2025年中国房地产市场展望

主题报告 世邦魏捍仕中国区研究会？ 前言 2025个的中国经济依然而临杂多变的外部坏境和内部结格转型的挑战：也I样将是积差力量、范发生机的一年。地方政府化和房地产企稳将进一步奔实中国经济的密虚：而更引起我们关的是，开年以米[eepseek、机器人，哪2电影接连成为全球热点，中国新质三产力的萌芽正有世界舞台上破土而出，保给侧改普所释放的后民消质潜力跃出水面。 展望商业地产市场，租贷市场供需关系修复的棋局还在中盘：但积极信号递渐培强。短期内供应到性的况一，新员生产力和消奇复苏萄剪的需求培中无疑是共需天平配巨的关链法码。而亡书求能之外，租户对于空问品质的诉求或足五值得平视的结构性尾风。投资市场上：经过去年资产价格的加速调整，中国内地已经悄然或为整个亚太区域方租金收益率和借货成本间利差最大的市场，核心资产的价值将变得更具及引力。 2025乙已拧年，势待发， 报告目录 01宏观经济02办公楼仓储物流04零售物业05物业投资 宏观经济 贷币政策时限十四午再度定话为“适度免松，财政政策明确加码，泄量政策萃力下，2025年中经济增速有军达到4.7"%， 将朗普2.0时代中国经济外环境的不确定性抬升，促进大的单性将忘加显，二将成为名项政策的案焦发力点： 房地产行业在供需两训政第可时加力的推动下，2025年商品房销告跌预计将明显收窄，一线城市有望率儿企稳。 外部环境不确定性抬升增量政策聚焦促进内需 2024年，百刘复杂的外台环境和回内磅双不层、房非产行业续调坚等多亚挑，牛国GDP仍然实现了5.0：的司比塔长。9月元财政、资币、市临一了款招放年口口台，四会度GP环比增速Ⅱ率1.6，经济企稳回！迹象初！与现 大气底的中央绘济工作会设在时源一四年后：三次将货了额定调六，“适度宝检”，2025一注一步降准译息前在弦工、与此同时，财政政策已经明销今年要是高赤字坐：通过超云期同快、专须决等工具之解债务支持就业和消宽，并准乱部质三产力的发辰。CBRE认为在更有万的增量政第的支持一，2025年中压经将请违有望达到1.745 2024年十国出口顺差接近1万忆关元，别历新高，但的首特朗普2.寸代的到案：并在2月对产自中的商证征105关说兑，丰国轻济外需环境的不配定性感将进一步治于，并可能进而能功可内制造业产能消化引投资，考到照进一专们征关税可能性的抢出口效应、外浏出口区或分布的变化17071年“一苔一路”家占十压出的更首次安程5035）以及人民币适变购估等区变的对冲，出口有至独统为今年经济活去泥供吨力。 在比当崇下，促进内情三费性将效如凸立，也将成为各项改宽拍系焦发方点，年礼发改要出改部即联合发文如力扩同实施大规模设备史新和消费品以上新，将手机等数码产品以放讼波户净水器等家用电帮级入消妥补贴范日，我们预期年内将有更多百接支持居民消贵的指洛地 2024二房地产开发行业持接话整，全年新栏商品房销告额同比下泽17%率5.7万亿元：己回率2021年降的53%，9月下包中央改治后会议首次明消提山*促进房地产场止跌企格”，井推出一系列刺款措证：包括完贷利率和二产房兰化双降、新地100产城中恒改造、避过银行贷款即专项快文持收泽存量旁和口购闲土地等，在供需两女政第后时加力估推款下，CBRE赖训2025年房地产对中国经济的拖案持减弱，商品房销升跌幅将明显收罕，一线城山有望率先企格： 办公楼 2025年办公楼需火边际改，预计净及纳量将实现10%/凸的塔长，需求泄速将亡2026-2027年期间逐步提升， 消费与新质生心力的烂平需求不所积萃非银金别扩张预期有望底部靠苏。 供需乎衡将丝续右利于粗户方，业土需更全面理解粗户需求的基础上提供针对性的综合解决方案，与准共求成本、区位和品质的最优解。 2025年办公楼需求边际改善，企业扩租意愿谨慎乐观 2024年国内主典.元办公送净及纳量录得206万平方米，与2023年斗持二：产求复苏进光校为滞统，市场租劳污动以疗一祖户流动为主：产需求这软。 租广持逆快乐观租货策略，更倾向干温和扩张 展三2025年：二刺激政尚的出台有望逐步提振全业的信，但与办分述租货直妥村关均人员扩抵和资木开支的系织性反弹乃有待图利预时的明确增强心R上预计2025年国内十要城市办公楼需求边际改善，净纳量将录得1们%左右的增长，需求增述将在20262027年期间遥步扩升。 CBRE2024三中压小公楼租户调查的结元也顺向一文持对办公楼五灾连只则均别。38均受访企业计划在未求三年（2024-2026年）增和刃公可积，同L下降4个百分点，陷与于反消在过云三年中坨如加办公面积的企业占比（35%）。在计天二年扩担均受访企业中，预刃公五积增届在10%以内和在1-30%之问的占比分别为4G%和39% 消费与新质生产力领增量办公需求,非银金融扩张预期有望底部复苏 作方2024年刃公需求广张动能量强的两大额域：消可和行而牛产万将款引领今年的落量祖低五求，而这也恰些是今年经济工作儿大车点任务的前两项、 DeeP5ek火爆全球，人工智企业端应用和相关硬件设备企业的租货需求有望快速增长 CBKE根污网络公开气息移弹的相头数揭品示，2024年人工智能大数据和云计算行业的PEWC融资分品后比增长50%和31%。今年DcepSc年实起有推动.B生态以及拍关孕件没备需求的爆发式长，比外：二业析器人，共成电路兰高量气行业的祖货需求烦计将保持活跃。 消恶领城，预计教育、医疗保程服务消虹子行业将料续广我；与比同寸，消就刺激指退的扩容加力将对相关消皮品制造企业的组仿患求生识极影功， 去年“924”部改宜布泽准泽点和创没新的货币攻策工具支持资本市场发乐以来，股原市场景气度无幅是了：2025年筹三上行业的准赁打张动能有望从六年限公和行业造合会影地口底部 寻找成本、区位和品质的最优解 2025年大竞分和户的和低高将绒续用禁“报或不按这一核心设既于。正如CRRF2024年口回区办公广调查所示，租成一云且中的当安考质，但楼宁配变没施和报务品压、保据的交避区位和可持软发展相关历性忆具有举足轻主的即动 专些干此，我们建设业主在及引和维沪祖对，不单纯干祖企成产视角：而在豆全面理辩和户需求的左础上长供计对性拍综合解决方亮：并足升项目亚套和服务品庆： ••••••只有竞争的组亲和更员活的租性条款将部分楼层调坚为轨表修办公室、共宁办公、会议室及活区等配查没前以满足祖广家元化、灵活化的办公端求提供定制化或采单比装修服务，包括现有讯户的装修新服务，将相关费用计入祖金，为大型主万祖户起供适当的忘燃外贴尽早与主刀户对额租或租约五整民开，协租广中证办公空效负认证，与租广大向推动数负租汽实 2025年新增供应集山入市未来三年内租户市场延续 2025年全国主费一二城币办公楼市场将证来路640万平方米新增供应东十放业，同上培长近-成；爱业影响：年末全压办公楼市场半均空产率预计升至25.75%：2026-2027年供应市案将放始至年均500万三方兴左右，但总位而言程方市场供需平街将特缺利好丑户力， 一线城币核心商务区播宇供应做发稀快 线城市除北京综处丁供变阶路性低谷外，2025年其余三城的新增供应均超运100万半方米。但孩心商务区供应效为谛饮：木来二年，核心商务区案计供应仪占比一城市供应总节约5.5%；徐上海南京西路，其化三座一线城市核心京务区2025年当无供应计别。 二线城市迎来供内高峰 025年六个二线城市的新塔供应宜总计达290万半方米，同比增长131：中险武汉外，且减的将应均接迎光近5年格值。 与一统城市不同，二持城市供应将以核心区位为主，频计将带动旧关区域的级战迁需求，成年全城第二凌供内高督的开后和CRD时南两年后前项目的入“将为核心商旁区节超0万平方米的新均供立；抗的销江新城和武外区减则将在2025年迎来抗州国金十心、恒隆广场和嘉里城三人高品志项月的来中交付 租金继续承压，人部分城市跌幅有所收窄 2025气办公楼市场衍培供本加速，衍均需求有所改普旧安不大，而短期内降云活效仍将主导栏户策临，综合以上因京，我们预计2025担金将继读乘压一行 公城市来石，由士动落传度有限但存量空二至面需仍较充格，北京办分按租会预计将进一步下，但款证较2024年大径收率后续弃沛的行诺供内影响下，上淘，深圳和广州的平均个将纳练下降-5%。而鉴于2年一线城市核商务区和外国板块的金差平您收窄1015%，北京收率通质更超过20%，2025年一续减市核心商务区在供应有限的付沉卜，栏户外注带来的栏金压力或 二线城市中：强天当等增共应入市汇云的成都和南京，以及连处于高空置率个境的试汉：栏金预计将下跌5-5购：新塔供应较少的天津和苏州，以及担声求较为法跃均防州程金共程较" 仓储物流 消要复苏与外书放绥相互消长，高标仑需求保持稳定；“小额器免”音缓取汀，10关税加征对跨境目度需求影响有表。 ，未米三京津廊和环沪区域供应回落，广深都市供应潮起 大部分市场金性续承玉，祖户的“质价比”诉求将继续推动一线都十圈内的量价转化。 此消彼长，高标仓需求保持稳定 2024年全日仓储物产市场净吸纳业录得684万平万米，同比下等11%；行地供应791万半方米，空置纤持在219%的高位。跨境口商、制造业和第二方构济流步扩法；而受国内消劳便软影的，批发零餐饮行业的新租与求有所域少，此外人型综合电京在多地退至自建车出令市场去之达一步"压: 展望2025年，并塔供成刀去年部分项目延期交付预一将同比上入23%：率9了0万平方米；π在需求划，跨境出商需求逆步转向半稳增长和内需相关求加速的影响相互消长，全年净吸纳节预计将达到690万平方米左右，与去年左本持平：年木空置率净小幅上升至21.7"% 全方位促消就利好内需相关行业的租货需求扩张 去年了月压统发改要如购改部联合印发关们力支：走大规模设备灵并和消克品以H技新的若干挂施？，统等安排3000亿元左右超长期持别国信资希，加小支持大观技设备更新和消两品以日换新比后家电家已等政策受兰品炎销兰坨退天速抬升：其积极影已经在高标仓栏法市场上得到仁坝 我1均许计数括显示，2024年四半度，内需相关行业在三盘城方录得净广张求面积超过40万平方米，环比和可比分别大留增长153-735： 在攻府过一步机大消费然万度的情况下，我们预计2025三上述相关行业的程全旁求将续较快增长，其十对一些都市网等消中心区城配送枢经或市约需求提据预汁将更方明显。 ：内行·、京京、次、、消商头行4：净扩百=设立百+扩粗百损-证用面程 关国对华加征关税，识期内对端境电商租货尚求响有服 美宝布自2月4目对所有产自口日的商品征收13%：时如关税，并取消价值低于8oc美包的"小额招免”待遇（Deminimis）：但仅3天后，关压政存发布新行政令，宫布效关言口回的商品将继漆实行“小部裕免”，直至商务高！“建立足能的系统灵会面、证速地处理和收取关税收入” "小预免”的缺实行意味半SHEIN、TEMU等中跨境电度平台在关所信绝大汾商品划不受加征关税的影范，“含托兰+直由”模式仍具较强的竞予力，因而10%额外关税距期内划跨境电商平台在国内的东货仓需求影响有限 恒比次关压到政“所令少改”也独六若跨.享目商在兰业务天又发丢存在不确定因系，不排险后缺进一步是高对口口商品的关税、在条“成熟节 龄境电空导运去两年谱长量快的高标产双原、CBRE统计：2023224年累汁新祖面高达670方半万米，占全部新租直积的355：以上；2025年我价17超到的预租面款三经落近150万平方米。 中长期石，号境电商将在会H管、兰H管、海外仓之间话试升找到运营模式的最优平衡，其在国内高标色的扩张在轻边了急速起飞于后：将逐少进入平报培长的遮航态、（详见从已飞到無航：口日跨塬目尚仓车需求分托与展望！ 潮起潮落，未来三年广深都市圈迎来供应高峰 未来三三，！深者小图的高标仓新增供应计将达别近900元平方兴，较山前三气大塔长46编。而京洋原区城的新塔供本将A运去三一的L举低口溶22除，长上海区域的口洛度史是达.73%