开源地产建筑 高端住宅观察核心9城高端盘去化近7成财富效应驱动购买力释放

00:00:01 大家好，欢迎参加开元地产建筑高端住宅观察核心9成高端盘去化，近7成财富效应驱动购买力释放。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，本次会议仅面向开源证券的专业投资机构客户或受邀客户，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。未经开源证券事先书面许可，任何机构或个人严禁录音、转发及相关解读。涉嫌违反上述情形的，我们将保留一切法律权利。感谢您的理解和支持，谢谢。 00:00:53 呃，大家好，欢迎进入我们开元地产团队的电话会啊，我是地产分析师胡耀文。呃，今天主要跟大家讲一下核心城市高端住宅区划的一些情况啊，以及这个科技造富效应对于整个楼市的一个影响。 00:01:10 那首先啊，这个第一部分的话是核心9个城市的高端住宅的一个表现分析啊。那我们其实也是研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京啊成都苏州天津这九个核心的一二线城市啊，从去年初以来入市的呃这个高端的住宅数据啊。其中像北京上海深圳的话是备案均价超过12万的项目啊，广州杭州是超过7万的，然后呃南京成都苏州天津的话是备案均价超过5万的。 00:01:41 那为什么选择这几个城市啊？一方面确实也是因为呃这个经济活力比较领先，然后另一方面的话也是呃和我们第二个板块要讲的这几个城市的，呃像电子板块和通信板块上市公司的话是比较汇集的啊，所以其实整体的这个科技的造富效应会更强一些。 00:02:01 那从去年的年初到今年的6月末，然后9个城市合计推出的高端住宅套数是1.55万套，那首开当天的成交的话是超过了1万套啊，综合的去化率的话是呃70%左右啊。在当前的这 个呃楼市就是整体平淡的一个背景下啊，这个高端住宅接近7成的一个首开区化率，也是呃能够反映出这个核心城市的高净值客群购买力啊，还是比较坚挺的啊。然后这个优优质的资产它的抗跌属性啊也是会被市场认同的。 00:02:34 那其实从右边的这个图也可以看到，其实呃整体上九成的高端住宅在去年的前三季度首开去化率啊，都是稳定在70%以上。那从去年四季度开始，然后就呃热度有有所下降啊，因为确实呃整体像呃因为供应多了，那前期的购买力也是被消耗了一部分啊。 00:02:54 到今年的二季度，整体的呃首开去化率是65%左右啊，虽然说下降了一点，但是。整体城市和项目之间还是呃有比较大的分化，那基本上是在现在呃整个股市比较热的情况下，那顶豪的呃去化率还是相对比较坚挺的。 00:03:15 那其实呃从这个月度的推盘的套数来看啊，去年9个城市的高端住宅推盘的高峰啊，可以看到主要集中在啊去年的二季度和四季度啊，也就是5月和6月以及最后的这四个月啊。比如像呃去年年底的话，就是深圳南山的四大豪宅是在12月啊集中入市的，那今年以来就是推盘的数量啊，就是可可以看到，就是相比于去年来说，确实是啊不是特别多，但是分布还是相对比较均衡的。那整体的套数啊比去年的话也是有一定的下降，那主要也是因为这个北京和广州其实新推的量是比较少的。 00:03:55 嗯，分城市来看的话，其实呃北京上海深圳三个城市，它的高端住宅的综合去化率是呃74%。那上海的话推盘的项目是最多的啊，是达到了市场呃达到了8170个啊，那占整个就是9个城市的高端住宅的总的供应量，是占到了52.7%。 00:04:15 呃，那我们认为其实像上海的高端住宅供应放量，其实也是因为呃像上海就是在过往两年啊，就是这个核心区域啊，也是进行了比较高强度的一个城市更新和旧改啊，所以也是有大量优质的项目陆续集中入市啊。 00:04:33 特别像呃徐汇滨江、黄浦外滩啊，然后杨浦的东外滩啊，静安的苏河湾，然后浦东的前滩 等啊这些板块就是成片改造之后啊，住宅用地也是批量释放啊，所以其实像内环内的项目也是比较多的。那相比之下像北京的话基本上三环内是断供的，然后呃高端住宅也都是分布在集中。分布在海淀区啊，而且其实呃北京的话，就是高净值人群的一个资产的配置也是相对会偏保守一些。 00:05:02 那深圳的话其实呃深圳的这个呃改善住宅基本上都集中在南山，像呃深圳湾后海等几个板块，所以其实呃从总量上来看也是有差距的。 00:05:15 那从第二梯队的城市，比如像呃杭州，其实呃也是有比较强的一个城市基本面和呃一个呃就是住宅的产品力，所以就是高端住宅的首开区化率也是74%啊，比这个广州60%要高。那南京呃就是首开区化率31%，呃成都的话是45%啊，两个二线城市的区划也是有一定压力的，说明其实呃可能豪宅供应有所过剩，或者说这个定价啊确实与客户的预期啊有所脱节啊。 00:05:48 从这个推盘的策略上来说，像北京和广州其实都是采取就是所有房源一次性推出的一个策略。啊就是一次性推几百套，然后没卖掉的再呃就是慢慢续销啊，追求一个短平快的打法来快速地去回笼资金啊。所以其实从首开的区化率表现来看，也是会相对啊可能会偏弱一些。那上海和杭州的话是倾向于呃分批次推售啊，比如一次性推个50~100套啊，来就是多批次的一个空应的这个供给的节奏啊，也是呃能够去制造一个长期的稀性啊，有充足的时间来续客啊。所以从这个区划的表现来看，也是会呃相对更好一些。 00:06:35 呃然后我们这呃这个9个城市的高端住宅按照房企来分类的话，其实可以看到呃华润，保利，中海，招商，绿城，建发呃以及金茂，就是呃在这几个城市推出的高端住宅会比较多，呃也是都超过了300套。其中呃像华润和保利的话是超过了2000套，覆盖的城市也是呃最广，并且规模也是最大的。 00:06:59 那比较反直觉的话，就比如像大家觉得豪宅比较多的是呃绿城和建啊和和那个经贸啊，其中经贸的话其实呃像深耕的区域，比如呃北京和上海其实都是呃10万左右的一个项目比 较多啊。那那绿城的话是在呃上海和苏州也是做了几个几个顶豪项目。呃然后在大本营杭州的话，其实呃均价超过7万的项目也只有4个啊，其实在其他城市也并没有很多呃，然后呃这个四大央企的话，其实呃也是基本上能够做到核心城市的一个全覆盖啊，并且他们在北京和深。深圳的一个合作开发也比较多啊，所以从这个图里来看，其实就是整体的数量也会更多一些。 00:07:43 然后呃从不同城市来看的话，像北京比较多的话就是中海比较多，那上海的话是啊华润和保利的一个高端住宅比较多啊，深圳的话是基本上被啊华润中海和招商垄断了，然后广州的话是保利一家独大，杭州的话是绿城比较多。 00:08:00 那其实这张图其实也充分呃说明了，其实大家现在对于这个呃头部开发商品牌的一个认可度还是比较高的。 00:08:13 呃然后我们也统计了一下，就是呃去年就是以来这个高价地的一个成交情况啊，其中呃北上深的话是统计呃成交均价超过7万的土地啊，广州杭州的话是超过4万的啊，南京成都苏州天津的话是超3万的。那呃可以看到，就就上海这个高价地成交规模大幅领先也是呃在情理之中。然后值得关注的是，呃在今年的上半年啊，像上海然后深圳以及杭州的这个高价地的一个呃成交是比较多的啊，所以我们预计也是呃，下半年这这几个城市的高端盘的竞争也是会呃相对会更加激烈一些。 00:08:55 那第二部分的话是讲一下我们现在这个热门行业， 00:08:59 就是高管和个人减持对于这个呃高端住宅市场的影响啊，因为确实呃今年是出现了一个现象，就是呃上半年像电子和通信板块的这个股价飙升，然后减持公告频发啊。所以其实呃高管和个人减持的现金啊，从他们的这个呃披露的一个呃公告来看，其实啊，用途主要是缴税、家庭改善和部分的回流实业啊。虽然说这个购房只是资产配置的一部分，但是啊确实可以从豪宅的销售表现得到一定程度的印证啊。 00:09:32 比如像呃深圳湾云玺啊，它的这个核心客户画像就有很多像呃，芯片AI等一些前沿的产业从业者啊，然后新兴科技的占比是占到了70%。呃，然后其实也有很多这个一线城市的中介反馈，就是呃高总价段的房源买家都来自于呃芯片、AI半导体、智能制造等一些科创企业。 00:09:56 那今年啊，确实是呃，今年特别是二季度以来的这个核心城市的高端的这个项目热销，其实也是和这个电子通信板块等一些热门行业，然后市值提升带来的造福效应有一定的一个同步趋势。呃从这个图中其实我们也可以看到，就是在今年上半年，然后A股的电子和通信行业的涨幅啊，分别是达到了86.3%和73.6%啊，也是在所有行业的前两位，并且远超其他的行业。哎呀。 00:10:31 然后呃据我们统计的话，其实像呃电子行业的上市公司公司按照市值划分，呃深圳上海北京苏州和天津的市值是占到了前五。然后前五个城市的集中度是达到了63.6%啊，其中深圳啊就是一个城市的占比就是达到了23.7%啊。 00:10:51 那通信行业的上市公司按照市值划分的话，呃，然后前七家的城市啊，前期的城市的一个占比占比集中度是达到了69.7%，然后北京的占比是20.7%啊，其实这个也反映了这些城市也是呃科技造富效应最受益的几个城市。 00:11:13 然后呃今年上半年电子和通信行业就是重要的股东二级市场减持公告，一共是发布了1637次，然后公告的减持金额是达到了1128亿元，然后其中呃高管和个人减持的一个资金是达到了268亿元。然后减持的主体也是集中在于呃实控人高管以及早期的创投。 00:11:36 那这类客群的话，其实也是和呃核心城市高端盘的主力画像，呃主力买家画像是啊有一定重合度的啊。因为就是呃高端项目抗通胀啊容易变现，并且这个配套也是比较顶级的，这个属性啊，也是决定了就是呃， 00:11:54 这类客群会比较高的去进行一个呃就是资产配置的一个倾向啊。那呃其实这一批科技新贵 的一个购房逻辑也是呃有所不同的，然后他们整体的决策周期都是相对比较短的，基本上在1个月内啊，并且偏好全款支付啊，更加看重。呃科技和生态的一个双重配啊，双重的一个配置啊，以及注重这个呃通行的效率以及圈层圈层的一个纯粹性啊。然后通过股市的一个高位兑现，然后到不动产的一个低位吸纳啊，所以去去完成一个呃风险资产啊到核心资产的一个跨市场的一个迁移。 00:12:33 呃，从这个月度的右边这个图月度的一个减持金额来看，其实呃5月和6月的减持规模也是明显要高很多的。那按照一到两个月的滞后性的话，然后我们预计今年三季度啊，核心城市的一个呃高端住宅的市场购买力啊，可能也是会有进一步的提升。 00:12:56 那第三部分的话是各个城市具体的一个情况分析啊， 00:13:01 那首先是北京，其实刚才我们也提到了，就是呃北京啊高单价新房比较少的原因啊，第一个的话就是高净值的人群整体是比较务实的。那第二点的话就是核心的几个区域啊，像东西城然后基本上是也是没有供应的，然后在呃并且在此前就是呃多年的一个限价的政策下，其实高端住宅的整体定价也不是特别高啊。 00:13:26 然后呃同时的话，其实像北京的话就是项目供应也是相对比较分散的啊，就是无法形成一个呃相对的价格高地啊。并且新进房的陆续入市也是对新房会有一定的价格压制。那北京的话从去年以来均价超过12万的呃就是新盘只有5个，然后开盘的去化率是51%，然后要低于呃上海和深圳，然后一方面的话是单次推盘的这个量是比较大的，然后另一方面。 00:13:56 的话，我们也是认为现在呃北京的新房市场是呃刚需啊，以及这个高性价比的项目是比较火爆的，呃高端盘的话是相对乏力的，然后改善需求的一个观望情绪是相对比较浓的。 00:14:18 像这五个盘的话，其实呃中海的万吉玖序，然后建发的海燕都是去年的上半年开盘啊，到现在的网签啊，就是现在的网签去化率是已经超过80%，也是呃接近尾盘了。呃那华润真云的话就是网签率接近50%，呃其实海燕和真云都是基本上是同时同时开盘的，然后主要 是因为这个海燕没有小户型，它的社区更加纯粹啊，走的是高溢价加强产品力产品力的一个路线啊。然后包括层高啊，车位配比也是呃更有优势啊，所以相对也是卖得更快一些。 00:14:54 然后这个安澜北京的话，基本上是目前北京呃单价和总