2025年中国房地产政策年度报告

2025年 中国房地产政策年度报告 敬请关注其他系列报告： • 2025年中国土地市场年度报告• 2025年中国新建商品住宅市场年度报告• 2025年中国房地产代表城市回顾与展望• 2025年中国不良资产市场年度报告• 2025年中国公募REITs市场年度报告 主题一：止跌回稳主题二：推动房地产高质量发展2025年中国房地产政策年度综述主题三：构建房地产发展新模式主题四：存量资产盘活主题五：“好房子”建设主题六：城市更新行动主题七：防控风险主题八：房企转型与物业服务质量提升结语：未来展望P02P04P11P13P15P20P23P26P28P31 目录 CONTENTS 2025 REPORT 2025年中国房地产政策年度综述 顶层设计：从调控思维走向发展模式重塑 2025年，是中国房地产行业从规模扩张转向质效提升、全面进入转型发展的关键之年。面对深度调整的市场环境，政策顶层设计紧密围绕短期止跌回稳与长期高质量发展的双重目标展开。全年政策体系既着力于化解当前痛点，推动市场筑底企稳，又系统性地为行业构建可持续的未来发展框架，展现出极强的战略定力和前瞻性。 纵观全年，政策演进路径清晰。从一季度全国“两会”定调“止跌回稳”开始，到年中的中央政治局会议、中央城市工作会议逐步将重心转向城市发展方式转型，再到年末的中央经济工作会议、二十届四中全会及全国住房城乡建设工作会议，将“推动房地产高质量发展”纳入《“十五五”规划建议》的民生保障框架，一系列高级别会议共同确立并深化了房地产政策的整体思路。这些会议的核心精神一脉相承，共同指向两大核心工作目标：短期止跌回稳与长期高质量发展。 年度主线之一：止跌回稳成为阶段性硬任务 为实现“止跌回稳”，政策组合拳在供需两端协同发力。需求端，各地“因城施策”大幅调减乃至取消了过往的限制性措施，并通过降利率、提额度、发补贴等金融与财政工具降低购房成本，激活刚性与改善性住房需求。供给端，则严格遵循“控增量、去库存、优供给”的核心原则，《政府工作报告》明确要求“合理控制新增房地产用地供应”，并大力“推进收购存量商品房”，从源头改善供需关系。 年度主线之二：高质量发展从理念走向系统行动 在市场逐步企稳的基础上，政策重心向构建长期健康发展的制度框架转移，推动行业“高质量发展”成为新时期的主旋律。其核心抓手涵盖了多个层面，共同构成了支撑行业转型的战略蓝图： 存量资产盘活 构建房地产发展新模式 对开发、融资、销售等基础性制度进行系统性改革；建立“人、房、地、钱”联动机制、“市场+保障”的住房双体系发展以及全生命周期管理 通过盘活闲置土地与房屋，优化资源配置，注入市场活力 “好房子”建设 城市更新行动 顺应居住需求从“有没有”到“好不好”的转变，提升住房品质 在城市发展进入“存量提质增效”阶段后，将其作为新的增长极 房企转型与物业服务提升 防控风险 引导企业摆脱“三高”模式，物业服务提升，迈向可持续发展之路 守住不发生系统性风险的底线，为市场平稳运行创造条件 房 地 产 政 策 2025 REPORT 这些核心抓手之间存在着紧密的内在逻辑：构建新模式是顶层制度设计，为高质量发展提供根本遵循；“市场+保障”双体系是供给侧结构性改革的关键；存量盘活与城市更新是优化城市空间、激发内需的重要路径；建设“好房子”则是满足人民美好生活向往的直接体现；而风险防控与企业转型，则是实现上述所有目标的必要前提和保障。 未来展望 展望2026年及整个“十五五”时期，中国房地产业将遵循短期稳市场、长期建模式的短稳长建双轨路径，在深刻转型中迈向高质量发展新阶段。 短期核心在于着力稳定房地产市场，政策将延续供需两端协同发力。在需求端通过各种举措充分释放刚性与改善性住房需求。供给端将严格落实“因城施策控增量、去库存、优供给”，从源头改善供求关系，推动市场实现“止跌回稳”。 中长期核心则锚定“加快构建房地产发展新模式”与“推动房地产高质量发展”。这将是系统性的制度变革与模式重塑：基础性制度改革将结合市场实际渐进式推开；“市场+保障”的住房双轨供应体系将更加完善，通过优化保障房供给与增加改善性住房满足多层次需求；“好房子”建设将从标准制定进入有序推广与存量改造阶段，成为提升居住品质的关键抓手；存量资产盘活和高质量城市更新将成为优化资源配置、激发内需的新动能等等。 最终目标是通过一系列短期稳预期与长期制度性变革的协同，推动行业彻底告别“高杠杆、高周转”旧模式，在2030年前后逐步形成一个供需更平衡、结构更合理、发展更可持续的房地产新生态，实现“让人民群众安居”的根本目的，并为中国式现代化提供稳健支撑。 2025 REPORT 主题一：止跌回稳 “止跌回稳”是2025年房地产政策的首要任务，其战略重要性不言而喻。稳住市场不仅是稳定经济大盘的关键一环，更是为构建长期发展新模式创造必要的时间窗口和稳定环境。本章节将从供给、需求、金融及预期管理等多个维度，系统阐述为巩固市场底部而出台的政策组合拳。 中央会议对“止跌回稳”的核心要求与政策脉络 2025年中央层面的会议部署，构成了房地产政策从“止跌”到“稳市”的清晰路线图： 3月两会《政府工作报告》首次明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并系统提出了“调减限制性措施”、“加力实施城中村和危旧房改造”、“盘活存量用地和商办用房”、“发挥房地产融资协调机制”等一揽子措施。 4月国务院常务会议（以下简称“国常会”）要求“持续推动房地产市场平稳健康发展”，中央政治局会议肯定前期效果，提出“持续巩固房地产市场稳定态势”。 随着二季度市场边际转弱，6月国常会重申“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并强调“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。 年中强化与推进（6月-8月） 8月国务院第九次全体会议再次要求“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。 10月二十届四中全会及“十五五”规划建议提出“推动房地产高质量发展”。 12月中央经济工作会议将目标调整为“着力稳定房地产市场”，政策表述从“止跌回稳”转向“稳定”，并明确“因城施策控增量、去库存、优供给”。随后的全国住房城乡建设工作会议对此进行了具体部署：“着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”。 这一脉络显示，政策目标已从应对市场下行、防止失速，转向寻求并巩固市场的平稳运行，为构建新发展模式创造条件。 2025 REPORT 需求端：多措并举释放与激发住房需求 需求端政策的核心是降低购房门槛和成本，清理不合理限制，直接刺激刚性和改善性需求。 1.因城施策，大幅调减限制性措施： 措施：中央明确要求“清理住房消费不合理限制性措施”。地方层面，北京、上海、深圳等一线城市在2025年实质性优化了限购政策（见下表）。成都、重庆、苏州等多地取消或大幅放宽限售。多地取消普通/非普通住宅标准，降低交易税费。 此举直接降低了居民的购房资格门槛和交易成本，特别是释放了核心城市的改善性需求，对稳定市场预期和活跃交易有积极作用。至2025年末，部分核心城市仍保留部分限售政策，未来依旧有优化空间。 2025 REPORT 2.加力实施城中村和危旧房改造，创造新需求： 措施： 将加力实施城中村和危旧房改造作为“重要抓手”和“民生工程”，大力推行货币化安置和房票安置，创造新需求。 此举是连接民生工程与去库存的关键桥梁。货币化/房票安置创造了定向的、真实的购房需求，并引导需求进入商品房市场，能有效消化存量房源。 3.货币政策与公积金政策持续宽松，降低购房成本： 措施： 全面降息：2025年5月，央行全面降准0.5个百分点，并下调支农支小再贷款、再贴现及PSL利率0.25个百分点。5年期以上LPR下调10个基点至3.5%。5年期以上首套房公积金贷款利率由2.85%降至历史低点2.6%。取消首套、二套利率政策下限，推动银行自主定价。 公积金优化和改革：2025年多地围绕公积金相关政策约280条，频次为各类政策最高，主要包括提高贷款额度、调整公积金贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取范围等。同时，2025年12月的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议明确提出“深化住房公积金制度改革”，其正围绕扩大使用范围、提升资金效率、覆盖灵活就业群体三大方向深化推进，旨在让缴存人“贷得到、用得顺”公积金，更好满足住房消费需求。 此举是降低购房者财务负担最直接的工具，大幅降低的房贷利率（尤其是公积金利率）显著减轻了月供压力，公积金政策的优化扩大了政策受益面。 4.财政政策协同，提供购房补贴与税费支持： 措施： 多地发放人才购房补贴、多孩家庭购房奖励。落实了个人销售住房增值税优惠。 2025年12月30日，财政部 税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%（原5%）的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 2026年1月15日，财政部 税务总局 住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》：自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 这些政策从刚需、改善、流通三端提振住房需求：人才购房补贴、多孩家庭奖励降低特定群体购房成本，激发其置业意愿；增值税征收率下调、2年以上免征及换房个税退税优惠，降低住房交易成本，促进二手房流通与换房改善需求释放，对于促进房地产市场健康发展有积极意义。 房 地 产 政 策 2025 REPORT 5.需求端总体评价： 需求端政策形成了“降低门槛（限购限售）—降低成本（降息降税）—创造需求（房票安置+货币化安置）—定向激励（补贴）”的组合拳，力度空前。但政策效果受居民收入预期、房价预期等因素制约，市场信心的完全恢复仍需时间。 供给端：“控增量、去库存、优供给”三管齐下 供给端政策旨在从源头改善市场供求关系，优化供给结构。 1.控增量：合理控制新增土地供应： 措施： 《政府工作报告》明确“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。 积极推动建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，当前各地正在加紧编制“十五五”住房发展规划和年度计划，“以人定房、以房定地”，引导土地供应在总量、结构、空间、时序上合理匹配住房需求，建立房地产市场供需均衡的内在稳定机制。 从源头减少未来潜在的新增住房供应，有助于缓解中长期供需矛盾，是防止库存进一步积压的关键前置措施。根据统计，2025年全国住宅用地供应规划建面同比下降18.5%，未来相应房屋新开工面积也随之收缩。 2.去库存：盘活存量资产，收购存量商品房： 措施： 《政府工作报告》明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。12月的中央经济工作会议要求“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。 收购存量商品房：中央鼓励城市政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房、宿舍等。 盘活存量土地和商办用房：通过专项债收回收购闲置土地；鼓励低效商办用房改造为保障性租赁住房等；结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地。 专项债成为重要资金来源：2025年新增专项债限额提升至4.4万亿元，为近六年来最大增幅；鼓励地方在新增专项债额度内，根据实际需要统筹安排资金用于土地储备和收购存量商品房。 此举2025年供给侧改革的最大亮点。通过政府主导的收储，快速、定向地消化市场库存，同时补充保障性住房，实现了“市场库存”与“保障缺口”的联通。 2025 REPORT 3.