恢复纯现金派息，内地商场延续修复趋势

公司评级增持（维持） 恢复纯现金派息，内地商场延续修复趋势 报告日期2026年08月03日 投资要点： ⚫恢复纯现金派息，物业租赁业务核心净利润保持稳定：2026H1公司营收同比+23%至61.13亿港元，其中物业销售收入同比+548%至10.43亿港元，受益于香港房地产市场上行，公司于香港项目皓日及蓝塘道一间大宅实现销售；物业租赁收入同比+5%至49.23亿港元，表现稳健。公司核心净利润被计提减值损失和利息资本化减少拖累，2026H1公司核心净利润同比-10%至14.36亿港元，但核心业务物业租赁核心净利润同比持平，体现出商业地产抗周期特点。此外，2026H1公司恢复纯现金派息，每股股息0.12港元，截至7月31日收盘价对应TTM股息率为6.9% 相关研究 【兴证海外地产】恒隆地产：派息稳定，25H2零售额加速修复-2026.02.01【兴证海外地产】恒隆地产：专注高端商场，引领重奢消费-2025.10.19 ⚫内地商场各项运营指标延续修复趋势：2026H1，内地商场组合收入同比+6%至25.67亿元人民币，创历史新高，仅天津恒隆广场、武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场收入下跌，其余商场均实现同比正增长。从运营指标来看，2026H1，内地商场租户销售额同比+17%，其中会员销售额同比+18%，客流量也创下历史新高。优异的经营表现主要得益于非奢业态结构优化和租户组合调整，2026H1公司引入首店品牌数量103个（不包括杭州恒隆广场），奢侈品、时尚生活净租赁面积分别同比-6%和+25%。 分析师：宋健S0190518010002BMV912songjian@xyzq.com.cn 分析师：孙钟涟S0190521080001请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。sunzhonglian@xyzq.com.cn ⚫杭州恒隆广场进入营收爬坡期：杭州恒隆广场自2026年4月28日开业至6月30日期间，商场和写字楼业态分别贡献租金收入3700万元人民币和600万元人民币。杭州恒隆广场租户组合中月三分之一为杭州首店品牌，随着下半年更多商铺分阶段开业，该项目出租率和租户销售额有望持续提升，给整体物业租赁收入带来拉动。 ⚫净负债率、总财务费用进一步下降：截至2026H1，公司净负债率较2025年末下滑1.1个百分点至31.6%，平均借贷利率较2025年末下降0.1个百分点至3.7%，总财务费用同比下滑5%至9.42亿港元。 ⚫维持“增持”评级：我们认为2026H2公司有望维持内地商场租金收入修复的趋势，但利息资本化率下降将抵消部分租金端的增长，因此我们预计公司2026/2027/2028每年核心净利润分别为28.67/31.09/32.59亿港元，分别同比-10.5%/+8.4%/+4.8%，每年可维持每股现金派息0.52港元，2026年7月31日收盘价对应2026年预计股息收益率约7%，维持“增持”评级。 ⚫风险提示：派息不及预期；商场零售额表现不及预期；杭州恒隆广场爬坡表现不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 $$BusinessPublishStart$$兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与山东黄金集团有限公司、台州市城市建设投资发展集团有限公司、淄博市财金控股集团有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司香港分行、攀枝花城建交通（集团）有限公司、天府信用增进股份有限公司、中信银行（国际）有限公司、济南城市建设集团有限公司、济南建设国际投资有限公司、浙江能源国际有限公司、浙江省能源集团有限公司、资阳发展投资集团有限公司、资阳市投资控股集团有限公司、易控智驾科技股份有限公司、蒙城县开发区兴蒙投资有限公司、上海君赛生物股份有限公司、香港锦苑花卉有限公司、昆明产业开发投资有限责任公司、挚达科技、广州知易生物科技股份有限公司、湖北新铜都城市投资发展集团有限公司、绍兴市城市发展集团有限公司、深圳市星源材质科技股份有限公司、福建森达电气股份有限公司、申万宏源国际金融有限公司、申万宏源证券有限公司、江苏瀚瑞投资控股有限公司、临沂城市建设投资集团有限公司、沂晟国际有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、山东省财金投资集团有限公司、山东省商业集团有限公司、历城国际发展有限公司、济南历城控股集团有限公司、杭州千岛湖鲟龙科技股份有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、山东高速、通汇资本国际有限公司、孝感市高创投资有限公司、湖北澴川国有资本投资运营集团有限公司、鹤山市公营资产经营有限公司、水发国际控股(BVI)有限公司、水发集团有限公司、扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司、广盈投资有限公司、广州金融控股集团有限公司、昆山万源通电子科技股份有限公司、北京同仁堂医养投资股份有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、淮北市公用事业资产运营有限公司、淮北市建投控股集团有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、思源电气、国泰君安国际控股有限公司、博纳西亚（杭州）医药科技股份有限公司、聚辰半导体股份有限公司、青岛平度控股集团有限公司、铜陵中旭产业投资有限公司、嵊州市投资控股有限公司、环太湖国际投资有限公司、湖州南太湖国有控股集团有限公司、长春市城市发展投资控股(集团)有限公司、长发控股（香港）有限公司、愉欣国际有限公司、越秀地产、厦门睿云联创新科技股份有限公司、成都银行、内江投资控股集团有限公司、东台市城市建设投资发展集团有限公司、东台市城兴投资发展有限公司、重庆三峡银行股份有限公司、重庆新双圈城市建设开发有限公司、民生商银国际控股有限公司、民银国际融资（香港）有限公司、兴业银行、乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营（集团）有限公司、江苏银行股份有限公司、高邮市城市建设投资集团有限公司、米多多集团股份有限公司、淄博市张店区国有资产运营有限公司、海南橡胶、合盛农业有限公司、成都兴城投资集团有限公司、江西省信用融资担保集团股份有限公司、龙南旅游发展投资(集团)有限责任公司、广州开发区控股集团有限公司、澄达国际有限公司、江阴国有资本控股（集团）有限公司、盐城市大丰区城市发展投资控股集团有限公司、盐城市大丰区谐城实业发展有限公司、东台惠民城镇化建设集团有限公司、淄博高新国际投资有限公司、淄博高新国有资本投资有限公司、四川港荣投资发展集团有限公司、上海银行、临工重机股份有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、泰州化工新材料产业发展集团有限公司、安徽华恒生物科技股份有限公司、环世国际物流控股有限公司、圣火科技集团有限公司、芯迈半导体技术（杭州）股份有限公司、土耳其主权基金、SDG Finance Limited、Hanrui Overseas Investment Co., Ltd.有投资银行业务关系。$$BusinessPublishEnd$$ 使用本研究报告的风险提示以及法律声明 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 ，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见 等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效，任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。 本公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送、发布、可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区、国家或其他管辖区域的公民或居民，包括但不限于美国及美国公民（1934年美国《证券交易所》第15a-6条例定义为本「主要美国机构投资者」除外）。 本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司(香港证监会中央编号：AYE823)于香港提供。香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表。本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。未经授权的转载，本公司不承担任何转载责任。 特别声明 在法律许可的情况下，兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 兴业证券研究 深圳 香港（兴证国际） 地址：香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编：518035邮箱：ir@xyzq.com.hk