城市更新十五五规划发布，住房“以旧换新”面临新机遇

公用二部|王海云|010-67413300 2026年6月16日 2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），这是首个针对城市更新的五年专项规划。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措、14项重大工程和行动，将激活城市存量资源潜力、有序推进危旧房改造、稳步推进城中村更新改造等重要内容纳入城市更新的顶层设计。未来，危旧房改造、城中村改造等将全面发力，危旧房改造数量目标较上一个五年翻倍，有望为住房“以旧换新”带来新的机遇，并为探索住房“以旧换新”新模式提供支撑。 一、《规划》主要内容 《规划》明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，并提出健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、构建多主体协同参与机制、健全法律法规标准体系、强化科技人才支撑作用7方面政策举措。同时，明确了城镇老旧小区改造工程、老旧街区厂区改造提升工程、危旧房改造提升工程等14项重大工程和行动。 《规划》列出了10个主要定量指标。其中，城镇危旧房改造套数从“十四五”的25万套提升至50万套，翻倍增长；城中村改造数量与“十四五”基本持 平，维持在4,000个左右，改造规模依旧庞大；老旧街区厂区改造提升数量从“十四五”的900个提升至1,500个。总体来看，“十五五”城市更新的各项指标体现出明显的扩容提质导向。 二、住房“以旧换新”面临新的机遇 《规划》在“激活城市存量资源潜力”重点任务中提及的盘活存量资产、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、深化住房公积金制度改革均与住房“以旧换新”密切相关。保障性住房供给与盘活存量商品房紧密结合，各地将收购的存量商品房、二手房用于保障性住房，并通过改建闲置的商业办公用房、工业厂房等转为保障性住房，增加保障性住房供给。另外，今年以来，多地发布扩大公积金使用用途的相关政策，其中扩大支持的方向包括提取公积金用于缴纳税款、购买车位等、允许符合条件的“以旧换新”购房者再次申请公积金贷款购买新建商品房时核减一次公积金贷款次数、“以旧换新”公积金贷款额度上浮等方面，同时部分地方支持公积金用于城市更新、原拆原建。 老旧小区改造方面，“十五五”时期新开工改造城镇老旧小区数量目标是11.5万个，较“十四五”减少12.5万个。《规划》明确“聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造”推进老旧小区改造，各城市可收购改造好的二手房，并将其用于保障性住房，老旧小区改造将有助于增加保障性住房供给。 危旧房改造方面，“十五五”时期，城镇危旧房改造数量目标50万套/间，较“十四五”总量翻倍增加，提出“用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房”，并“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，在危旧房拆除改造过程中，可结合房票或货币化安置等方式，有望推动更多住房“以旧换新”需求进入市场。 城中村改造方面，“十五五”时期城中村改造数量目标是4,000个，虽较“十四五”减少100个，但仍处于较高水平。《规划》明确“采取拆除新建、整治提 升、拆整结合等多种方式”推进城中村改造，预计在房票安置或货币化安置结合下，城中村改造也将对住房“以旧换新”形成利好。 三、探索“以旧换新”新模式 各地在积极探索住房“以旧换新”新模式，山东、湖南落地“拆旧换新”模式，与城市更新相结合协同发力。山东提出“拆旧换新”模式，通过整栋、整片收购的方式，实现城镇老旧住房自主更新、原拆原建，主要在业主意愿集中的老旧住宅小区探索实施；湖南也明确推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建。 四、结论与启示 随着《规划》的发布，未来危旧房改造、城中村改造等将全面发力，对住房“以旧换新”形成利好，一是有望增加保障性住房供给，二是结合房票或货币化安置等方式，有望推动更多住房“以旧换新”需求进入市场。住房“拆旧换新”创新性地与城市更新相结合，随着各地加快推进城市更新进程，预计未来“拆旧换新”将成为重要的住房“以旧换新”模式。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。（大公国际公用二部王海云）