只租不卖 住宅市场新思潮 - 中国住房租赁市场小探

作 用 与 意 义 发达的住房租赁市场有助于缓解房价压力 在城镇化加速推进的背景下，居住需求剧增，同时住宅的投资品属性也吸引投资需求不断入市。过往多年商品住宅价格一路飞涨，虽然行政化干预手段不断，然而效果往往不如预期。越来越高的杆杠率又催生了金融风险，大量资金流入房地产领域甚至拖累了实体经济的发展。 而在完善的住宅租赁体系下，住房所有权所连带的社会资源特权被适当剥离，一定程度的“租购同权”将促进为数不少的居住需求选择在租赁市场释放出来，买卖交易有望因此回归理性。与此同时，伴随市场化租赁住房的发展，REITs 的推出也将带来新的投资路径，使资金不再高度集中于商品住宅交易，也有助于化解一系列的金融、经济问题。因此，作为房地产长效机制的一部分，住房租赁市场的健康发展也会是未来稳定房地产市场的重要支撑因素。 租赁住房市场的健康发展离不开系统化的制度建设 根据《中国流动人口发展报告 2016》统计，截止 2015 年末，我国高达 2.47 亿人的流动人口中，大部分居住在私人出租住宅中。而这类租住方式大多面临着中介服务不规范、租期不稳定、监管缺位等各种问题。尤其是承租人往往处于弱势地位，租住带来的各种困扰进一步增强购房需求。而且，随着社会的发展，流动人口中超过一半的家庭有 3 人及以上同城居住，家庭化流动趋势加强，带老携幼的举家流动不断增多，这意味着对配套设施良好、公共福利完善的居住资源有越来越大的需求，以往简单原始的租房市场很明显难以满足日渐提升的租房消费要求。 租赁的居住模式想要被广泛接受，首先离不开良好的制度设计和合理的公共资源配置方式。在租赁市场较为发达的国家——美国有《美国统一住房租赁法》、德国有《德国租户保护法案》、日本有《日本租赁法案》、英国有《租赁法案》、《住房法案》……各种相关法规条例对出租人及承租人权责、出租房屋条件、租赁机构权责等作出相应规定。 尽管我国目前尚未有正式的租赁相关法律出台，但自 2015 年底至今，中央已多次在重要会议中提出或颁布具体文件指导住房租赁市场的发展，可见政府坚决推动租赁市场发展的决心。在地方，也有多地付诸行动，广州首次提出“租购同权”，在社会上引起了巨大反响；紧随其后，武汉、沈阳、郑州等地的相关文件也陆续出台。同时，无锡、郑州、济南等越来越多的城市逐渐敞开租房落户的大门，虽然拥有户籍并不能从本质上解决稀缺资源的配置问题，但无疑是实现“租购同权”的基础。放眼全球，将公共福利与房产、户籍绑定的现象并不多见，如今我国正在逐步改进的资源配置方式也恰恰反映了在促进社会公平方面的努力。可以期待，住建部选取的 12 个首批开展住房租赁试点的城市有望陆续推出相关举措。而以近期住房租赁相关政策出台的节奏来看，中国住房租赁市场相关制度设计及落实有望得到快速推进，促进民生问题的解决，为未来租赁市场的长远发展奠定基础。 探 索 与 借 鉴 作为企业新的蓝海金融支持是租赁住宅市场发展的基石 根据经济合作与发展组织（OECD）2014 年数据，在美国通过市场化租赁的方式解决住房问题的比例为 34.9%；在德国，这一比例高达 50.3%；而在我国面对超过 2 亿以上的流动人口，住房租赁市场可见的发展空间巨大。对于房地产开发企业来说，房地产发展进入后半场，“购地 - 开发 -经营”也成为房企重要转型的方向之一，除去商业、办公等传统经营性物业外，住宅租赁市场的发展前景和广阔空间也吸引房地产开发企业进行尝试和探索，如万科泊寓、龙湖冠寓等。此外，其他运营主体涉足住房租赁市场的包括，由酒店转型而来的如家逗号、华住城家，中介服务平 台创建的链家自如，公寓服务运营商魔方等。尽管尝试不断，仍未有具备足够公信力及监管的主流交易平台，也未诞生真正规模化、专业化的大型租赁企业。欠缺良好的盈利模式是阻碍市场发展壮大的重要原因之一，而创建良好的金融、税收支持才有可能快速扭转这种局面。 作为重资产行业，金融政策的支持是住房租赁市场发展的基本条件。在美国，政府与开发商合作建设出租住房，住房和城市发展部（HUD）以家庭基金（HOME FUNDING）的形式向其合伙人提供直接贷款、贷款担保或直接向低收入群体提供租金补贴；另一项则是自 1960 年开始实施并逐步完善的房地产投资信托制度（REITs）。德国政府通过《住房租赁法》和《租金水平法》保护承租人的利益，通过税收优惠及低息贷款，鼓励投资群体开发适用于出租的房屋，对较低收入的家庭发放租房补贴，使其能够享受到一定的住房标准。在法国，为鼓励民间资本进入租赁市场，地方政府可提供信贷担保，提供低于市场利率的贷款。 借鉴发达市场经验，7 月中九部委联合下发的指导性文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。而在税收及补贴方面，虽然尚无具体措施，不过关于“把房租支出纳入个税缴纳扣除项”，“根据家庭成员及生活负担给予一定补贴”等举措的讨论不断，未来预计会有更进一步的包括金融、税收、补贴在内的鼓励性政策支持住房租赁市场的发展。 发 展 与 趋 势 趋势一 压低租赁住房用地价格引入资产证券化解决住宅租赁企业融资问题 不同于建完出售回流现金的方式，企业涉足租赁性住房开发运营必然面临融资问题，除开发建设期政府、银行的金融支持外，REITs 将成为关键的融资渠道。尽管我国已有不少类 REITs的探索，真正意义的 REITs 市场依然未放开。而另一个关键性问题则是现阶段普遍较低的住宅租金回报率还难为 REITs 发展提供支撑：在我国大多数重点城市，租金回报率往往不足 2%，与国际上 5% 左右的平均水平相差甚远。 多个热点城市土地供应计划中被提及。可以预见，未来将会有更多的租赁住宅用地被推出，虽然土地出让金收入有所降低，但人才集聚、产业发展所带来的经济效益和推动经济转型却会是政府更为看重的价值。 此外，多层次的住房供应体系形成后，商品住宅销售价格的波动幅度将更趋和缓。而另一方面，随着租赁市场的日益发达，租房居住的观念将逐渐形成而带动需求增加，租赁产品和服务的多样化也将吸引高端居住需求逐渐进入租赁市场，良性发展下带动租金收益率的稳步提升。当然，租金的上升应当保持在合理范围内，多数国家对租金调整都有相关的政策予以规范，而当种种条件具备之后，预计 REITs 在我国将会迎来长足的发展。 好在为鼓励住房租赁市场的发展，上海于 7 月份成交的两幅租赁住宅用地，楼面地价均不足6,000 元 / 平方米，远远低于普通宅地的地价水平。摆脱普通商品住宅市场价值的评估体系，建立专门的租赁用地的价格体系，以较低的成本保障了物业的租金收益率，提高企业参与热情。同时，租赁住房用地供应在北京、广州等 计划供地量（公顷）& 占比 计划供地量（公顷）& 占比 在运营主体方面，我国现有的专业租赁运营机构市场渗透率还很低。而租赁住房市场的快速发展离不开行业龙头企业的带动。《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，在人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。对于离不开政府发挥引领作用的住房租赁市场来说，在发展初期，通过国有企业迈开步伐、推动市场快速启动效果将更为显著。未来，随着制度建立健全和市场基础环境的改善，将会有更多的企业积极布局租赁住房市场并培育出新的商业模式，如同房地产开发企业历经市场洗礼形成百花齐放的局面，租赁住房市场的规模化、专业化、多样化经营亦值得期待。 发 展 与 趋 势 趋势二 鼓励国企涉足培育龙头企业提高运营水准 建立租赁住房市场是推进住房市场供给侧改革以及实现教育、医疗等基本公共资源均等化的重要举措，也是建立房地产市场长效机制、实现“房子是用来住的，不是用来炒的”必要环节，关乎国计民生、经济增长，是系统化、长期性的建设工程。其中，政府在制度建设、盈利机制、企业培育等重要方面的作用不可或缺。接下来，预计上升到法律法规层面的设计和各类具体的规范措施将会在中央和各地陆续出台，相应的土地供应支持、金融环境打造等也会逐步得到落实，最终形成新型的住房供应体系。当然，租赁住房市场的建设涉及面广、影响深远，并不能一蹴而就，预计短期内并不会对房价或租金产生显著影响，应避免因政策误读和恶意炒作而对物业价格或租金产生误判而引发损失。 发 展 与 趋 势 趋势三 长效机制道阻且长短期效用不宜夸大 大中华区研究部联系人 林荣杰大中华区研究部董事总经理james.shepherd@cushwake.com Shaun Brodie大中华区租户研究及华东区主管shaun.fv.brodie@cushwake.com 贺凯香港研究部主管及董事reed.hatcher@cushwake.com 魏东北中国区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 缪舒怡华中区研究部主管gracie.sy.miao@cushwake.com 薛惠珍台湾研究部主管wendy.hj.hsueh@cushwake.com 本报告是由张晓端领导的华南及华西区研究团队撰写。张晓端拥有多年丰富的华南及华西地区房地产市场研究经验。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等，张晓端也是我们大中华区住宅卓越中心的负责人。如对戴德梁行华南及华西区和住宅研究有任何问题，请联系： 张晓端华南及华西区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球 70 多个国家 , 拥有 45,000 名员工，在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户和投资者创造更大价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，年营业收入达 60 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务 (C&W Services)、全球企业服务、投资及资产管理 (DTZ Investors)、项目管理、租户代表以及估价及顾问服务。2017 年是 Cushman & Wakefield 品牌创立 100 周年，标志着我们将理念付诸行动已持续整整百年。更多详情，请浏览 www.cushwakecentennial.com, www.cushmanwakefield.com.cn 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 © 戴德梁行 2017 年