房地产行业点评报告：销售弱修复延续，投资加速探底

房地产 2026年08月17日 ——行业点评报告 投资评级：看好（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化 国家统计局发布2026年1-7月商品房投资和销售数据。1-7月，全国商品房销售面积4.50亿平，同比-11.8%（1-6月-11.6%），其中商品住宅销售面积同比-12.7%；1-7月商品房销售额4.27万亿元，同比-13.1%（1-6月-13.6%），其中商品住宅销售额同比下降13.2%；1-7月商品房销售均价9488元/平，同比-1.5%，环比+0.4%。2026年7月，全国商品房销售面积和金额分别同比-13.4%和-8.9%，单月降幅较6月分别收窄0.9pct和5.0pct，在淡季中呈现出一定韧性。新房库存自3月以来已连续5个月减少，去库存政策效果延续。 拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底 2026年1-7月，全国房屋新开工面积2.67亿平，同比-24.0%（1-6月-23.4%），其中住宅新开工同比-24.6%；7月单月新开工面积同比-27.8%，降幅较6月（-26.0%）进一步扩大1.8pct。我们跟踪的Wind322城2026年1-7月宅地成交面积同比-21%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-7月，房屋竣工面积1.92亿平，同比-23.2%（1-6月-23.7%）；7月单月竣工面积同比-18.7%，较6月（-25.0%）大幅收窄6.4pct。 相关研究报告 《二手房成交同比增长，四川城市更新规划落地—行业周报》-2026.8.16《北京三部门出台房地产新政，提振“ 金 九 银 十 ”—行 业 点 评 报 告 》-2026.8.11 开发投资额降幅扩大，资金端国内贷款持续收缩 《北京优化限购和公积金政策，单周住 宅 成 交 同 比 下 降—行 业 周 报 》-2026.8.9 2026年1-7月，房地产开发投资额4.30万亿元，同比-19.2%（1-6月-18.0%），降幅扩大1.2pct，其中住宅开发投资同比-19.1%，投资端与销售端增速差扩大至6.1pct（1-6月为4.4pct），反映量价收缩导致投资意愿加速下行的负反馈仍在强化。1-7月，房地产开发企业到位资金4.57万亿元，同比-20.3%（1-6月-20.2%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%（1-6月-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%），国内贷款与自筹资金降幅扩大，反映“融资渠道窄”困境仍在加剧，而定金预收款和按揭贷款的边际改善，印证了前期销售政策效果对居民端购房意愿的缓慢修复。 投资建议 整体来看，房地产行业仍处于销售弱修复+供给深度收缩的分化格局中。销售端单月降幅边际收窄，新房库存连续下降表明需求端在政策托底下正缓慢修复。但投资端加速探底，房企资金压力未减，供给侧系统性收缩仍在深化。展望下半年，政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳趋势有望延续，但投资端企稳仍需等待资金面的实质性改善。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。 目录 1、单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化.........................................................................................................................32、拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底.........................................................................................................................43、房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大.............................................................................................................................54、国内贷款资金降幅扩大，国内贷款持续收缩.........................................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................7 图表目录 图1：2026年1-7月商品房销售面积同比下降11.8%................................................................................................................3图2：2026年1-7月商品房销售金额同比下降13.1%................................................................................................................3图3：2026年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.2%、-11.5%、-12.0%、-21.5%..3图4：2026年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+13.3%、+1.8%、-8.1%.................4图5：2026年1-7月房地产开竣工面积分别同比下降24.0%和23.2%.....................................................................................4图6：2026年1-7月房地产开发投资额同比下降19.2%............................................................................................................5图7：2026年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降20.3%................................................................................................5图8：2026年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%............................................................................................................................................................................................................6 1、单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化 国家统计局发布2026年1-7月商品房投资和销售数据。1-7月，全国商品房销售面积4.50亿平，同比-11.8%（1-6月-11.6%），其中商品住宅销售面积同比-12.7%；1-7月商品房销售额4.27万亿元，同比-13.1%（1-6月-13.6%），其中商品住宅销售额同比下降13.2%；1-7月商品房销售均价9488元/平，同比-1.5%，环比+0.4%。2026年7月，全国商品房销售面积和金额分别同比-13.4%和-8.9%，单月降幅较6月分别收窄0.9pct和5.0pct，在淡季中呈现出一定韧性。新房库存自3月以来已连续5个月减少，去库存政策效果延续。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前33周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-0.5%、-7.9%、-34.4%，一线城市市场表现更具韧性；其中8月前两周重点城市成交同比-9.1%（一线+22.9%），暑期淡季成交仍疲软。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底 2026年1-7月，全国房屋新开工面积2.67亿平，同比-24.0%（1-6月-23.4%），其中住宅新开工同比-24.6%；7月单月新开工面积同比-27.8%，降幅较6月（-26.0%）进一步扩大1.8pct。我们跟踪的Wind 322城2026年1-7月宅地成交面积同比-21%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-7月，房屋竣工面积1.92亿平，同比-23.2%（1-6月-23.7%）；7月单月竣工面积同比-18.7%，较6月（-25.0%）大幅收窄6.4pct。 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大 2026年1-7月，房地产开发投资额4.30万亿元，同比-19.2%（1-6月-18.0%），降幅扩大1.2pct，其中住宅开发投资同比-19.1%，投资端与销售端增速差扩大至6.1pct（1-6月为4.4pct），反映量价收缩导致投资意愿加速下行的负反馈仍在强化。 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、国内贷款资金降幅扩大，国内贷款持续收缩 1-7月，房地产开发企业到位资金4.57万亿元，同比-20.3%（1-6月-20.2%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%（1-6月-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%），国内贷款与自筹资金降幅扩大，反映“融资渠道窄”困境仍在加剧，而定金预收款和按揭贷款的边际改善，印证了前期销售政策效果对居民端购房意愿的缓慢修复。 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所 5、投资建议 整体来看，房地产行业仍处于销售弱修复+供