2026年中国房地产市场展望

2026年中国房地产市场展望 年度报告 世邦魏理仕研究 2026年2月 内容 1 经济2 办公3 物流4 零售5 资本市场 预计2026年GDP将增长4.5%，得益于政策支持 2025年，中国经济实现了5%的年增长率，这表明其对外部波动展现出韧性，同时持续利用新动力推动经济扩张。 2025年10月，中国共产党中央委员会发布了《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。该文件通过优先强调“有效质变与合理量增”，为未来五年定下了基调。这标志着中国经济轨迹的战略性转变，意味着从“规模驱动增长”转向“高质量发展”。这导致世邦魏理仕预测中国2026年的GDP增长率将稳定在约4.5%。 2025年，面对日益加剧的国际贸易摩擦，中国的出口部门展现出非凡的韧性。以美元计价的出口额同比增长5.5%，推动该国贸易顺差首次突破万亿美元大关。年内，市场分布和产品结构的多元化和优化趋势愈发明显，对非洲、东盟和欧盟的出口分别增长了25.8%、13.4%和8.4%。专业设备、高端机床和汽车等高科技品类商品均录得超过20%的增长。世邦魏理仕预计，“一带一路”倡议的持续动力、人工智能基础设施投资的增加以及中美贸易紧张局势的缓和，将为2026年的出口提供持续支持。 2025年，规模以上工业企业利润同比增长0.6%，实现三年连续下降的逆转。然而，2025年第四季度工业产能利用率仍维持在相对偏低的74.4%水平。未来一年，制造业将继续在创新和反内卷的双重优先任务指引下，经历结构调整和升级。由于资本支出仍将向高出口景气度的先进制造业领域倾斜，预计全年制造业固定资产投资将保持个位数低增长。 2025年，最终消费支出占中国经济增长的52%。然而，由于工业生产者出厂价格指数（PPI）下降2.6%，居民消费价格指数（CPI）全年保持稳定，扩大内需仍将是中国2026年经济增长的核心动力。过去两个月，首批总金额达1561亿元人民币的超长期特别国债已拨付，用以支持消费品以旧换新和设备升级。世邦魏理仕预计，今年将出台更多积极主动的财政措施，通过加强社会福利来专门针对人力投资。 13.0 生活保障 预计货币政策将保持温和宽松。1月中旬举行的一场新闻发布会上，中国人民银行（PBoC）暗示利率仍有进一步下调的空间。CBRE预测，2026年一年期贷款市场报价利率（LPR）将大约下调15个基点。 2025年，全国房地产开发投资下降17.2%，新建商品住宅销售同比下降13%，降幅较上年收窄4.6个百分点。去库存仍将是房地产开发商2026年的首要任务。2025年末出台的一系列政策，包括优化北京购房限制、购房增值税减免，以及2026年初的“双降”房贷利率等，预计将刺激合理住房需求的释放。住宅销售预计将逐步进入筑底区间，从而减轻房地产投资对整体经济造成的拖累效应。 02办公室 企业房地产策略将保持谨慎；办公需求将温和增长 2025年全国办公室净吸纳量同比增长12%，达到215万平方米。新设立和扩张的租赁量分别同比增长9.3%和6.1%，这是三年来的首次增长，表明市场正在触底。 世邦魏理仕预测，2026年办公需求将稳步增长，预计净吸纳量将同比增长10-15%。 中美贸易摩擦降温；企业谨慎考虑扩张 世邦魏理仕（CBRE）2025年中国办公室租户调查发现，五分之一的受访者对未来三年办公室空间规划感到不确定，这一比例自2020年以来最高。由美国关税引发的全球贸易摩擦加剧是他们的主要担忧。 今年调查中，计划“增加办公空间”和“减少办公空间”的租户比例均有所下降，而预期办公面积“保持不变”的租户比例则上升了2个百分点，达到36%。这一发现反映了租户在不确定的宏观环境下采取的“稳定优先”策略。 随着全球经济和地缘政治环境持续面临挑战，2025年下半年全球关税重组的完成，特别是吉隆坡中美谈判分阶段取得的成果，将对办公楼的租户业务表现产生积极影响，并导致2026年对房地产的需求增强。 科技、金融和消费领域将成为主要增长引擎 2025年新增服务消费相关企业数量 世邦魏理仕（CBRE）2025年中国办公室租户调查发现，科技、金融和消费行业将是未来三年办公室租赁需求的主要增长动力，其中净 Tech人工智能2025年8月，中国国务院发布《关于进一步实施“人工智能+”行动的意见》。文件明确指出，到2027年，新一代智能终端和智能体的应用渗透率将超过70%。CBRE对公开信息的分析显示，2025年与人工智能相关的融资规模同比增长133%。在政府激励措施和强劲资本流入的支持下，CBRE预计人工智能将在2026年支撑北京、深圳、上海、杭州、成都等科技导向型城市的科技产业扩张。 金融 2026年1月，中国股市指数创下10年新高。预计今年，首次公开募股（IPO）融资市场将保持活跃，同时商业地产REITs等新业务的快速发展预计将进一步刺激证券基金等金融机构的租赁需求。 调查、仲量联行研究，2026年1月。 注意1：与人工智能、集成电路和机器人相关的筹款。 供应高峰将持续至2026年，但中长期的下降趋势已显现。 2026年将达到千万平方米，代表峰值略有上升。在深圳，世邦魏理仕发现了7%年同比增长。供应将逐渐下降至420万，部分项目将出现施工停滞，从而导致预计到2027年，由CBRE追踪的十个主要中国城市的办公供应面积将达到47平方米，随后将进一步下降至35平方米。自2015年以来，在其核心城区，今年的最终小幅大幅下调深圳供应量后，新的供应将显著下降。数百万平方米。预计到2028年将达到百万平方米。未来三年的预测显示。其中一些项目也可能潜在地调整其计划。比较未来三年与2023-2025年期间的供应量。 北京、深圳、成都、杭州、南京，以及新兴区域如徐汇滨江、浦东这些城市中一半的供应高峰，即已经过去。正如 CBRE 的《重置办公供需平衡》报告所强调，办公供应的下降包括新开发活动中的新办公项目供应减少，以及当局收回闲置土地，这是一个中长期的下降趋势。 未来两年，上海的新增供应将集中在新黄浦和北滨河，广州的新增供应将超过80%集中在 2028年后新库存将出现形状下降。 供应问题日益凸显。Pazhou和金融城背后的原因。 城市规划的调整；与一线城市不同，CBD将只容纳8%的实体店开发 estate 能力；新增土地供应减少，二线城市新项目超过一半未来三年，租赁将主要集中在中央商务区。这一趋势将继续推动租户集中化和升级需求。到2025年，新增租赁量同比增长3.6个百分点，达到54% 大型商业地产开发北京得益于对二线城市中心商务区（CBD）内交易实施严格管控而受益。。 持续高库存预计将持续到2026年，进一步压低租金。 中国办公室市场今年将继续面临供过于求，十大主要城市的平均办公室租金预计将同比下跌约8%。大多数城市的房东将继续面临牺牲价格以换取销量的困境。北京未来三年空置率将低于20%，且新增供应有限，这意味着其办公室租金下跌幅度将显著收窄，到2026年将控制在同比5%以内。上海、广州和深圳在短期内将继续面临较大的吸纳压力，预计到2026年，各市场的租金下跌幅度将达到同比7%-10%。 在二线城市中，南京今年的租金下降将加速，因为2025年建成的大型新供应将空置率推至历史高位36%。成都是武汉和杭州——这三个都是区域科技创新领导者——将从核心产业增长中受益，这将刺激这些行业的企业对办公空间的需求。然而，由于这三个城市拥有大量与办公楼直接竞争的工业园区，预计到2026年，租金年下降率将达到约8%。 十五规划展望：加速建筑过时需要转向增值管理 中国办公室市场将加速老化，预计到2030年，一线城市的30年以上办公楼面积将超过100万平方米。加上持续的供应增加和低租金，这将迫使租户迁往高品质的新建筑。 现有库存的翻新必须聚焦核心便利设施；提升物业管理被视为关键。 提升楼宇等级被视为对提升老旧项目市场竞争力的日益重要的手段。根据CBRE 2025年中国办公室租户调查中反映的租户偏好，CBRE建议，除机电设备升级外，翻新工作应优先满足核心租户需求，例如餐饮和停车设施。随着中国3060碳达峰目标的第一阶段临近，绿色建筑认证的必要性将持续提升。 无论是涉及共享空间、全装修楼层，还是员工餐厅，CBRE认为，提升运营服务能力——无论是通过内部发展还是外部合作——比物理翻新更为关键。管理方面的提升将成为决定办公楼在“十四五”时期表现的关键因素。 注释3：认为缺少此配套设施数会影响其选址决定的受访租户百分比。 03 物流 全国仓库需求将从峰值下降；整体供需将保持平衡 受出口韧性和国内消费驱动，2025年中国仓库网络吸纳量同比增长近40%，超过100万平方米，达到历史新高。 预计2026年新增供应将同比下降3.3%，至880万平方米，且新增库存预计将在华南地区以外的所有地区下降。 从需求端来看，近期中美贸易紧张局势的缓和将一定程度降低与出口相关的物流需求的不确定性，缓解短期出口中断。然而，考虑到“以旧换新”计划带来的需求减弱以及跨境电商运营商发展自有设施的趋势，CBRE预测，年度净吸纳量将同比下降20%，至约800万平方米。 预计到2026年底，全国平均空置率将下降0.7个百分点至17.9%。中国中西部地区的成都、重庆和武汉，东部地区的宁波和昆山，以及北部地区的青岛，预计都将实现个位数空置率。 2026年预计将实现跨境电子商务整合 由于关税相关摩擦以及美国取消小包裹免税政策，2025年中国跨境电子商务平台的净新增租赁面积达到近260万平方米，同比（y-o-y）下降18%，但显著高于预期。 图11：中国货运航空公司运营的国际航线月度往返航班量（航班/月） 为减少对美国市场的过度依赖，国内跨境电商平台正拓展欧洲和东南亚市场。航班数据显示，中国去年对欧及从欧往返的货运航班量同比增长超过50%。尽管今年随着年中小型包裹免税额度的取消，欧洲市场将面临变化，但市场多元化将推动跨境电商业务量的持续增长。 正如 CBRE 2024 年报告《中国跨境电子商务仓库需求与展望》所预期的那样，关税摩擦等全球贸易紧张局势的加剧加速了跨境电子商务商业模式的转型。2025 年，中国跨境电子商务平台加大了对半托管和本地到本地模式的投资，这意味着国内整合需求增长预计将低于完全托管+小包裹直邮模式的全盛时期。此外，Shein 在肇庆即将于 2026 年投入使用的约 50 万平方米的自建设施预计将消除市场上相当一部分的租赁需求。 第三方物流需求有望出现结构性上行。 5图13：中国第三方物流渗透率与 我们图12：来自第三方物流（3PL）的新租赁量以及由“以旧换新”补贴驱动的小家电、家具和电子产品的销售额增长“以旧换新”相关产品 4 2025年，产品分别同比（y-o-y）增长了11%、15%和21%。这种稳健的扩张势头推动第三方物流（3PL）签订的新租赁量超过4.5。新增3PL租赁面积达300万平方米，同比增长57%。 3.54.05.02026年第一批对第三方物流企业的国家补贴总额已达625亿元人民币，较2025年同期分配的810亿元人民币略有下降。考虑到去年的高基数以及“以旧换新”刺激政策带来的额外租赁需求，今年的补贴增速将有所放缓。4.5万平方英尺的仓库空间已被第三方物流公司（3PLs）预租，CBRE预计这将直接推动百万平方米。从中期到长期来看，中国境内第三方物流（3PL）发展的潜力在于 仓库需求的结构性增长。CBRE的分析显示，2024年，中国前20家3PL（第三方物流）企业的总收入占全国社会物流总收入的5%，相当于其2024年社会物流总成本的9.7%。3.0 制造业和批发/零售行业仍然庞大，并将推动稳定增长。2.0成本，较2020年上升了1个百分点。相比之下，前20家第三方物流企业 除华南地区外，大多数市场的租金下降幅度将收窄。 不同城市的租金趋势差异将在2026年更加显著。随着中国东部和北部地区新供应量预期大幅下降，大多数区域城市的租金下降