三井不动产（8801）ROE持续改善：潜在早期额外股份回购，维持买入评级

持续提升净资产收益率；存在提前进行额外股票回购的潜力；投资信托基金。买入 重申评分：购买 | 采购订单：2,100日元 | 价格：1,464日元 2026年6月24日 将采购订单金额从2,150日元降至2,100日元；重申买入我们将三井不动产的估值订单（PO）下调至2100日元，该估值是基于将我们预测的市 股权 净率（P/NAV）倍数应用于其预测的2028财年每股净资产（NAV）。考虑到最新的实际净资产和利率上升，我们将净资产预测从2350日元下调至2305日元，导致估值订单（PO）减少了2%。所应用的市净率（P/NAV）倍数保持不变，为0.9倍（相对于2026财年实际净资产，约为1.0倍）。尽管股价从近期高点已回调30%，但核心办公楼和零售租赁业务的增长前景以及待售板块的前景依然稳固。考虑到积极的股东回报，我们重申买入评级。 FY3/27年度计划较为保守；资本效率提升 我们将FY3/27年度业务利润预测从4768亿元人民币下调至4663亿元人民币（下降2%）。虽然我们下调了租赁业务的预测，但上调了现房销售业务的预测。租赁业务预测的下调反映了新项目开发相关的初始成本和前期投资。然而，我们预计公司计划将超出4%，主要受房产处置的推动。我们预测FY3/28年度业务利润为5110亿元人民币（同比增长9.6%），FY3/29年度业务利润为5413亿元人民币（同比增长5.9%），大体维持我们之前的预测。除租金收入增长外，我们看到了通过国内外房产处置实现的资本循环稳步进展。我们还将从每年600亿元人民币上调至每年1000亿元人民币，提高我们的股票回购假设。预计净资产收益率将继续改善，在FY3/29年度达到9.4%。 takumi.kasai@bofa.com 第一季度各合同均有进展；此前回购我们预测第一季度运营利润为1017亿日元（同比下降36%），这反映了与前一年高端公 寓销售高度集中的情况相比出现的逆转。然而，由于公寓销售合同进展率超过75%，投资者销售超过50%，下行风险似乎有限。虽然我们预计将在下半年宣布额外的600亿日元股票回购，但五月份宣布的回购已经完成，为可能在上半年执行留下了空间。短期催化剂：（1）关于净资产收益率目标（10%）的评论。 受雇于BofAS的非美国附属机构，且根据FINRA规则未注册/未获得研究分析师的资格。 请参阅“其他重要披露”以获取有关在特定司法管辖区承担此处信息责任的花旗证券某些实体的信息。 美国银行证券部门与其研究报告中涵盖的发行人进行业务往来，并寻求进行此类业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，从而影响本报告的客观性。投资者应将本报告视为其投资决策中的单一因素。 请参阅第11至13页的重要披露。第9页的分析师认证。第9页的价格目标依据/风险。12985688 iQprofile SM 三井不动产（8801） 公司部门：房地产/物业 公司简介 该公司是日本最大的开发商之一。其主要业务是开发市中心办公楼，主要位于日本桥，以及郊区的零售设施。近年来，该公司在向投资者销售以及海外业务（例如纽约市的哈德逊广场）方面也取得了很大进展。该公司还赞助了四家日本房地产投资信托基金。 投资理由 我们给予买入评级的基本理由是，该股票在盈利上调、股票回购以及更高的净资产收益率预期方面有巨大的估值空间。 价格目标依据与风险 Mitsui Fudosan (8801 / MTSFF) 目标价格¥2,100是根据我们对每股¥2,305的FY3/28预测净资产价值的0.90倍P/NAV倍数计算得出的。基于底层房地产市场价值的未实现收益，是通过将预计的NOI除以资本化率来估算的。 我们采用 NAV 基准年向前推两年至三年，以更公平地纳入每家公司再开发项目的影响。所应用的 P/NAV 倍数基于最近盈利扩张阶段（2013-2020 年）观察到的平均水平，0.9 倍数大致与同行平均水平一致。鉴于我们对 2027/3-2029/3 财年 NAV 年复合增长率（CAGR）的预测为 7.0%，我们认为这是恰当的，该预测值大致与覆盖平均数一致。 风险包括：(1) 国内/海外利率急剧上升，(2) 房地产销售市场恶化，(3) J-REIT市场低迷（削弱REITs获取房产的能力），以及(4) 建筑成本急剧上升。 分析师认证 我，笠井健，特此证明本研究报告中所表达的观点准确地反映了我对相关证券和发行人的个人看法。我还特此证明，我的任何薪酬部分，现在或将来，均未直接或间接地与本研究报告中提出的具体建议或观点相关。 披露 重要披露 股权投资评级分布：全球集团（截至2026年3月31日） 基本面分析意见关键：意见包含波动风险评级、投资评级和收益评级。波动风险评级是衡量潜在价格波动的指标，分为：A-低，B-中，C-高。投资评级反映分析师对股票绝对总回报潜力的评估，以及相对于其覆盖板块（定义见下文）内其他股票的投资吸引力。我们的投资评级分为： 潜在现金股息的指标为：7-相同/较高（股息被认为安全），8-相同/较低（股息被认为不完全安全），9-不支付现金股息。"覆盖率集群"是指由单一分析师覆盖或由两个或多个分析师共享同一行业的股票。某股票的覆盖率集群包含在最新一份引用该股票的BofA全球研究报告内。 价格图表网站或致电 1-800-MERRILL 邮寄。 本研究报告中所提及的证券价格图表可在……获取。 BofAS或其关联公司在过去12个月内是本发行人证券公開發行的管理人：三井不动产。 发行人最近12个月内曾是波士顿银行（BofA）的投资银行客户，以及/或其一个或多个附属机构：三井不动产（MitsuiFudosan）的客户。 在美国，本报告的零售销售和/或分销只能在以下州进行：这些证券已获免注册批准或已获销售资格：三井不动产。BofA或其附属机构在过去12个月内已从本发行人处获得投资银行服务报酬：三井不动产。 美国银行全球研究部人员（包括负责本报告的分析师）的薪酬基于多种因素，其中包括美国银行公司的整体盈利能力，包括其投资银行业务产生的利润。负责本报告的分析师的薪酬也可能基于多种因素，其中包括与该分析师负责的证券或金融工具类别相关的美国银行销售和交易业务的整体盈利能力。 其他重要披露 分析师会不时对所覆盖的发行人进行实地考察。根据花旗全球研究部的政策，研究分析师不得就此类考察从发行人处接受任何报酬或差旅费报销。 价格仅供参考，仅用于信息目的。除非报告中另有说明，对于任何与股票相关的建议，所参考的价格是指报告日前闭市时该证券的公开交易价格；如果报告是在盘中发布，则所参考的价格是指报告日及时间的交易价格，且对于债务证券（包括股票优先级和CDS），价格是指报告日及时间的参考价格，并来自包括美国银行证券交易台在内的多个来源。 本报告内任何建议的生产完成日期和时间应为本报告传播日期和时间，即报告时间戳中记录的日期和时间。 非机构投资者或市场专业人士的接收者，在考虑本报告中的信息以作出任何投资决策，或对其内容进行必要的解释时，应寻求其独立财务顾问的建议。 博时证券非美国附属机构信息及附属研究报告分发：保德信（BofAS）和/或美林证券、皮尔逊、芬纳和史密斯公司（MLPF&S，以下简称“MLPF&S”）未来可能在美国分发以下非美国附属机构的资料（简称：法定名称，监管 机构）：美林证券（南非）：美林证券南非私人有限公司（Merrill Lynch South Africa (Pty) Ltd.），受金融行业行为监管局（Financial Sector Conduct Authority）监管； 美林国际（英国）：美林国际（Merrill Lynch International），受英国金融行为监管局（FCA）和英国审慎监管局（PRA）监管；保德信欧洲（法国）：保德信欧洲欧洲股份有限公司（BofA Securities Europe SA），受欧洲银行管理局（ACPR）授权并受ACPR和法国金融市场监管局（AMF）监管。保 德信欧洲欧洲股份有限公司（“保德信欧洲”，注册地址：法国巴黎75008拉博埃蒂街51号）在法国商業注册处注册号为842 602 690 RCS Paris。根据法国《货币与金融法典》，保德信欧洲是一家受欧洲中央银行（ECB）和ACPR授权并监管的信贷与投资机构，同时受ACPR和AMF监管；美林欧洲（米兰）：美国银行欧洲指定活动公司米兰分行（Bank of America Europe Designated Activity Company, Milan），受法国金融市场监管局（AMF）监管； 保德信欧洲（法兰克福）：保德信欧洲欧洲股份有限公司法兰克福分行，受德国联邦金融监管局（BaFin）、ECB和CBI监管； 美林证券（墨西哥）：美林证券墨西哥股份有限公司（Merrill Lynch Mexico, SA de CV, Casa de Bolsa），受墨西哥国家银行和证券委员会（CNBV）监管；保德信日本：保德信日本株式会社（BofA Securities Japan Co., Ltd.），受日本金融厅（FSA）监管；美林证券（首尔）：美林国际（首尔分行）有限责任公司（Merrill Lynch International, LLC Seoul Branch），受韩国金融监管服务（FSS）监管； 美林证券（迪拜金融中心）：美林国际（迪拜金融中心分行）（Merrill Lynch International (DIFC Branch)），受迪拜金融服务局（DFSA）监管；美林证券（巴西）：美林证券股份有限公司（Merrill Lynch S.A. Corretora de Títulos e Valores Mobiliários），受巴西证券委员会（CVM）监管；美林沙特阿拉伯公司：美林沙特阿拉伯公司（Merrill Lynch Kingdom of Saudi Arabia Company），受沙特资本市场管理局（CMA）监管。 以上信息：- 已获批准发布，并在英国（UK）向专业客户和合格交易对手（各按FCA和PRA规则定义）由美林国际（英国）分发，该机构受PRA授权并受FCA和PRA监管——关于我们受FC - 已获批准发布，并在欧洲经济区（EEA）由保德信欧洲（法国）分发，该机构受ACPR授权并受ACPR和AMF监管； - 由美林证券（香港）在香港发布和分发，该机构受HKSFC监管；- 由美林证券（台湾）在台湾发布和分发； - 由保德信印度在印度发布和分发； 本信息由BofAS及/或其一家或多家非美国附属机构编制并发布。本信息的作者可能未获得在您所在司法管辖区从事受监管活动的许可，若未获得许可，则不声称 具备此类能力。在美国，BofAS及/或MLPF&S为该信息的发行人，并对其非美国附属机构向美国BofAS及/或MLPF&S客户分发的信息承担全部责任。任何在美国接收本信息并希望就本信息中讨论的任何证券进行交易的美国人士，均应通过BofAS及/或MLPF&S进行，而非通过此类外国附属机构。香港接收本信息者就有关证券交易或提供证券特定建议或与本信息产生或关联的任何其他事项，应联系美林证券（亚太）有限公司。新加坡接收本信息者就与本信息产生或关联的任何事项，应联系美林证券（新加坡）私人有限公司。对于非合格投资者、专业投资者或机构投资者客户，美林证券（新加坡）私人有限公司对分发给新加坡此类客户的信息内容承担全部责任。- 由美林证券（新加坡）向机构投资者和/或认证投资者（各按《金融顾问条例》定义）在新加坡发布和分发，美林证券（新加坡）的注册号为198602883D，受MAS监管；美林证券股权（澳大利亚）有限公司（ABN 65 006 276 795），AFS许可证235132（MLEA），仅将此信息在澳大利亚向“批发”客户（按2001年《公司法》第761G条定义）分发。除美国银行N.A.澳大利亚分行外，MLEA及其参与准备此信息的任