与三井不动产社长举行的卖方圆桌会议要点

Mitsui Fudosan (8801.T) 出售方与总裁圆桌会议要点 中信的观点我们呈现了今天（11月27日）早些时候与三井不动产（Mitsui Fudosan）总 裁举行的卖方圆桌会议的关键要点。虽然会议没有提供可能改变投资观点的任何显著新信息，但今天的会议重申了管理层在增长、效率和回报之间维持平衡的努力。 中期计划——由于中期计划制定时建筑成本上涨超出预期，公司打算将这部分额外成本转嫁给客户。部分新项目的开发因建筑成本上涨而延误，这意味着新供应量正在萎缩，现有建筑的租金呈上涨趋势。在面向销售的房地产业务中，公司计划，例如，推出不会让建筑成本上涨显现的销售方式。此外，总裁认为日本比大多数国家更成功地应对了后疫情环境。管理层认知已发生变化，如今办公市场被视为一个可以增加价值的领域。 +81-3-6776-4665masashi.miki@citi.com三木正史，CFA持证人 租赁利润和销售利润——在所有选项都摆在桌上的情况下，公司计划继续销售业务，提升净资产收益率（ROE），提高资产负债表效率，并实现部分未实现利润。然而，鉴于租金上涨的趋势，公司打算在租赁利润和销售利润之间保持平衡。公司最近出售了一栋未产生现金流的美式建筑。在银座2丁目中央区城市再开发项目中办公楼层权利的部分转让，为表参道带来了商业机会。在中期计划的最后一年结束后，公司预计将在未来财年及以后稳定地获得类似阳光地带多户住宅销售的多重销售利润，以及国内现房销售利润。 美国市场——该公司认为美国房地产市场并未真正复苏，但认为数百亿美元价格区间的多户住宅和商业地产情况有所不同。多户住宅仍承载约4.5%的资本回报率，但机构投资者资金流入可能降低资本回报率。该公司目前正推广阳光地带的多户住宅，董事长希望租赁活动结束后资本回报率能下降。 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师的关联方信息。 花旗研究是花旗全球市场公司（“公司”）的一个部门，该公司与其研究报告中所涵盖的公司进行业务往来，并寻求进行业务往来。因此，投资者应注意，公司可能存在利益冲突，从而影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为其投资决策的单一因素。某些产品（与作者已发表的研究不矛盾）仅在花旗的平台上提供。 三井不动产 估值我们以16.5倍的FY3/26E EV/EBITDA市盈率设定了1850万日元的目标价格。该市盈率比16.0倍的五年平均值高0.5个标准差，反映了 通胀预期和利率风险上升。我们的目标价格相当于FY3/26E的19.3倍市盈率、1.57倍市净率、税前0.73倍净资产价值和税后0.88倍净资产价值。 风险 我们看到了以下对我们目标价格的风险：1）办公租赁和房地产投资市场趋势；2）利率和信贷市场变化。如果这些因素的任何影响与我们的预期有出入，股价可能会偏离我们的目标价格。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）以粗体字列于归属于该分析师的内容旁边。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告进行确认，但除外（a）归属于另一位以粗体字列于内容旁并负责确认的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于在下方所示该发行人的价格图表或评级历史表中确认的另一位AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行确认：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们关于所提及的每个发行人和证券的个人观点，且是以独立方式编制的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的内容；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 花旗全球市场公司或其附属公司在过去12个月内从三井不动产公司获得了除投资银行服务之外的产品和服务的报酬。 花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，且提供的服务非投资银行、非证券相关：三井不动产。 分析师的薪酬由花旗研究管理层和花旗集团高级管理层确定，其依据是旨在为花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资客户带来利益的活动和服务。 薪酬与具体交易或建议无关。与公司所有员工一样，分析师的薪酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行、销售交易和主经纪业务收入。股票研究分析师薪酬的一个因素是安排机构客户与所覆盖公司管理团队之间的企业接触活动。通常，当分析师对该公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何基础工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中作为交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将基于主方身份向客户买入或卖出。 除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资意见的相关公司的实际运营情况。 就与本花旗研究报告产品（“该产品”）相关的重要披露（包括历史披露的副本）事宜，请联系花旗研究，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法务/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重要披露均包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究笔记/报告中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您的标准分发门户。历史披露（长达过去三年）将在要求时提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括投资评级和一个可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级会考虑价格波动和基本面标准。股票要么没 有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师投资逻辑至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对两种情况均分配“审阅中”状态，在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资逻辑。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级发生变化，或目标价发生变化（受管理层有限裁量权限制）时确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空预测：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或STV多空预测，用以表明分析师预期在特定30或90天期间内，由 于一个或多个具体的短期催化剂或事件对公司或市场产生影响，股价将（上涨/下跌），以绝对数值衡量。当分析师高度确信股价将受到影响时，会发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV。催化剂观察或STV多空预测将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）在预测方向上超出15%（除非分析师自行覆盖），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，通过发布研究报告移除催化剂观察或STV预测。催化剂观察/STV多空预测可能与股票的基本股权评级不同，后者反映的是更长期的绝对总回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，催化剂观察/STV看涨预测对应于 买入推荐与催化剂观察/STV看跌评级相对应，而卖出推荐则对应催化剂观察/STV看涨评级。任何未分配至催化剂观察看涨、催化剂观察看跌、STV看涨或STV看跌评级的股票均被视为催化剂观察/STV无观点。根据FINRA评级披露规则，我们将催化剂观察/STV无观点对应于我们的评级分布表中的“持有”评级，适用于我们的催化剂观察/STV看涨/看跌评级系统。然而，我们重申，我们不认为“无观点”是一种推荐。对于所有催化剂观察/STV看涨/看跌评级，均存在催化剂及关联股价变动未能如期实现的风险。 研究员关联方 / 非美国研究员披露本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国研究分析师（即除被认定为受花旗全球市场公司雇用 之外的所有列名研究分析师）未在FINRA注册或获得资格认证。此类研究分析师可能不是会员组织的关联人（但他们受雇于会员组织的附属机构），因此可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易等限制。 花旗全球市场日本公司 其他披露 花旗研究已实施政策，用于识别、考虑和管理因投资研究报告的发布或分发而产生的潜在利益冲突。这些政策的说明可在 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures 查看。 所有花旗研究建议中，在每期末被等同于“买入”、“持有”、“卖出”的比例为... 投资者在投资前应仔细考虑ETF的投资目标、风险、费用和支出。ETF的适用招股说明书和关键投资者信息文件（如适用）应包含有关此类ETF的信息和其他信息。在投资前仔细阅读任何此类招股说明书非常重要。客户可以从适用的分销商或授权参与者、ETF上市交易所以及/或适用的ETF发行人的适用网站获取ETF的招股说明书和关键投资者信息文件。投资的收益和任何应计收入可能会上升或下降。任何过往业绩、预测或展望均不能预示未来或可能的表现。本文中包含的关于ETF的所有信息仅供说明目的，不应被视为出售要约或明示或暗示地购买任何ETF份额的要约。所表达的观点是作者的观点，不一定反映ETF发行人、其任何代理人或其附属机构的观点。花旗集团印度私人有限公司和/或其附属机构可能不时实际拥有或受益拥有目标发行人债务证券1%或更多。 特此通知，根据修订后的第13959号行政命令（以下简称“命令”），美国人士被禁止投资于美国政府认定为该命令适用对象的任何公司的证券。本研究的任何使用或依赖均不得导致违反该命令。我们鼓励投资者就遵守该命令以及美国财政部外国资产控制办公室管理和执行的其他经济制裁计划寻求其自身的法律顾问的建议。 本函专致根据1995年《以色列投资建议、投资营销及投资组合管理法》（以下简称“咨询法”）中定义的“合格客户”。在以色列境内，本函并非面向零售客户，花旗集团不会向零售客户提供此类产品或进行此类交易。 客户或非合格客户。演讲者未获得以色列证券管理局（“ISA”）作为投资顾问或投资营销者的许可，且本通