红包 为什么房价与租金会超预期修复 因为供给

[太阳]【申万房地产】不可忽视的供给周期性力量 [玫瑰]楼市的供给链传导是相对固定而周期性的，并且囊括了新房和二手房供给传导，遵循着：新房拿地->(0.5年)->新房开工->(2.5年)->新房竣工->(0.5-1年)->二手房挂牌量，合计传导周期是3.5-4年，也就是说，从拿地那一刻起就决定了3-4年后二手房挂牌量的走势，在常规周期中，这是固定而周期性的。 [玫瑰]从2021年4月拿地见顶以来，目前拿地累计下降了77%、开工累计下降了78%，按照传统规律经历3.5-4年的传导，我们应该能看到2024年年底前后二手房挂牌量的显著下降，但在本轮周期中，保交付托举了竣工、并使得竣工长时间维持在了一个本不应该在的高位，从而延长了上述传导链条中二手房挂牌量的走高持续时间（其中保交付的质量更差、数量较多，会显著贡献挂牌量的上行），并延后了挂牌量在2024年年底的显著下降时刻的到来。 [玫瑰]不过2024年年底我国的保交付基本上完成了，并且接下来保交付出现了快速退坡，保交付消耗资金量较大、也决定了退坡较快，而同时前期开工和拿地累计下降77%和78%已经积累了比较强的竣工补跌势能、并且将持续3年多时间，这就意味着从2025年开始二手房挂牌量将迎来中期顶部，所以2025年10月的全国二手房挂牌量就是中期顶部，并且未来还将继续下行3年以上，其中上海的挂牌量顶部在2025年4月。 [玫瑰]这就解释了2022年至今二手房成交量放量、但成交量不断下降的放量下跌的死循环，原因在于保交付延长了的攻击链传导周期，让市场持续处于供过于求的状态，2022-2024年房价超预期的下跌是因为挂牌量；并且也同时解释了2026年以来，宏观需求端政策低于预期、同时居民购买力更弱的背景，今年上半年房地产市场实现了二手房量、价、租金的超预期的改善，2026年房价超预期的修复也是因为挂牌量，尤其上海和苏州连续的房价和租金上涨。这都是因为供给见到了中期顶部的原因。 [玫瑰]因而本轮周期与以往最大不同在于供给缩量，2021年之后新房供给缩量、但二手房供给持续走高，导致了此前“需求释放→供给更快增加”的负循环，但本轮竣工中期补跌推 动二手房挂牌量从2025年10月起由“累库”转为“去库”，叠加租售比赶超公积金利率推动性价比逻辑启动，此外我们还认为需求端政策仍有放松空间、并止跌期待，将共同将推动本轮房地产寻底更加健康而持续。