西班牙住房挑战：西班牙多住宅市场展望2026

西班牙多户住宅市场展望 2026 西班牙的住房挑战 内容 03 02 04 01 西班牙市场的挑战与机遇 西班牙住宅市场概述 住宅市场新动态 投资市场 西班牙正巩固其作为欧洲最具吸引力的住宅投资目的国之一的地位。 居住领域正朝着日益复杂和专业化方向发展，其中新的市场动态、发展模式和创新投资策略正在涌现。了解更多→ 改善住房可及性需要解决结构性挑战，而这些挑战反过来又为投资、发展和公私合作创造了新的机遇。 西班牙结构性稳固的住宅需求与持续存在的供应短缺相结合，给市场带来压力。 了解更多 → 新建住房发展及净家庭形成 西班牙的住房结构赤字 西班牙住宅市场在新增家庭户与住房供应之间存在结构性失衡，尤其是在主要城市中心和人口增长较快地区。 根据西班牙银行的数据，截至2025年底，住房赤字已达到70万套，这主要是由近年来需求的加速增长所推动。 这种有限的住房生产持续扩大了西班牙的住宅短缺。 2021年至2025年间新增家庭数量超过新增住房供应量191% 各购买价格增长最快的省份。2021年1月与2026年4月对比 住宅市场价格和租金上涨 近年来，供需失衡推动了西班牙购买价格和租赁率的持续增长。 这一上升趋势已逐步扩展至全国范围，巩固了新一轮的价格增长周期。 自2021年以来，价格增长尤为加剧，这与需求的复苏以及供应持续受限相吻合。 租金涨幅最高的省份。2021年1月与2026年4月对比。 自2021年1月起，销售价格和租金分别录得9.0%和6.6%的复合年均增长率（CAGR）。 私有化：一项价值创造战略 购房者需求强劲增长，销售价格显著上涨，推动了住宅资产“私有化”的兴趣。 重估采购市场 购买需求上升 自2021年1月以来，待售房屋的平均价格增长了53%，而租金则增长了38%。来源：Idealista 2025年成交房屋75.2万套，同比增长5.1%，为2007年以来的最高交易量 来源：住房与城市发展议程部 在此背景下，众多业主和投资者选择将原用于出租的楼宇改造，将其划分为独立单元进行销售，利用这两种模式之间的价值差异。 私有化正作为一种优化特定住宅资产退出价值的工具而日益巩固。 较低监管风险 退出值优化 个性化销售扩展了购房者的范围，提升了住宅市场的竞争力。 出售的房产比租赁市场受监管变化的影响要小。 西班牙的住房挑战 时间线案例研究：斯凯帕克瓦尔德贝巴斯，从建租资产到个性化销售 机构销售 私有化战略 个性化房产营销开始 该资产以超过80%的入住率推向市场。 2025年底，Meridia以约1.53亿欧元的价格收购了该资产的住宅部分。 海因斯以租赁（BTR）类机构资产的形式收购了一项即装即用资产。 三百九十五户人家 35,862m² 6,500-7,000€/m² 5,070€/m² 该资产的质量及其战略位置支持了从核心战略向增值主题的转变，该主题以通过私有化捕捉再评估潜力为导向。 公私合作：应对住房可负担性不足 +300万（增长15%） 第一号社会关注问题 保障性住房供给有限以及获取住房的日益困难，正推动人们寻求新的方法来扩大可负担住房的供给。 自2024年11月以来，住房一直是西班牙人的主要担忧，到2026年5月，这一比例已达到48.8%，根据CIS的数据。来源：CIS，2026年5月 到2035年，西班牙将新增超过三百万户家庭，这进一步凸显了未来几年需要增加住房供应的必要性。 在此背景下，公私合作正巩固为动员投资和加速发展新住房的关键机制。 来源：INE 其日益凸显的重要性反映了需要引入私营部门的资本和管理能力来补充公共行动。 35.5% 的平均努力程度 3.3%保障性住房 住房可及性依然紧张。此外，40%的租户将超过30%的收入用于支付租金。 西班牙可负担住房在住房总量中的比例远低于欧盟平均水平的8%。来源：住房观察站 西班牙银行 不同的模型，一个共同的目标：提高西班牙的住房供应能力 公私混合车辆 公共管理机构和投资者共同参与经济适用住房项目的开发和管理。 通过公共激励和特定的准入条件，以低于市场价格的租金进行私房租赁推广。 政府通过特许或地表权的方式提供土地，而私营部门则负责融资、开发和管理住房。 Example: Housing Law 12/2023, Law 3/2024 活出马德里 巴塞罗那都会区栖息地 经济适用房在居住生态系统中的作用 《住房权法》将激励型保障性住房纳入，作为一种新方式，以低于市场价格的价格扩大住宅供应。 与传统保障性住房不同，该模式依靠公共激励来吸引私营部门参与。 其发展强化了公私合作在提供可负担住房中的作用。 维夫计划：西班牙公私合作模式 14,000 5,785 马德里社区推动的“活力计划”（Plan Vive）已动员行政机构拥有的公共土地和私人资本，以加速建设可负担租赁住房。 计划建设廉租房 截至2026年5月送达的住宅 在建房屋和已获批准的房屋 该项目已成为西班牙住宅市场公私合作的典范，使经济适用房的建设管道扩大了四倍。 “计划Vive将可负担住房供应扩展到马德里社区的26个市镇。” 投资驱动力 有利的人口基本面 西班牙拥有欧洲最有利的 демографические динамик之一，得益于人口增长和新家庭组建，这产生了结构性需求，并为未来几年的住房需求提供了高度可见性。 安全避风港资产 即使在不确定的环境中，住宅需求的韧性以及收入流的稳定性已将“居住”确立为房地产中最防御性的资产类别之一。 市场制度化 专业运营商的整合和新资本类型的进入正在加速西班牙住宅市场的制度化进程。这一演变提高了市场的流动性、规模以及该行业吸引长期投资的能力。 €830m 5亿欧元 14% 2026年，住宅投资加速经济增长。 2026年的投资预测将使西班牙的多户住宅投资达到历史新高 截至五月，保障性住房的投资额已超过往年最高纪录。 西班牙在欧洲多户类投资中占据了重要份额，这一趋势在第一季度尤为明显。 固定资产投资保持积极态势，预计到2026年将达到500亿欧元，创下迄今为止的最高纪录。 与此同时，受保护且获激励的保障性住房在投资者中持续获得关注。截至五月，其交易量已超过历史最高水平。 西班牙吸引着越来越多的资本，而价格实惠的住房正成为投资周期中的主要参与者之一。 投资分析，2025年—2026年5月 资本起源 日益成熟和制度化的市场 国际资本的主导地位，以及投资组合交易和住宅平台日益活跃，都表明了西班牙多户住宅市场的成熟。 增值策略反映了市场对具有价值创造潜力的资产日益增长的关注，其中包括为个性化住宅销售而收购的投资组合。 收益率：在日益激烈的市场中保持稳定 西班牙的 multifamily 收益率在利率周期调整后已稳定在 4% 左右。 在极少数且特定的案例中，确实观察到与特定资产租金增长潜力相关的轻微下调，但这些变动是对特定物业特征的反应，并不反映整体趋紧的趋势。 稳定性和流动性的结合证实了西班牙住宅市场的强劲。 投资前景 • 进一步制度化 新资本类型的进入和专业运营商的整合 • 更具流动性和可扩展性的市场。住宅平台增长，企业交易增加。 • 保障性住房的整合：公私合作驱动机构资本的新机遇。 西班牙住宅市场持续扩大规模、增强流动性和深度，进一步增强了其对机构资本的吸引力。 西班牙市场的挑战与机遇 机遇 1 公私合作扩容 2 资产转换 3 行业的专业化与制度化 马德里社区推广的Vive计划的成功，已成为其他自治区通过公私合作框架启动自身可负担住房项目的催化剂。 新运营商的进入和住宅平台的增长扩大了市场规模和流动性。该行业的整合有利于企业交易、更深入的投资和更高效的资产管理。 将闲置资产转化为住宅为投资者和开发商开辟了新的价值创造机会。 马德里社区第3/2024号法律等举措正在加速此类运营。 例如在瓦伦西亚的“Vive Valencia”计划、加泰罗尼亚的“Plà 50.000”计划、安达卢西亚的“Plan AVRA”计划，以及巴利阿里群岛的“IBAVI冲击计划”，这些举措都在扩大公共土地的开放，并为机构资本创造新的机遇。 区域层面公私合作模式的拓展，正打造一个日益广阔且多元化的投资管道。 研究人员 Head of Research & StrategyResearchSpainlaura.caballero@jll.com Manager, CapitalMarketsand LivingResearchSpainalberto.romanandres@jll.com阿尔贝托·罗曼 JLL的研究团队通过市场领先的报告和服务，提供洞察、分析与智慧，揭示当今商业地产的动态，并识别明天的挑战与机遇。我们超过550名全球研究专业人士追踪和分析经济与物业趋势，并在60多个国家预测未来状况，从而提供无与伦比的本地和全球视角。我们的研究与专长，依托于全球实时信息与创新思维，为客户创造竞争优势，推动成功战略和最佳房地产决策。 关于JLL 二百多年来，作为领先的全球商业地产和投资管理公司，JLL（纽约证券交易所代码：JLL）一直帮助客户购买、建造、租赁、管理和投资各类商业、工业、酒店、住宅和零售物业。作为一家年营收达234亿美元、业务遍及全球80多个国家的《财富》500强®公司，我们超过11.3万名员工将全球平台的实力与本土专长相结合。秉持塑造更美好世界地产未来的使命，我们助力客户、人民和社区SEE A BRIGHTER WAY。JLL是Jones Lang LaSalle Incorporated公司的品牌名称和注册商标。欲了解更多信息，请访问jll.com。 欲了解 JLL 服务之详情，请联系： CapitalMarketsSpainpaola.erhardt@jll.com保拉·厄哈特 CapitalMarketsSpaincristina.sanmartin@jll.com克里斯蒂娜·桑托马丁 本文件包含的信息为Jones Lang LaSalle的专有财产，且仅用于评估此提案之目的。所有此类文件和信息仍为Jones Lang LaSalle的财产，并应予以保密。本文件任何部分的复制仅获授权用于其评估所必需的范围。未经Jones Lang LaSalle事先书面授权，不得向任何第三方展示。本文件包含的所有信息均来自被认为可靠的信息来源；然而，对此信息的准确性不作任何陈述或保证。 ricardo.palacio@jll.com里卡多·帕拉西奥高级总监，住宅投资服务主管，JLL价值与风险咨询西班牙