三井不动产（8801.T）模型更新

三井不动产（8801.T）模型更新 中信的观点我们根据当前的商业状况对预测进行微调。我们维持¥2,100的目标价和 买入评级。 AC+81-3-6776-4665masashi.miki@citi.com三木正史，CFA持证人 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师的关联方信息。 三井不动产 投资策略我们给予三井不动产购买（1）的股票评级，目标价为2100日元。未来几年将有大量新项目完工，这增加了盈利和净资产价值增长 的可能性。我们相信，即使宏观环境不确定，公司多元化的业务组合也可能产生稳定利润，因此我们认为该股票应保持相对有利地位。 估值 我们以16.5倍的FY3/27E EV/EBITDA市盈率设定了2100日元的目标价位。该市盈率比16.0倍的五年平均值高0.5个标准差，反映了通胀预期和利率风险上升。我们的目标价位相当于19.0倍的FY3/27E市盈率、1.70倍的市净率、税前0.78倍的P/NAV以及税后0.93倍的P/NAV。 风险 我们看到了以下对我们目标价格的风险：1）办公租赁和房地产投资市场趋势；2）利率和信贷市场变化。如果这些因素的任何影响与我们的预期有出入，股价可能会偏离我们的目标价格。 如果您是视障人士，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（TTY：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）以粗体字列于归属于该分析师的内容旁边。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告进行认证，但除外（a）归属于另一位以粗体字列于内容旁并负责认证的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于在下方所示该发行人的价格图表或评级历史表中识别出的另一位负责认证的AC分析师。每位分析师均对其负责的报告部分进行认证：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们关于所提及的每个发行人和证券的个人观点，并且是以独立方式编制的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的内容；以及（2）研究分析师的任何部分补偿，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中表达的具体建议或观点相关。 重要披露 花旗全球市场公司或其附属公司就除投资银行业务之外的产品和服务获得了报酬。 花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，且提供的服务与投资银行、证券无关：三井不动产。 花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，且提供的服务为非投行业务、非证券相关：三井不动产。 分析师的薪酬由花旗研究管理部门和花旗集团高级管理层确定，其依据是旨在为花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资者客户带来利益的活动和服务。薪酬与具体交易或建议无关。与公司所有员工一样，分析师的薪酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行、销售与交易以及主经纪业务收入。股票研究分析师薪酬的一个因素是安排机构客户与所覆盖公司管理团队之间的企业接触活动。通常，当分析师对公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何基础工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中作为交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将基于主方身份向客户买入或卖出。 除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资意见的相关公司的实际运营情况。 就与本花旗研究报告产品（“该产品”）相关的重要披露（包括历史披露的副本）事宜，请联系花旗研究，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法务/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重要披露均包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究报告/备忘录中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议均可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您的标准分发门户。历史披露（长达过去三年）将在要求时提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括一项投资评级和一项可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级会同时考虑价格波动和基本面标准。股 票要么没有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师投资逻辑至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对上述两种情况均分配“审阅中”状态，而在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资逻辑。投资评级由上述范围在覆盖启动时、投资和/或风险评级发生变化，或目标价发生变化时（受管理层有限裁量权约束）确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空预测：花旗研究可能还会发布催化剂观察或STV多空预测，用以表明分析师预期在特定30或90天期限内，由于 一个或多个具体的短期催化剂或事件影响公司或市场，股价将（上涨/下跌）。当分析师高度确信股价将受到影响时，会发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV。催化剂观察或多空预测将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）超过 与呼叫方向相反15%（除非分析师覆盖）。分析师也可能在已发布的研报结束前移除一个催化剂观察或STV呼叫。一个催化剂观察/STV上行或下行呼叫可能与股票的基本股权评级不同，并且不影响该股票的基本股权评级，后者反映了对更长期绝对回报的预期。根据FINRA评级分配披露规则，一个催化剂观察/STV上行呼叫对应于买入建议，而一个催化剂观察/STV下行呼叫对应于卖出建议。任何未被分配到催化剂观察上行、催化剂观察下行、STV上行或STV下行呼叫的股票均被视为催化剂观察/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将催化剂观察/STV无观点对应于我们在催化剂观察/STV上行/下行评级系统中的评级分配表中的持有评级。然而，我们重申，我们不认为无观点是一种建议。对于所有催化剂观察/STV上行/下行呼叫，存在催化剂（和）相关股价变动未能按预期实现的风险。 研究员关联方 / 非美国研究员披露本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国研究分析师（即除被认定为受雇于花旗全球市场公司 （Citigroup Global Markets Inc.）之外的所有列名研究分析师）未在FINRA注册或获得研究分析师资格。此类研究分析师可能不是会员组织的关联人（但受雇于会员组织的附属机构），因此可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易等限制。 花旗全球市场日本公司 其他披露 特此通知，根据修订后的第13959号行政命令（以下简称“命令”），美国个人被禁止投资于美国政府认定为受该命令约束的任何公司的证券。本研究的任何使用或依赖均不得以任何可能导致违反命令的方式进行。投资者应 被鼓励依赖其自身的法律顾问，就遵守该命令以及美国财政部外国资产控制办公室（OFAC）管理和执行的其它经济制裁计划提供建议。本函专指根据1995年《以色列投资建议、投资营销和投资组合管理法》（“建议法”）中定义的“合格客户”。在以色列境内，本函并非针对零售客户，花旗集团不会向零售客户或非合格客户提供此类产品或交易。演讲者未获得以色列证券管理局（ISA）作为投资顾问或投资营销者的许可，且本函不构成投资或营销建议。本函中包含的信息可能涉及ISA未监管的事项。本函所指的任何证券，除非根据1968年《以色列证券法》及其规定的证券发行豁免条款，否则不得向任何以色列人提供或出售。花旗研究通过花旗集团专有的电子分发平台（例如，花旗速度和各种全球财富平台）广泛且同时地向该集团的投资机构和零售客户传播其研究内容。为方便起见，某些但并非所有的研究内容可能通过第三方聚合商进行分发。客户可能会在花旗研究广泛传播此类研究内容后，酌情通过电子邮件收到已发布的研究报告。某些研究内容仅提供给机构投资者以满足监管要求。花旗研究分析师向客户提供的服务水平和类型可能因各种因素而异，例如客户对分析师沟通的频率和方式的个人偏好、客户的风险特征和投资重点与视角（例如，市场整体、特定行业、长期、短期等）、客户与该集团的整体关系规模与范围以及法律和监管限制。根据巴西证券委员会决议20号和ASIC监管指南264号，花旗必须披露花旗关联公司或业务与目标公司是否存在商业关系。考虑到花旗在全球100多个国家运营着多种业务，花旗很可能与目标公司存在商业关系。该集团推荐、提供或出售的证券：(i)未由联邦存款保险公司投保；(ii)不是任何受保险存款机构（包括花旗银行）的存款或其他债务；(iii)面临投资风险，包括投资本金可能损失的风险。该产品仅用于信息目的，并非购买或出售证券的要约或招揽。购买产品中提到的任何证券的决定都必须考虑该证券的现有公开信息或任何注册招股说明书。尽管信息来源于该集团认为可靠的来源，但我们不保证其准确性，且可能不完整和精炼。然而，该集团已采取一切合理措施，以确定产品“重要披露”部分中披露的准确性和完整性。该集团的研究部门已从本产品中提到的目标公司（包括但不限于与目标公司管理层进行的讨论）获得协助。集团政策禁止研究分析师向目标公司发送研究草案。但是，应假定产品的作者在出版前已与目标公司进行讨论，以确保事实准确性。关于ESG（环境、社会、治理）因素的声明和观点通常基于受影响公司或其他公开新闻所发布的公开声明，作者可能未独立核实。ESG因素是投资者在做出投资决策时可以选择考察的一个考虑因素。所有意见、预测和估算均构成产品发布时作者的看法，这些内容，加上产品中包含的任何其他信息，均无通知可能发生变化。金融工具的价格和可用性也同样无通知可能发生变化。尽管该集团的其他部门建议本产品中讨论的公司，但在该角色中获得的信息均不用于准备产品。尽管花旗研究不设定预定的发布频率，但如果产品是基础股票或信用研究报告，花旗研究提供对所覆盖发行人的研究覆盖的意图包括，应对影响发行人的新闻做出反应。对于非基础研究报告，花旗研究可能不会定期更新报告中包含的观