北京发布楼市新政，支撑刚需与置换链条修复

发布时间：2026-08-11 房地产行业报告（2026.8.3-2026.8.9） 行业投资评级 强于大市|维持 北京发布楼市新政支撑刚需与置换链条修复 ⚫投资要点 上周五北京发布楼市新政，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”，父母将住房赠与成年子女不再核验子女购房资格，夫妻双方缴存人首套公积金贷款最高额度提至240万元，叠加条件最高可上浮至340万元。新政有望在“金九银十”前后显著提振一线核心城市成交活跃度、优先支撑刚需与置换链条修复，政策影响将先体现在交易量与流动性改善上，价格修复仍需观察基本面与政策延续性。 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为114.66万方，本年累计新房成交面积为5086.59万方，累计同比-6.4%。30大中城市近四周平均成交面积为141.79万方，同比+0.4%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为44.93万方，同比+9.1%，环比-2%，二线城市近四周平均成交面积为68.48万方，同比+0.8%，环比-1.7%，三线城市近四周平均成交面积为28.39万方，同比-11.7%，环比-10.9%。上周14城商品住宅可售面积为7139.38万方，同比-10.68%，环比-0.2%，14城去化周期为18.31个月，其中一线城市去化周期为12.51个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为190.06万方，本年累计二手房成交面积为7110.67万方，累计同比+4.3%。20城近四周平均成交面积为207.29万方，同比+5.8%，环比-2.9%。截至2026/7/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0.9%，挂牌价指数为141.3，环比-0.08%。 近期研究报告 《1-7月百强房企销售拿地降幅均收窄》-2026.08.03 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为48宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量为56宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.94。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9593.75元/平方米，溢价率为8.48%，环比-1.22pct，成交商服类土地楼面均价为2878.75元/平方米，溢价率为0.36%，环比+0.02pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.09%，沪深300指数上涨2.32%，房地产指数跑输沪深300指数0.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.27%，恒生综合指数下跌0.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.12pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为114.66万方，本年累计新房成交面积为5086.59万方，累计同比-6.4%。30大中城市近四周平均成交面积为141.79万方，同比+0.4%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为44.93万方，同比+9.1%，环比-2%，二线城市近四周平均成交面积为68.48万方，同比+0.8%，环比-1.7%，三线城市近四周平均成交面积为28.39万方，同比-11.7%，环比-10.9%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 上周14城商品住宅可售面积为7139.38万方，同比-10.68%，环比-0.2%，14城去化周期为18.31个月，其中一线城市去化周期为12.51个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为190.06万方，本年累计二手房成交面积为7110.67万方，累计同比+4.3%。20城近四周平均成交面积为207.29万方，同比+5.8%，环比-2.9%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/7/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0.9%，挂牌价指数为141.3，环比-0.08%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为48宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量为56宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.94。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9593.75元/平方米，溢价率为8.48%，环比-1.22pct，成交商服类土地楼面均价为2878.75元/平方米，溢价率为0.36%，环比+0.02pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.09%，沪深300指数上涨2.32%，房地产指数跑输沪深300指数0.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.27%，恒生综合指数下跌0.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.12pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第17，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第9、第8。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+20.26%）、万通发展（+17.76%）、天地源（+16.55%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：雅居乐集团（+8.81%）、绿城中国（+2.95%）、中国海外宏洋（+2.24%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：融创服务（+3.75%）、新大正（+3.73%）、世茂服务（+2.3%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独