楼市的供给链传导具有相对固定且周期性的特征,涵盖新房和二手房供给,完整周期为3.5-4年。具体传导路径为:新房拿地(0.5年)-> 新房开工(2.5年)-> 新房竣工(0.5-1年)-> 二手房挂牌量。这意味着从拿地开始,3-4年后将决定二手房挂牌量的走势。
自2021年4月拿地见顶以来,目前拿地量累计下降77%,开工量累计下降78%。根据传统周期规律,这一供给收缩将在3.5-4年后传导至二手房市场,导致挂牌量减少。因此,供给缩量开始参与定价,这是过去5年来首次出现,并将成为未来3年的中期趋势,推动房价与租金超预期修复。