保利发展2026年半年度业绩快报点评：业绩下滑不改基本面韧性，拿地聚焦筑牢经营底盘
业绩下滑不改基本面韧性，拿地聚焦筑牢经营底盘——保利发展2026年半年度业绩快报点评 挖掘价值投资成长 增持（首次） 东方财富证券研究所 2026年08月11日 证券分析师：张明远证书编号：S1160525030005证券分析师：张丰淇证书编号：S1160525070004 【事项】 2026年7月23日，公司发布2026年半年度业绩快报，2026年半年度实现归母净利润19.3亿元；2026年半年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润18.5亿元。 本期业绩下滑的主要原因为：公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。 【评论】 基本数据 公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度开始收窄，拖累利润的因素或有所弱化。2026年上半年公司实现归母净利润19.3亿元，同比2025年上半年下滑-29%（相较于调整前），降幅相较于2025年同比降幅收窄35pct。分季度来看，公司2026年第二季度归母净利润10.14亿元，同比上升75%，相较于2025年第二季度同比的-57%呈现出明显的回升态势，拖累公司利润的因素逐步弱化，业绩底部或逐步夯实。 公司业绩下滑主要由于房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，公司存货区域布局相对分散，存量历史项目占比偏高，叠加过往存货计提减值整体偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力，公司利润改善仍需依托土储置换节奏加快，随着2025年新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的潜在盈利压力。从影响利润的因素上看，一方面，公司当前存货分布相对分散，且历史库存项目占比较高，截至2025年末公司项目分布的98个城市中，二线、三线及以下城市项目可售面积占比分别为47%、44%；分库龄来看，公司目前存量在售项目中2021年之前获取可售面积占比约77%，当前结转的项目或仍以历史项目为主，导致结转利润边际承压。另一方面，公司持续计提资产减值，短期减值压力仍在，公司2023/2024/2025年资产减值损失金额分别为50/51/65亿元，占当期营收比重分别为1%、1%、2%，公司整体存货减值计提偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力。 相关研究 2025年以来，公司投资拿地聚焦核心城市，公司2025年全年拿地金额约791亿元，建筑用地面积约457万方，其中一、二线城市拿地总金额占比超过90%，而公司2026年以来投拓积极度进一步提升，且持续聚焦核心一、二线城市，2026年1-7月份拿地金额约666亿元，建筑用地面积约207万方，其中一、二线城市拿地总金额占比约为94%，后续随着存量项目逐步去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。 不动产经营和综合服务业务稳步经营，持续形成业务协同。（1）不动 产经营方面，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元，其中在营商业经营资产项目累计开业620万方，包括租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等业态，在管的租赁住房规模超过7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%。此外，公司有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，进一步拓宽公司融资渠道；（2）不动产综合服务方面，保利物业实现物业总收入171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%，市场化发展成效显著。商业酒店服务上，公司2025年外拓7个轻资产项目，并自主研发酒店数智管理决策系统，签约21家外部酒店。 【投资建议】 公司2026年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度放缓，利润下滑背后的主要原因是房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，但2025年以来公司拿地积极度提升，且持续聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多元化业务持续形成协同，利润有望企稳。我们预计公司2026、2027、2028年营收分别为2510.58、2155.92、2152.58亿元，归母净利润分别为17.96、22.22和27.22亿元；对应EPS分别为0.15、0.19、0.23元，以2026年8月10日收盘价计，PB分别为0.33、0.33、0.33倍，首次覆盖给予“增持”评级。 【风险提示】 业绩预告较实际数据存在偏差的风险。本次业绩预告仅为初步核算数据，与最终半年度报告数据存在偏差风险。 地产政策变化超预期。2026年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察。 市场修复不及预期。2026年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，若楼市复苏不及预期，或对公司业绩造成影响。 分析师申明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。 投资评级说明 报告中所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为以报告发布日后的3-12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 股票评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅15%以上；增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～15%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨跌幅介于-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅介于15%～5%之间；卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅15%以上。 行业评级 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨跌幅介于-10%～10%之间；弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。 免责声明 东方财富证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。本报告由本公司制作及在中华人民共和国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告信息均来源于公开资料或本公司认为可靠的资料，但本公司对该等信息的真实性、准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及预测仅反映报告出具日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的盈利预测、评级、估值等观点，均基于特定的假设和前提条件，不构成所述证券买卖的出价或征价，亦不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。 在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户需充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 在法律允许的情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问等服务。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部或部分内容。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，并提示使用本报告的风险。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。