州房地产市场缓慢复苏,开盘去化率回升至21%,环比增加2个百分点。中高端需求坚挺,部分价格标杆项目去化优异。4月16日,万科金域曦府、和樾府两大价格标杆项目均少量加推大户型产品试探市场,售价6.2-6.7万元/平方米,较上批次售价略有上涨,去化率分别达到88%和70%。 表:2022年4月北京和广州开盘热销项目(单位:元/平方米、套) 城市 项目名称 区域 开盘时间 认购均价 推售套数 认购套数 去化率 北京 北京城建·天坛府 东城区 4月12日 128000 240 231 96% 北京 民生西园 顺义区 4月23日 27000-32000 682 500 73% 北京 和锦华宸·悦境 顺义区 4月3日 40000 374 229 61% 广州 万科金域曦府 荔湾区 4月16日 61800 44 39 88% 广州 和樾府 番禺区 4月16日 60000-67000 78 55 70% 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 2、西安、苏州、郑州、成都、济南、厦门和泉州等板块及项目分化加剧 西安、苏州、郑州、成都、济南、厦门、泉州等各区域、各板块市场冷热不均,项目分化加剧。 4月,西安共计6个项目开盘当天“日光”,主要集中在泛高新、国际港务区等热点板块。并有天地源·丹轩坊、华润置地·未来城市两个楼盘“万人摇”,主要原因在于这两个项目拿地较早,一、二手价差优势明显。例如天地源·丹轩坊,开盘推售361套房源,售价26164元/平方米,周边二手房售价超5万元/平方米,吸引34502组客户到场登记,核验通过登记28343组客户。反观西咸新区去化普遍承压,沣东、秦汉、空港等板块客户到访量全市垫底,转化率更是低于1%。4月,西咸新区共开盘3个项目,去化率最高29%,最低仅2%。 苏州园区、高铁新城、太湖新城等核心板块市场热度不减,高品质改善楼盘受疫情冲击较小。4月,高铁新城板块的铂悦春和万象、陆慕华侨城龙湖启元,以及吴江太湖新城板块的中海悦湖东方持续热销,园区的万科玲珑源璟首开230套房源,开盘当天全部售罄。其余项目大都陷入滞销状态,滞销最严重的项目主要集中在相城全域,新区浒关城铁、通安,吴中木渎、上方山、越溪,吴江乡镇等板块,要么是存量过大,如相城、浒关,要么是区域价值低,如吴江乡镇、渭塘。 表:2022年4月西安、成都和苏州开盘热销项目(单位:元/平方米、套) 城市 项目名称 区域 开盘时间 认购均价 推出套数 认购套数 去化率 西安 中冶奥体云璟 浐灞生态区 4月10日 15460 136 136 100% 西安 天地源丹轩坊 高新区 4月2日 26164 361 361 100% 西安 万科·璞悦 浐灞生态区 4月5日 17308 147 146 99% 成都 凯德世纪名邸 高新南区 4月13日 25076 236 236 100% 成都 招商时代公园 天府新区 4月9日 29525 132 132 100% 成都 中港东湖壹号 锦江区 4月6日 23017-29631 318 318 100% 苏州 万科玲珑源璟 园区 4月4日 37599-43899 230 230 100% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 7 企业年报-克而瑞研究中心 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 表:2022年4月成都、济南、厦门、苏州和西安开盘滞销项目(单位:元/平方米、套) 城市 项目名称 区域 开盘时间 认购均价 推出套数 认购套数 去化率 成都 融侨望云 金牛区 4月18日 25800 259 2 1% 成都 星河world星河国际 温江区 4月10日 16217 264 5 2% 成都 聚亿玺悦府 武侯区 4月19日 17478-26778 96 3 3% 成都 景瑞誉璟风华 温江区 4月25日 17016-19559 278 9 3% 成都 人居懿林语 成华区 4月16日 21039 218 10 5% 成都 保利西汇智慧云城 郫都区 4月12日 12982-17923 367 23 6% 济南 力高君逸府 天桥 4月9日 13600 84 2 2% 济南 中海·云宸 历城 4月4日 15200-15800 222 24 11% 厦门 中海环东时代 同安区 4月16日 35300 84 3 4% 厦门 融侨铂樾府 翔安区 4月10日 55000 28 1 4% 厦门 首开龙湖璟宸府 翔安区 4月9日 33000 180 8 4% 苏州 雅樾澜庭 相城区 4月15日 22240 40 8 20% 西安 国樾府 西咸新区 4月9日 18748 276 6 2% 西安 绿城·桂语云境 西咸新区 4月9日 12982 189 36 19% 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 3、杭州、宁波、合肥和长沙等市场转弱,打新热度下降外围区域去化艰难 4月,杭州、宁波、合肥、长沙等市场明显转弱,表现于打新热度下降,外围区域去化普遍艰难。 杭州各区域市场两极分化,核心区域开盘去化率达到87%,近郊去化率83%,富阳、临安、临平、大江东等外围片区去化率进一步回落至9%。 宁波核心板块仍以自销为主,核心延伸板块基本都启用分销,佣金4-8万元/套,奉化等外围板块全面启用分销,全民经纪人佣金2-5万元/套,中介佣金6.5-10万元/套,且房价9折另加2-3万元车位优惠。 合肥市场热度进一步下探:其一,包河、滨湖、高新、蜀山等热点区域摇号项目明显减少,非刚需客户首付比例降低,热销盘摇号登记首付比例大都从8成降至4-6成。其二,新站、肥东、长丰等外围区域来访成交断崖式下跌,单盘日均到访普遍不超过10组,优惠力度加大,普遍折扣93-95折,最低82折,且分销合作项目增多,佣金点位集中在3%-3.5%,较此前增加1到1.5个百分点。 受疫情影响,长沙房企供货节奏放缓,案场客户到访量明显下降,多项目认筹不足,取证直接平销。开盘平均去化率跌至53%,环比下降13个百分点,部分刚需盘去化率低至20%。周末特价房项目有所增加,但整体收效甚微。 表:2022年4月杭州和长沙开盘滞销项目(单位:元/平方米、套) 城市 项目名称 区域 开盘时间 认购均价 推售套数 认购套数 去化率 杭州 蓝城恒伟·江南山庄 临安区 4月2日 17717-17850 68 0 0% 杭州 西房湖语牧松 临安区 4月2日 23870 54 2 4% 杭州 澳海百合云泽赋 富阳区 4月9日 12000 83 9 11% 杭州 大华峰汇华城 富阳区 4月3日 23522 212 30 14% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 7 企业年报-克而瑞研究中心 长沙 中信城开东宸上品 芙蓉区 4月4日 11100 108 21 19% 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 4、武汉、重庆、天津等市场筑底,到访转化低于6%,企业降价及渠道提点“自救” 4月,武汉、重庆、南京、昆明、天津、福州、青岛等房地产市场持续低迷,体现在以下两个方面: 其一,市场观望情绪浓重,客户到访量不升反降,转化率降至6%以下。4月,重庆、昆明等客户到访量明显下滑,尤其是重庆,到访量低至4万组,环比下降25%。受疫情影响,4月初青岛到访量基本为零,月中核心区域热销盘日均到访回升至30组附近,但郊区仍不足10组。并且,武汉、昆明、天津等到访客户转

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