核心城市楼市新局北京篇：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环

房地产 2026年03月30日 投资评级：看好（维持） ——行业深度报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区 2026年1-2月北京新房成交套数同比-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。2025年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，成交套数10.4万套，同比-11.8%，其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025年二手房成交19.5万套，近两年成交套数均超19万套，住宅成交占比超60%，对新房市场形成明显的分流效应。宅地供应整体趋势是减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2025年北京累计成交61宗宅地，累计成交建面359万方，同比-21%。 数据来源：聚源 相关研究报告 政策：全年两次限购放松，畅通置换链条 政策面上，1月和5月，北京两次下调公积金贷款利率，8月和12月两次限购调整，其中8月是符合条件家庭五环外购房不限套数，12月下调非京籍家庭购房社保年限由三年降至两年，同时房贷利率不限首二套住房，相当于对二套房的贷款有20-40BPs的降息。总体限购政策是有两次调整，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段实施，预计能够释放一些增量需求。 《小阳春成色略有不足，苏州出台青年人才贴息—行业周报》-2026.3.29《单周成交数据仍降，南京郑州地产政策优化—行业周报》-2026.3.22《十五五规划纲要正式发布，住建部表 态 坚 决 稳 住 楼 市—行 业 周 报 》-2026.3.15 项目：热销项目集中于海淀、朝阳，刚需户型面积下探 2025年北京新房前十项目的销售额占比23%，9个项目为当年入市新盘，累计去化率65%。热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区。2025年北京新房首开去化率达80%及以上的项目有14个，分散在各区，其中海淀区项目最多；上半年高热度项目数量占比超过7成。产品趋势上，在建筑新规加持下得房率普遍提升，刚需项目户型面积持续下探，通州招商朝棠揽阅、昌平龙湖凌云颂、门头沟电建华曦府金安及2026年即将入市的三个新房项目均推出了80平以内的产品。 投资建议 2025年以来，北京新房市场在政策温和松绑、二手房持续分流背景下，成交量有所下降，区域间分化加剧，市场热度有所下降，但政策端持续发力，通过打通置换链条来激发改善需求。整体供应端也减量提质，所以2026年预计在核心区域也会看到更多改善型好房子。我们认为，2026年北京新房市场预计将延续“核心改善热、外围刚需卷”的分化态势，政策仍有优化空间，可能会进一步促进五环外需求释放，后续市场企稳回升取决于“小阳春”成交表现以及二手房价格能否见底。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 目录 1、市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区.................................................................................................................41.1、住宅成交：新房成交继续缩量，二手房成交稳健......................................................................................................41.2、库存：新房可售面积下降，二手房挂牌增长..............................................................................................................61.3、土地：宅地供应减量提质，核心区优质地块供应加大..............................................................................................81.4、价格：新房价格降幅收窄，二手房延续以价换量......................................................................................................81.5、项目：2026年一季度开盘项目较少，小面积刚需产品去化快.................................................................................92、政策：全年两次限购放松，畅通置换链条...........................................................................................................................113、新房热度分化，“好房子”政策下产品力提升.......................................................................................................................123.1、海淀区：新房热度较高，主打改善产品....................................................................................................................123.2、朝阳区：新房热度仅次于海淀，热销项目集中在中部区域....................................................................................153.3、通州区：2025年好房子供应放量，热度分化显著...................................................................................................173.4、丰台区：新房供应较多，区域价值正在兑现............................................................................................................183.5、石景山区：新房依托于“地段+产品”的双重支撑......................................................................................................194、投资建议..................................................................................................................................................................................205、风险提示..................................................................................................................................................................................21 图表目录 图1：2025年北京新房成交套数同比-11.8%...............................................................................................................................4图2：2025年北京二手房成交套数同比基本持平.......................................................................................................................4图3：2024-2025年北京二手房成交套数占比超60%.................................................................................................................4图4：2025年北京新房成交高点出现在2025年3月、6月和7月..........................................................................................5图5：2025年北京二手房成交高点出现在2025年3月、9月和12月....................................................................................5图6：2025年下半年北京新房成交是过去三年较低水平...........................................................................................................6图7：2025年北京二手房成交表现强势......................................................................................................................................6图8：截至2026年2月末北京新房去化周期约25.8个月.........................................................................................................7图9：截至2026年2月末北京二手房去化周期约14.3个月.....................................................................................................7图10：春节后北京贝壳带看量和成交量均明显增长..................................................................................................................8图11：北京2025年宅地累计成交建面同比-21%.......................................................................................................................8