三井不动产（8801.T）第四季度业绩符合预期，回购计划公布但盈利指引令人失望

Mitsui Fudosan (8801.T) 第四季度业绩符合预期——回购计划宣布，但盈利指引令人失望 中信的观点FY3/27 预测指导的 ¥4100亿低于市场预期（¥4270亿），非经营性预测指导 的 ¥2850亿也低于市场预期（¥298.9亿）。预计经营性利润增长（总体+¥48亿）包括租赁业务+¥30亿、房产销售+¥168亿、物业管理-¥59亿，以及公司剥离业务-¥75亿。预计租赁业务利润将温和增长，国内及海外办公和零售业务的增长部分被美国租赁住房的前期成本所抵消。在面向销售的房产中，由于大型项目退出导致住宅面向销售房产的利润预计将显著下降，但得益于对投资者的销售增长，整体利润预计将大幅增长。尽管公司尚未考虑中东局势的影响，但管理层表示预测指导中已预留了一定的弹性空间。公司宣布将进行最高达 ¥400亿的回购，并暗示本财年可能存在进一步回购的可能性。 +81-3-6776-4665masashi.miki@citi.com三木正史，CFA持证人 启示 — 中性。我们认为回购是积极的。尽管2026财年业绩强劲，但利润增长指引仍略显保守，且低于市场预期。然而，业务环境总体仍然有利。 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师关联方信息。 三井不动产 估值我们以16.5倍的FY3/27E EV/EBITDA市盈率设定了2100日元的目标价位。该市盈率比16.0倍的五年平均值高0.5个标准差，反映了通 胀预期和利率风险上升。我们的目标价位相当于19.0倍的FY3/27E市盈率、1.70倍的市净率、税前0.78倍的P/NAV以及税后0.93倍的P/NAV。 风险 我们看到了以下对我们目标价格的风险：1）办公租赁和房地产投资市场趋势；2）利率和信贷市场变化。如果这些因素的任何影响与我们的预期有出入，股价可能会偏离我们的目标价格。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）以粗体字列于归属于该分析师的内容旁边。如果作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告进行确认，但除外（a）归属于另一位以粗体字列于内容旁并负责确认的AC分析师的内容，以及（b）仅针对特定发行人的观点，这些观点归属于在下方所示该发行人的价格图表或评级历史表中确认的另一位AC分析师。每位分析师均就其负责的报告部分进行确认：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们关于所提及的每个发行人和证券的个人观点，且是以独立方式编制的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的内容；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 花旗全球市场公司或其附属公司在过去12个月内从三井不动产公司获得了除投资银行服务之外的产品和服务的报酬。 花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，以及提供的服务为非投资银行业务、与证券相关的服务：三井不动产（Mitsui Fudosan）。花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有以下客户，以及提供的服务为非投资银行业务、非证券相关业务：三井不动产。 分析师的薪酬由花旗研究管理层和花旗集团高级管理层确定，其依据是为花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资客户利益而进行的活动和服务。薪酬与具体交易或建议无关。与公司所有员工一样，分析师的薪酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行、销售与交易以及主经纪业务收入。股权研究分析师薪酬的一个因素是安排机构客户与所覆盖公司管理团队之间的企业接触活动。通常，当分析师对公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。 对于产品中，该机构并非做市商的金融工具，该机构是此类金融工具（及任何衍生工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中作为交易主方。该机构是已交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些证券可能已在产品中获推荐。该机构定期交易产品中讨论的发行人的证券。该机构可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，将基于主方身份向客户买入或卖出。 除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资意见的相关公司的实际运营情况。 就与本Citi Research产品相关公司（“该产品”）的重要披露（包括历史披露的副本）事宜，请联系Citi Research，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值与风险评估和历史披露外，相同的重要披露均包含在公司披露网站上。 https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures评估和风险评估可在关于该目标公司的最新研究笔记/报告中找到。根据《市场滥用条例》，过去12个月内发布的所有花旗研究建议可通过花旗速度（Citi Velocity）获取。) 或您的标准分发门户。历史披露（长达过去三年）将在要求时提供。 https://www.citivelocity.com/cv2 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括投资评级和一个可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级会考虑价格波动和基本面标准。股票要么没 有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或以上（高风险股票为25%或以上）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票，如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师投资逻辑至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对上述两种情况均分配“审阅中”状态，而在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资逻辑。投资评级由上述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级变更，或目标价变更（受管理层有限裁量权限制）时确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏离将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险之后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空预测：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或STV多空预测，用以表明分析师预期在特定30或90天期限内，由 于一个或多个具体的短期催化剂或事件对公司或市场产生影响，股价将（上涨/下跌）。当分析师高度确信股价将受影响时，会发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV。催化剂观察或STV多空预测将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）超出预测方向15%（除非分析师另行决定），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，通过发布研究报告移除催化剂观察或STV预测。一个催化剂观察/STV多空预测也可能... 与股票的基本股权评级不同，且不影响该评级，后者反映的是更长期的绝对回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，Catalyst Watch/STV Upside看涨评级对应买入建议，而Catalyst Watch/STV Downside看跌评级对应卖出建议。任何未被分配至Catalyst WatchUpside、Catalyst Watch Downside、STV Upside或STV Downside评级的股票，均被视为Catalyst Watch/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将Catalyst Watch/STV无观点对应于我们Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级体系中的持有评级。然而，我们重申，我们不将无观点视为一种建议。对于所有Catalyst Watch/STV Upside/Downside评级，均存在催化剂及关联股价变动未能如期实现的潜在风险。 研究分析师关联方 / 非美国研究分析师披露本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。非美国的研究分析师（即除被认定为受雇于花旗全球市场公 司（Citigroup Global Markets Inc.）之外的所有列名研究分析师）未在FINRA注册/获得资格。此类研究分析师可能不是会员机构的关联人士（但受雇于会员机构的关联公司），因此可能不受FINRA规则2241关于与目标公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易等限制。 花旗全球市场日本公司 其他披露 花旗研究通过公司专有的电子分发平台（例如花旗速度和多个全球财富平台）广泛且同步地向公司机构的和零售的客户传播其研究内容。为方便起见，某些但并非所有的研究内容可能通过第三方聚合商进行分发。客户可能会在研究内容广泛传播后，根据自身意愿通过电子邮件收到已发布的研究报告。某些研究内容仅提供给机构投资者以满足监管要求。花旗研究分析师向客户提供的服务的级别和类型可能因各种因素而异，例如客户对分析师沟通频率和方式的个人偏好、客户的风险状况和投资重点与视角（例如，市场整体、特定行业、长期、短期等）、客户与公司整体关系的规模和范围以及法律和监管限制。 美国产品。任何美国投资者根据产品包含的信息下达的订单，只能通过花旗全球市场公司（Citigroup Global Markets Inc. 负责产品生产的花旗集团法律实体是第一 哥伦比亚共和国投资者披露 土耳其共和国投资者须知 研究报告。因此，投资者应注意，该机构可能存在利益冲突，从而可能影响本报告力求客观，但投资者亦应注意，该机构已建立相应的组织及行政管理机制。针对此类潜在利益冲突的管理安排。 U.A.Econtacted on +971 4 509 97 90.在这些材料（“材料”）由花旗全球市场有限公司迪拜国际金融中心分行（“CGML”）提供。一家在迪拜国际金融中心（“迪拜国际金融中心”）注册、并由迪拜金融根据DFSA定义，服务管理局（“DFSA”，许可证号CL0221）向专业客户和市场交易对手提供服务。法规，仅限内部使用，不得依赖或分发给零售客户。涉及此类金融产品及/或服务的材料仅提供给专业客户和市场交易对手。花旗全球市场迪拜国际金融中心有限分行的注册地址是：第三层，门区大厦02号，迪拜国际金融中心，并且可以... 本公司对第三方行为概不负责。产品可提供或包含指向网站的地址或超链接。除产品引用本公司网站材料的情况外，本公司未审阅所链接的网站。同样，除产品引用本公司网站材料的情况外，本公司对其中包含的数据和信息概不负责，也不作任何陈述或保证。此类地址或超链接（包括指向本公司网站材料的地址或超链接）仅提供给您以供方便和参考之用，所链接网站的内容以任何方式均不构成本文件的一部分。通过产品或本公司网站访问此类网站或点击此类链接均需您自行承担风险，本公司对由此产生的或与任何此类参考网站相关