与三井不动产社长举行的卖方圆桌会议要点

核心观点

• 管理层努力维持增长、效率和回报之间的平衡： Mitsui Fudosan 的管理层在 11 月 27 日举行的卖方圆桌会议上重申了其维持增长、效率和回报之间平衡的努力。
• 中期计划调整： 由于建筑成本在制定中期计划时上涨幅度超出预期，公司打算将额外成本转嫁给客户。一些新项目的开发由于建筑成本上涨而延迟，这意味着新供应量正在萎缩，现有建筑的租金正在上涨。
• 销售策略调整： 在房地产销售业务中，公司计划推出不会暴露不断上涨的建筑成本的销售方法。
• 对办公室市场的看法： 公司认为日本在应对疫情后环境方面比大多数国家做得更成功。管理层看法已经改变，现在将办公室市场视为一个可以增加价值的领域。
• 租金收益和房地产销售收益： 公司计划继续销售、提高 ROE、提高资产负债表效率并实现一些未实现的利润。然而，鉴于租金上涨的趋势，公司打算在租金收益和房地产销售收益之间保持平衡。
• 美国市场： 公司认为美国房地产市场并没有真正复苏，但认为数百亿美元价格范围内的多户住宅和商业房地产的条件不同。多户住宅仍然拥有约 4.5% 的资本化率，但来自机构投资者基金的流入可能会降低资本化率。

关键数据

• 目标价格： 1850 日元，使用 16.5 倍的 FY3/26E EV/EBITDA 倍数。
• 目标价格等价于： FY3/26E 倍数 19.3 倍，PBR 1.57 倍，P/NAV（税前）0.73 倍，P/NAV（税后）0.88 倍。

研究结论

• 风险： 对目标价格构成风险的因素包括办公室租赁和房地产投资市场趋势，以及利率和信贷市场变化。