房地产行业研究：地产刺激政策必要性提升，三月开盘去化率上涨

本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（4.5-4.11）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第6；恒生港股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深300指数涨跌幅为-2.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.9%和+0.4%。 土地成交环比回落，溢价率维持高位。本周（4.5-4.11）全国300城宅地成交建面276万㎡，单周环比-51%，单周同比-43%，平均溢价率11%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面9554万㎡，累计同比+1%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房受假期及推盘节奏影响，同环比有所下滑，景气度略有承压。本周（4.5-4.11）47个城市商品房成交合计283万平米，周环比-35%，周同比-6%。其中：一线城市周环比-39%，周同比-9%；二线城市周环比-34%，周同比-3%；三四线城市周环比-33%，周同比-6%。 本周二手房成交同环比均增长，景气度稳健向上。本周（4.5-4.11）22个城市二手房成交合计272万平米，周环比+9%，周同比+23%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+30%；二线城市周环比+23%，周同比+20%；三四线城市周环比+16%，周同比+21%。 关税冲击下地产刺激必要性提升。2005年4月2日美国政府宣布对中国输美商品征收“对等关税”，截至4月11日中美相互加征关税税率已提高至125%。考虑到本次关税加征程度超过前期市场预期，未来出口方面将面临较大下行压力，刺激内需的必要性显著提升，地产作为内需的重要抓手或将成为主要刺激方向。从时间来看，4月底政治局会议是政策加码的重要时间点；从政策刺激手段来看，城中村改造/收储仍是地产政策主线。此外近期多个城市也开展了地产相关政策的研究和储备工作，后续政策刺激有望落地。 三月开盘去化率同环比均上涨。3月29个典型城市项目平均去化率高达45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts。 分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等9城3月开盘去化率均在6成以上。相关城市高去化率的原因是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，反映了当前改善型需求仍然是主导市场的主要因素。对于改善型客户而言，类似高得房率、核心片区纯低密住宅、强化社区内部景观等因素均是其关注的要点。随着“好房子”越来越受到市场重视，未来产品力强势的房企有望在地产复苏进程中表现优异。 投资建议 考虑到关税冲击相比前期有所升温，内需刺激政策必要性持续提升，近期部分城市已经开展地产政策的研究和储备工作，预计地产或将成为刺激政策的重要抓手。此外3月去化率强势的城市反映出强产品力是支撑市场热度的关键，产品力强势的房企有望突出重围。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 关税冲击下地产刺激必要性提升 关税冲击下地产刺激必要性提升。2005年4月2日美国政府宣布对中国输美商品征收“对等关税”，截至4月11日中美相互加征关税税率已提高至125%。考虑到本次关税加征程度超过前期市场预期，未来出口方面将面临较大下行压力。 过去几年我国在内需偏弱的背景下，出口成为支撑整体GDP增速保持稳定的重要部分，若后续出口增速出现大幅回落，刺激内需的必要性显著提升，地产作为内需的重要抓手或将成为主要刺激方向。从时间来看，4月底政治局会议是政策加码的重要时间点；从政策刺激手段来看，城中村改造/收储仍是地产政策主线。此外近期多个城市也开展了地产相关政策的研究和储备工作，后续政策刺激有望落地。 图表1：多个城市开展地产相关政策的研究及储备工作 三月开盘去化率同环比均上涨 三月开盘去化率同环比均上涨。3月29个典型城市项目平均去化率高达45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts。分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等9城3月开盘去化率均在6成以上。相关城市高去化率的原因是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，反映了当前改善型需求仍然是主导市场的主要因素。对于改善型客户而言，强产品力是影响购房意愿的重要因素，类似高得房率、核心片区纯低密住宅、强化社区内部景观等因素均是其关注的要点。随着“好房子”越来越受到市场重视，未来产品力强势的房企有望在地产复苏进程中表现优异。 图表2：2025年3月29个典型城市项目开盘平均去化率同环比均上涨 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第6；恒生港股房地产板块涨跌幅为-4.6%，在各板块中位列第5。本周地产涨跌幅前5名为广宇集团、格力地产、建业地产、新城控股、保利发展，涨跌幅分别为+23.3%、+11.6%、+5%、+4.3%、+4.1%；末5名为中国奥园、花样年控股、派斯林、宝龙地产、力高集团，涨跌幅分别为-20%、-19%、-16.7%、-16%、-15.2%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深300指数涨跌幅为-2.9%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.9%和+0.4%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、浦江中国、特发服务、华润万象生活、招商积余，涨跌幅分别为+8.2%、+2.4%、+2.4%、+2%、+1.1%；末5名为佳兆业美好、远洋服务、佳源服务、苏新服务、正荣服务，涨跌幅分别为-21.6%、-13.9%、-12.5%、-11.2%、-11.1%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第15周，全国300城宅地成交建面276万㎡，单周环比-51%，单周同比-43%，平均溢价率11%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面9554万㎡，累计同比+1%；年初至今，中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为273、267、244、228、202亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（4月5日-4月11日）47个城市商品房成交合计283万平米，周环比-35%，周同比-6%，月度累计同比-5%，年度累计同比+6%。其中： 一线城市：周环比-39%，周同比-9%，月度累计同比-6%，年度累计同比+5%； 二线城市：周环比-34%，周同比-3%，月度累计同比-7%，年度累计同比-2%； 三四线城市：周环比-33%，周同比-6%，月度累计同比-2%，年度累计同比+15%。 图表13：4 7城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（4月5日-4月11日）22个城市二手房成交合计272万平米，周环比+9%，周同比+23%，月度累计同比+18%，年度累计同比+32%。其中： 一线城市：周环比-9%，周同比+30%，月度累计同比+32%，年度累计同比+43% 二线城市：周环比+23%，周同比+20%，月度累计同比+11%，年度累计同比+37% 三四线城市：周环比+16%，周同比+21%，月度累计同比+17%，年度累计同比+8%。 图表17：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.02亿平米，环比+0.1%，同比-9.1%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为25.1月，较上周+0.8个月，较去年同比-5.9个月。 图表21：1 0城商品房的库存和去化周期 图表22：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 非开发公司动态 图表27：非开发公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。