华润置地（1109.HK）：移除上行30天催化剂观察

中资地产（1109.HK）移除30天利好催化剂 中信的观点 在7月政治局会议和7月销售数据之后，我们已关闭CR Land的正向催化剂观察。我们对该行业持乐观态度，主要基于：(1) 2026年第三季度销售增长可能趋于稳定，核心城市交易量保持韧性，且基数较低；(2) 从9月开始的新项目推出计划将更加强劲。 AC+852-2501-2438griffin.chan@citi.com陈芷璇 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师的关联方信息。 移除中国资源地产（1109.HK）30天催化剂观察 方向：添加日期：催化剂：10月26日（周三）宏观基本面分析 在7月政治局会议和7月销售数据之后，我们已关闭CR Land的正向催化剂观察。我们对该行业持乐观态度，主要基于：(1) 2026年第三季度销售增长可能趋于稳定，核心城市交易量保持韧性，且基数较低；(2) 从9月开始的新项目推出计划将更加强劲。 中资地产 公司简介 中国资源土地（CRL）成立于1987年，并于1996年在香港联合交易所主板上市。CRL是一家投资控股公司，其子公司主要从事在中国内地房地产开发与投资业务。根据其企业发展战略，CRL已扩大其房地产开发及投资物业业务，拥有超过680万平方米的GFA土地储备。 投资策略 我们给CRL股票评级为“买入”。在其“十四五”规划中，CRL定位为“建设世界一流的都市投资者、开发商和运营商”，其着眼于5个关键指标：卓越的盈利能力、财务审慎、先进的商业模式、领先的市场市值和卓越的品牌实力。在2026-2030年预期中，CRL设定了3个关键增长动力：i) 物业管理（占收入70-75% /占利润40% ; 预计收入2000-2500亿人民币），作为收入和现金流的核心基础；ii) 商业地产（占收入15% / 占利润50% ; 预计收入300亿人民币）：作为增长动力（年复合增长率10%），带动利润和现金流；iii) 资产管理费业务（占利润10-15% ; 预计收入200亿人民币）：强劲增长。其资产管理平台正在扩大规模，预计到2030年（2025年：5020亿人民币）将管理8000亿人民币的运营资产，计划在2026年通过REITs重组5-6个购物中心（预计100-150亿人民币）。在两个公募REITs和商业REITs预上市成功后。随着ESG评级提升和有吸引力的估值，我们给CRL评级为“买入”。 估值 我们为CRL股份设定的目标价为43港元，较我们预计的2026年净资产价值（NAV）71.7港元/股有40%的折扣。我们目标设定的净资产价值折扣约为中国房地产开发历史平均值的+1.5个标准差，鉴于CRL的品质和均衡增长前景，我们认为这是合理的。对净资产价值的折扣是估值香港和中国房地产股最常用的方法。我们的净资产价值估算采用分部估值法：开发物业采用现金流折现法（DCF），中国租赁物业采用6.5-11.5%的资本化率，未上市子公司和非房地产投资采用账面价值，减去净债务。我们认为这有充分理由，因为CR Land拥有大规模的土地储备、稳健的房产销售量、在中国强大的品牌认同感以及强劲的IP（知识产权）管线。鉴于在计算账面价值时，开发物业和在建投资物业按成本估值，且母公司可能进一步注入价值提升型资产，我们认为市净率（P/BV）约为1.0-1.5倍是合理的。 风险 CR Land主要受中国房地产市场影响。可能阻碍该股票达到我们目标价的显著下行风险与经济和政策相关：1）中国和/或全球经济增速低于预期，以及国内经济面临硬着陆的风险，可能对中国房地产市场的买家情绪产生负面影响，从而使我们的销售/盈利预测不准确。2）通胀增速强于预期可能导致利率急剧上升， 影响购房者的住房可负担性。这可能吸引新的紧缩措施，从而可能进一步抑制房地产市场情绪。3）在政策方面，中央政府就抵押贷款申请和批准、项目融资以及房产预售等方面为遏制投机和过度投资而采取的任何进一步收紧措施和政策变化，可能对房地产开发商的利润底线和现金流以及购房者情绪产生不利影响。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）以粗体字列于归属于该分析师的内容旁边。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告进行确认，但除外（a）归属于另一位以粗体字列于内容旁边进行确认的AC分析师的内容，以及（b）仅就特定发行人表达的观点，且归属于在下方所示该发行人的价格图表或评级历史表中确认的另一位AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行确认：（1）其中表达的观点准确反映了他们关于所提及的每个发行人和证券的个人观点，且是以独立方式编制的，包括就花旗全球市场公司及其附属公司而言；（2）研究分析师的任何部分补偿均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 自2025年1月1日起，该机构至少曾一次在中国资源土地有限公司的公开交易股票上建立市场。 在过去12个月内，花旗全球市场公司或其附属公司曾担任中粮地产证券发行的管理人或共同管理人。花旗全球市场公司或其附属公司在过去12个月内从中国、中粮地产获得了提供投资银行服务的报酬。花旗全球市场公司或其附属公司预计在未来三个月内将获得或意图寻求从中国、中粮地产的投资银行服务报酬。在过去12个月内，花旗全球市场公司或其附属公司从中国、中粮地产获得了除投资银行服务之外的产品和服务报酬。花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下作为投资银行客户：中国、中粮地产。花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下作为客户，且提供的服务与投资银行、证券无关：中国、中粮地产。花旗全球市场公司及/或其附属公司与中国、中粮地产存在重大财务利益关系。（关于重大财务利益认定的说明，请参阅可在www.citiVelocity.com找到的冲突管理政策。）分析师的报酬由花旗研究管理层和花旗高级管理层确定，并基于旨在使花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资客户受益的活动和服务。报酬不与特定交易或建议挂钩。与公司所有员工一样，分析师的报酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行、销售与交易以及主交易收入。股权研究分析师报酬的一个因素是安排机构客户与覆盖公司管理团队之间的企业接触活动。通常，当分析师对公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。对于产品中花旗公司并非做市商的所推荐金融工具，花旗公司是此类金融工具（及其任何基础工具）的流动性提供者，并可能在此类工具交易中担任主交易商。花旗公司是已交易证券的定期发行人，这些证券可能与产品中推荐的证券相关。花旗公司定期交易产品中讨论的发行人的证券。花旗公司可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所覆盖的证券，将以主交易商身份从客户处买入或卖出。花旗公司是中国资源地产公开交易的股权证券的做市商。除非另有说明，提供投资观点的研报分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所涉公司的实际运营情况。有关本花旗研究产品所涉及的公司（以下简称“产品”）的重要披露（包括历史披露的副本），请联系花旗研究，地址：美国纽约格林威治大道388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值和风险评估以及历史披露外，相同的重要披露也包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究报告/备忘录中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议均可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您标准分发渠道。历史披露（长达过去三年）将应要求提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包含投资评级，并提供可选的风险评级以突出高风险股票。风险评级综合考虑价格波动和基本面标准。股票要么 没有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师论点至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对两种情况均分配“审阅中”状态，在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资观点。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级发生变化，或目标价发生变化（受管理层有限裁量权限制）时确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理层的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（STV）评级披露：催化剂观察及STV多空评级：花旗研究也可能发布催化剂观察或多空评级，以表明分析师预期在特定30或90天期限内，由于一个或多 个具体短期催化剂或事件对公司或市场产生影响，股价将（上涨/下跌）。当分析师高度确信股价将受到影响时，将发布催化剂观察；当信心水平为中等时，则为STV评级。催化剂观察或多空评级将在指定的30/90天期限结束时自动到期。若股价表现（以收盘价计算）超出评级方向15%（除非分析师覆盖），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，在已发布的研究报告中移除催化剂观察或多空评级。催化剂观察/STV多空评级可能与股票的基本股权评级不同，后者反映的是更长期的绝对回报预期。根据FINRA评级披露规则，催化剂观察/STV看涨评级对应买入建议，而催化剂观察/STV看跌评级对应卖出建议。未分配至催化剂观察看涨、催化剂观察看跌、STV看涨或STV看跌评级的股票被视为催化剂观察/STV无观点。根据FINRA评级披露规则，我们在催化剂观察/STV多空评级系统的评级分布表中将催化剂观察/STV无观点对应为持有。然而，我们重申，我们不认为无观点是一种建议。对于所有催化剂观察/STV多空评级，存在催化剂及关联股价变动未达预期的风险。 研究员关联方 / 非美国研究员披露本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国的研究分析师（即除被认定为受雇于花旗全球市场公 司（Citigroup Global Markets Inc.）之外的所有列名研究分析师）未在FINRA注册/获得资格。此类研究分析师可能不是会员机构的关联人士（但受雇于会员机构的关联公司），因此可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易等限制。 其他披露 就接收分析师沟通的频率和方式、客户的风险状况和投资重点与视角（例如：市场整体、特定行业、长期、短期等）、客户与