2025年中国房地产市场展望

摘要 长期以来，中国的房地产市场以快速扩张、强有力的政策引导和充裕的流动性为特征，如今则已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。政府支持仍在，但正变得更有针对性，倾向于支持与国家优先事项相符的行业和地区。投资者、开发商和用户都在重新调整策略，深入参与运营细节，韧性和适应能力可能比单纯的规模更为重要。 随着供需失衡持续存在以及各类资产的租金增长放缓，利益相关者必须接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围已经转向稳定的重新定位、选择性投资以及对可持续资产管理的重视。办公和物流等行业必须适应更加竞争的环境，租户寻求成本效率，投资者则要求稳健的长期基本面。与此同时，零售和住宅领域反映出更加挑剔的消费者群体，关注真实性、可负担性和生活质量。 在这样的背景下，中国的房地产市场正在定义其下一个篇章。无论是通过谨慎的城市再生项目、多元化进入利基市场，还是采用如房地产投资信托（REITs）等新型融资工具，各方参与者都在应对一个更加复杂、精细调整的环境。以下部分将深入探讨这些变化以及市场参与者为适应所采取的步骤，提供一个更清晰的中国房地产未来发展方向。 工作、生活、娱乐、存储与投资 工作 中国写字楼市场正在适应不断变化的经济环境。租户愈加注重降本增效，并通过租约重新谈判来实现。如今，即便是稳定的现有存量租户（包括租约快到期和租期内租户），也想要获取优惠的商务条件。在持续的租户方市场下，部分租户有楼宇升级/扩租的可能性，因此租赁策略更为灵活、愿意给出一定租金让步的项目，更有机会提升租户留存率。 办公需求的增长正在放缓，不少企业愈加重视对现有空间进行优化利用。这一趋势推动了办公空间利用率的提高、无固定工位以及布局设计的效率为先。但内资企业对灵活工作模式的运用相对缓慢，其更偏好传统固定工位，有助于培养长时间工作文化带来的企业归属感。可持续性和健康倡议日益重要，却尚未对实际市场产生显著变化。随着时间的推移，以及更多年轻领导层的出现，大公司的试点项目或实现这一转变。 工作–供应与需求 过去一年被讨论最多的话题是高空置率，这个事实的背后除了经济增长趋缓、办公需求复苏缓慢之外，持续大量供应仍是最主要的问题。2024年，重点十城写字楼供应已同比下降46%，但供求比依然高达1.7。 预计来年整体需求复苏节奏依然较缓。因业务削减和人员裁减导致的办公面积缩减/关闭，与有限的新租和扩租，将继续抑制整体需求复苏步伐。 新租：经济环境面临挑战，创业热潮退却，风投和融资额减少，导致新设立企业数量较往年明显减少。新华信用数据显示，2024年12月全国新注册经营主体同比减少10.9%。 政府已意识到供应问题的严峻性，并采取措施旨在缓解现状，包括减少商办用地出让，鼓励回购未开发地块。但至少3-5年的项目开发周期意味着，待所有在建工程完工（排除开发商主观因素延期），即最早要到2027年，供应过剩的局面才有机会得到明显缓解。据国家统计局数据，2024年，全国办公楼新开工面积同比下降27.7%；同期，中指院统计的全国300城商办用地供应下降至十年低位。 扩租：虽然降本增效仍是多数企业运营主基调，但战略新兴领域的快速发展和服务类公司业务回暖无疑将拉动增量写字楼需求。持续的租户方市场使得乙级楼向甲级楼的搬迁升级颇具吸引力，兼具配套区位且提供更多租金折扣和装修方案的新楼受到青睐。 2025年，重点十城甲级写字楼供应计划约为530万平方米，超过同期净吸纳预测值（约250万平方米）。其中70%以上的供应量将位于一线城市，尤其是上海（160万）和深圳（96万）。 减租/退租：随着业务收缩，企业将多余的办公面积退还，尤其是非银行金融、传统媒体、油车制造以及房地产相关行业。2024年全国实际使用外资同比下降27.1%——新进外资的减少，加上一些外企关闭部分职能部门或将运营团队迁移，对于跨国企业需求高度集中的上海市场形成冲击。 将乙级、丙级存量楼宇改作其它用途，是缓解国内写字楼市场供应过剩，同时增加居住、教育、医疗等刚性需求供给的有效手段。这也将促使企业搬迁升级至品质更高、更适配自身需求的办公载体。然而，这一举措从规划到落地不乏挑战，涉及改造成本和土地续约的不确定性。在楼宇评定工作完成后，实际调整办法和支持性政策有望在未来逐步明确。 工作–租金与预测 尽管各个办公楼在可持续性、通达性、得房率、运维方面存在差异，但租户方市场和企业降本的迫切需求意味着，租金价格已成为业主争取租户的主要战场。 写字楼空置率持续上升，使得短期内租金难以走出下行周期。通常而言，5%以内的空置率代表供应紧张，5-10%的空置率代表一个相对健康的业主方市场，而20%则被认为是警戒线，反映供应过剩或需求不足。2024年上半年，全球写字楼空置率达到了20.1%的历史新高（穆迪公司数据），部分归因于居家办公的工作模式。而在国内主要十城里，即使是最低空置率的北京，其当前的空置率已达到19.6%。在需求有限的二线城市，空置率更是达到25-40%。 多数城市预测2025年空置率继续走高，平均上升幅度约为3.2个百分点。其中预测一线城市平均为25.2%，二线城市平均为34.8%。多数城市2025年仍将维持租户主导市场，十城平均租金预测下降5-6%。 成熟项目拥有扎实的租户基础和强大的运营管理团队，其更多依靠的是租户的忠诚度和业主提供的商务便利设施带来的附加值。但是考虑到来自新项目的竞争，业主较过去更早启动与楼内租户的续约谈判，整体续租价格也势必有所下降。为维持稳定的租金面价，业主或持续加码优惠，酌情处理租金延期支付，同时就续租、甚至合同中期调整的租金支付条款进行必要商议。 新项目为填补空置，提供极具吸引力的租金折扣，有些甚至多达40-50%，尤其是在竞争激烈的区域市场。折扣以外，业主更加专注于了解租户需求，提供更灵活的租期、装修补贴或交钥匙方案，以稳定现金流和提升租户留存率。 工作–市场关键参与方 通过精简面积或搬迁至租金更为优惠的新项目，租户能够在不显著增加额外成本的情况下升级到品质更优的办公空间。此外，租户还在整合分散的办公空间，以提高效率。这种以降本为重点的策略不同于零售市场，因在零售市场，房地产策略既影响成本也影响收入，选对铺位会对营业额产生重大影响。 业主的策略与挑战 随着租金下调，新签约租户相较三年前固定租金的存量租户而言，更有可能获得有利的商务条款。因此当这些存量租户即将到期续签时，业主不仅要提供比竞品更有竞争力的价格，还要衡量比较楼内新签租金之间的差距。 部分业主曾拒绝降低租金，导致租户流失和空置率上升。如今不得不提供更大的折扣，却因增量需求有限，难以快速恢复入驻率。专业业主已深知在当前环境下保留存量租户的重要性，会至少提前6-9个月启动续签谈判，提供优惠条件，并给到续签事务优先处理权。 为防止国有资产贬值，国企业主项目难以提供大幅租金折扣。在一线城市，1,000平方米以上的租赁在交易最终敲定前须在国资委平台上记录并公示，披露双方商定的租金水平。在租户方市场下，这种透明度或令其它租户也要求获得类似折扣。相比之下，民营业主不存在这类压力，也可以在租金定价上保持灵活度。 政府招商角色 地方政府积极吸引租户，但迫于区域之间内部竞争，影响到地方税收，不得不减少与税收挂钩的激励措施。投资于基础设施和营造良好商业环境的长期战略或更具可持续性。 结语 竞争激烈市场下的租户策略 尽管市场终将走出周期，但对重资产的业主方而言，短期挑战并未减少。业主除了要注重吸引来自新兴行业的高增长租户，更要密切关注经济和行业趋势，以便更好地了解楼内租户面临的市场状况，并预估扩租潜力或办公缩减的可能性。租户则应仔细审查租赁条款，以及业主的信用和现金流情况，以保障自身利益不损失。业主、租户双方作为市场最主要的参与者，都应尽可能运用好政府平台的支持和资源。 租户开始更早地进行项目考察，对比多个搬迁方案，并向所在楼宇业主发出潜在搬迁的信号，以获得有利的续租条件。而当搬迁方案真正成为考虑因素时，租户会迅速锁定可用空间或签订长期租约，以确保获得优惠条件。带装修单元受到一些租户青睐，以降低不断上涨的装修成本。 购物 消费者愈发重视购物过程带来的情绪价值和商品的物有所值，在质量上精挑细选的同时减少不必要的升级消费。实体店扮演着关键角色，提供独特的、个性化的体验来吸引顾客；非标商业的发展，如开放式布局、融入城市空间和公园化的商业布局，推动了这一趋势。 通货紧缩压力持续存在，零售商仍将一线城市作为品牌进入市场或门店扩张的首选，而低线城市则是消费增长的重要推动力。国内品牌以响应迅速和性价比更胜一筹，但一些国际品牌在高端市场仍具竞争力。中国零售商正在整合资源以向海外扩张，并通过提供价格合理且功能完善的产品在新兴市场取得成功。政府促销费的系列举措有望在2025年延续，但消费市场的全面提振仍有待各方共同努力。 购物–供应与需求 新增供应 物有所值 通货紧缩压力正在促使消费者寻求物有所值，折扣零售和情绪零售将引领零售市场消费。消费者越来越追求与品牌的真实情感联系，更倾向于有意义的购买而非基于地位的购买。消费者减少了非必需品的支出，但也并未完全追寻低价，仍然对优质体验和个性化产品情有独钟。此外，精明的消费者更加注重产品的质量与价格之间的平衡，在满足消费者对品质要求的同时，不需要付出过高的经济成本。据尼尔森IQ发布的报告显示，本土快消企业在产品和定价策略方面展现了对市场变化的快速响应能力。与上一年相比，更多企业认为高性价比是产品体现价值的重要属性，物有所值（41%）超过营养与健康（38%）、可持续（9%）位居首位。 2025年，11座重点城市购物中心供应计划约为559万平方米。位于市中心的零售项目不断通过提供创新业态并丰富品牌组合来提升自身吸引力与辐射范围，从而占据更多市场份额；而郊区项目则以更为便利的生活服务与通达性、更充裕宽敞的空间及友好的价格捕捉区域消费者。受宏观经济环境影响，部分开发商放缓建设进度，以分期开发、分阶段开业来试水市场的同时持续保持项目热度，亦有部分项目选择暂缓开业时间以应对市场周期。预租及试营业期跨度拉长，为项目巩固和提升租户品质带来考验。部分项目以消费频次更高的休闲餐饮品牌，或陆续举办展览、快闪店等活动在预备期内吸引消费者到访，从而缓解一定开业压力。 实体空间 实体零售空间本身正成为日常生活的重要目的地，品牌正在挖空心思来创建个性化且具有互动性的空间，以吸引消费者重复到访并加深品牌忠诚度。在核心城市，连锁品牌不断调整店铺类型及设计，融入体验元素，或推出子品牌吸引消费者关注；同时，更多专注于特定细分市场的新兴品牌正在崛起，精品健身房、杂货店、联名IP主题商店等形态丰富了市场选择。而一些低线城市的消费增长趋势依然保持强劲，也为平价餐饮、运动休闲及社交娱乐等品牌提供了下沉市场扩张的空间。 购物–租金与预测 截止2024年末，国内主要十一座城市空置率均值为10.5%，仅北京、深圳、南京、武汉及杭州的空置率水平仍保持在10%以下，其中深圳受益于香港游客北上消费趋势，已连续六个季度保持空置率下降。由于优质购物中心建设周期较长，项目土地储备较多，多数城市仍面临供应压力。此外，如何维持现有租户组合并持续引进高质量的新品牌仍是业主面临的难题，因此2025年大多城市的零售市场空置率短期内下降幅度仍将有限。 受大环境影响，几乎所有城市的租金都在年内呈下降趋势，较为疲软的消费者信心、激烈的存量市场竞争、以及零售商销售业绩压力等使得品牌扩张策略较往年更为谨慎。不断上升的运营成本挤压着零售商和业主的利润空间，由于对零售空间的需求仍然相对低迷，业主普遍选择降低租金以吸引和留存租户，同时提供更为多样的租赁方案以填补空置，如更为灵活的租期和铺位划分等。有更多新兴品牌从街头走入购物中心，通过快闪店、体验式零售和展览等短期租赁呈现不同面貌。但随着时间的推移，如果没有租金稳定提升的租约续签或更强的租户表现来抵消短期让利，业主收入预期及资产盈利能力都会受到影响。 零售业态正变得越来越多样化和