开源地产建筑 高端住宅观察核心9城高端盘去化近7成财富效应驱动购买力释放

核心城市高端住宅市场表现分析

核心城市高端住宅市场表现

• 研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九个核心城市的高端住宅市场，选取备案均价超过12万（北京、上海、深圳）、7万（广州、杭州）或5万（南京、成都、苏州、天津）的项目。
• 去年初至今年6月末，九城市合计推出高端住宅1.55万套，首开去化率约70%，反映出核心城市高净值客群购买力坚挺。
• 去年前三季度首开去化率稳定在70%以上，四季度开始热度有所下降，今年二季度首开去化率约65%，但城市和项目间分化较大，顶豪去化率相对坚挺。

分城市表现

• 北京：高端住宅供应分散，三环内断供，高净值人群资产配置偏保守，去化率51%，低于上海和深圳。
• 上海：供应放量主要因城市更新和旧改，内环核心区项目多，首开去化率77%，但推盘量下降，改善市场趋于饱和。
• 深圳：热度集中在南山区，电子板块市值集中，高端住宅首开去化率高达78%，核心区域项目去化率超90%。
• 广州：保利一家独大，悦玺湾项目首开破百亿，下半年将有多个高端项目入市，竞争压力较大。
• 杭州：7万加项目推出1700多套，购买力有支撑，顶豪项目去化率坚挺，但部分高端项目因同质化竞争去化分化。

科技造富效应对高端住宅市场的影响

• 今年上半年电子和通信板块股价飙升，高管和个人减持公告频发，减持资金主要用于缴税、家庭改善和回流实业。
• 高端住宅市场热销与科技造富效应同步，电子行业上市公司市值前五城市集中度达63.6%，北京、深圳占比突出。
• 高管和个人减持资金达268亿元，与高端住宅主力买家画像重合，购房逻辑为风险资产到核心资产的跨市场迁移。

投资建议

• 核心城市改善型市场由政策、品质和结构性需求驱动，电子和通信板块造富效应、二手房市场回暖为改善需求提供资金和信心。
• 建议关注布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求的强信用房企（金茂、建发、华润等）、住宅和商业地产双轮驱动的房企（华润新城、龙湖）以及优质物管标的（华润万象、绿城服务、保利物业等）。