中国房地产：因新增开盘增多，积极布局核心城市放量增长

中国房产 核心城市新增上市带来量增机遇 中信的观点 AC+852-2501-2438griffin.chan@citi.com陈芷璇 从9月开始为销售增长和新车上市提速做好准备；审视疲软的一季度业绩——我们积极的行业观点有（1）7月至9月销售增长可能稳定，核心城市交易量保持韧性且基数较低；（2）9月起新车上市计划将更强劲；（3）期待7月政治局会议能释放支持信号。7月实体市场活动保持稳健，主要/次级交易单元在重点城市同比分别增长11%/17%。2026年一季度业绩疲软略好于投资者悲观预期，而销售与利润指引可能提供支撑。因此，我们认为该行业已为8月至10月的牛市做好准备。我们的首选股为：华润置地、中粮地产、贝壳、金茂和彩生活。我们自6月以来对中粮地产更为看好，因其产品升级和加速土地储备。 +852-2501-2710cindy.li@citi.com李欣 主要及次级市场在7月份呈现增长态势——次级市场7月份在18个城市（万得）同比增长7%，其中一线城市引领增长，同比增长14%，挂牌量环比下降0.1%。24.5万套的周成交量在通常较慢的夏季表现健康（较2025年平均水平高3%）。部分二线城市表现稳健，FS/ NB/ SH/ 苏州等城市同比增长超过20%，而常熟/ 深圳/ 北京/ 东莞等城市同比增长10-20%。合肥受益于科技公司新项目上市。6个核心城市的次级市场价格继续呈现稳定态势。34个城市的新房成交量在7月份同比增长11%（中指数据），主要受现有销售项目去化率提升的推动，尤其是高端单位和小型入门级单位。对于上市房企，我们预计更多企业可能在8-9月份转为正增长，部分得益于较低的比较基数。领导企业的销售增长也应加速。在2026年上半年，已有五家企业实现了正销售增长： COLI同比增长12%，金茂同比增长8%，中民投同比增长8%，华润置地同比增长6%，旭辉同比增长15%。 土地：优质地块供应减少推高价格；期待下半年窗口——上半年300个城市土地出让面积同比减少22%（创20年新低），CRIC数据显示，土地购置面积从百强房企同比减少25%；供应受限将平均土地溢价推至6月13.7%（环比上升8个百分点；例如深圳、杭州、上海）；土地购置成本领先的是中粮（在深圳表现强劲）、保利开发与建设。此外，COLI/金茂/绿城计划在2026年下半年进行收购，因为供应回升可能提供更具吸引力的土地价格，在2025年表现强劲之后。6月开发建设步伐加快（深圳/上海/杭州/无锡/苏州/福州等）。 政策：更新进展顺利；支持复苏势头——[1]《求是》杂志（6月18日）呼吁加大刺激消费力度，并提到要加快修复家庭资产负债表及稳定房地产市场，以防止对信心的负面影响。[2]2026年更新投资：中央预算为970亿元人民币（增加170亿元人民币，同比增长21%），以及另外1600亿元人民币的超长期特别国债（增加250亿元人民币，同比增长18.5%）。[3]我们预计7月政治局会议将释放支持性信号。地方层面，在市场复苏过程中，任何针对限购/以旧换新等政策的放松，以强化上行趋势和家庭预期，都将超出当前市场对无具体政策出台的预期。 参见附录A-1，了解分析师资质认证、重要披露和研究分析师的关联方信息。 如果您视力受损，并希望就本文件中的图形细节与花旗代表通话，请从美国境内拨打1-888-500-5008（语音电话：711），或从美国境外拨打+1-210-677-3788。 附录A-1 分析师认证 本研究报告的编制和内容主要负责研究人员，要么（i）在作者栏中标注为“AC”，要么（ii）与归属于该分析师的内容一同加粗列出。如果在作者栏中标注了多位AC分析师，则每位分析师均对整个研究报告进行认证，但除外（a）内容归属于另一位加粗列出的认证分析师的情况，以及（b）仅针对特定发行人的观点，且这些观点归属于下方价格图表或评级历史表中识别出的另一位认证分析师的情况。每位分析师均对其负责的报告部分进行认证：（1）报告中所表达的观点准确反映了他们对所提及的每位发行人和证券的个人看法，且是以独立方式编制的，包括涉及花旗全球市场公司及其附属公司的内容；以及（2）研究分析师的任何部分薪酬，现在或将来，均未直接或间接地与其在本报告中提出的具体建议或观点相关。 重要披露 花旗全球市场公司或其附属公司在过去12个月内因向中国提供投资银行业务而获得报酬。花旗全球市场公司或其附属公司预计在未来三个月内将从中国获得或寻求投资银行业务的报酬。花旗全球市场公司或其附属公司在过去12个月内因向中国提供除投资银行业务以外的产品和服务而获得报酬。花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有，以下作为投资银行业务客户：中国。花旗全球市场公司或其附属公司目前拥有，或在过去12个月内拥有，以下作为客户，且提供的服务与投资银行业务和证券无关：中国。花旗全球市场公司及其附属公司在中国拥有重大财务利益。（关于重大财务利益的确定说明，请参阅可在www.citiVelocity.com找到的利益冲突管理政策。）分析师的报酬由花旗研究管理部门和花旗高级管理层确定，并基于旨在使花旗全球市场公司及其附属公司（以下简称“公司”）的投资客户受益的活动和服务。报酬不与特定交易或建议挂钩。与公司所有员工一样，分析师的报酬会受到公司整体盈利能力的影响，而公司整体盈利能力包括投资银行业务、销售与交易以及主经纪业务收入。股本研究分析师报酬的一个因素是安排机构客户与所覆盖公司管理层之间的企业接触活动。通常，当分析师对公司持正面看法时，公司管理层更可能参与。对于产品中花旗全球市场公司并非做市商的所推荐金融工具，花旗全球市场公司是此类金融工具（及其任何标的工具）的流动性提供者，并可能在此类工具的交易中担任主交易商。公司是交易与证券相关的金融工具的定期发行人，这些金融工具可能在产品中有所推荐。公司定期交易产品中讨论的发行人的证券。公司可能以与产品不一致的方式从事证券交易，并且对于产品所涵盖的证券，公司将基于主交易商的身份从客户处买入或卖出。除非另有说明，否则研究分析师及其团队成员在过去12个月内均未审阅过所提供投资观点的公司的实际运营情况。有关本花旗研究产品（“产品”）所涉及的公司的重要披露（包括历史披露副本），请联系花旗研究，地址：纽约格林威治街388号6楼，邮编10013，收件人：法律/合规部[E6WYB6412478]。此外，除估值和风险评估以及历史披露外，相同的重要披露包含在公司披露网站https://www.citivelocity.com/cvr/eppublic/citi_research_disclosures上。估值和风险评估可在有关所涉公司的最新研究报告/笔记中找到。根据市场滥用监管规定，可在花旗Velocity（https://www.citivelocity.com/cv2）或您的标准分发门户访问过去12个月内发布的所有花旗研究建议的历史记录。历史披露（长达过去三年）将应要求提供。 花旗研究：基础研究投资评级指南花旗研究股票推荐包括一项投资评级和一项可选的风险评级，以突出高风险股票。风险评级会同时考虑价格波动和基本面标准。股 票要么没有风险评级，要么被评定为高风险评级。 投资评级：花旗研究投资评级分为买入、中性及卖出。我们的评级基于分析师对预期总回报（“ETR”）的预期以及风险。ETR是指在未来12个月内股票预测价格上涨（或下跌）加上股息收益率的总和。目标价基于12个月的时间范围。投资评级定义如下：买入（1）预期总回报（ETR）为15%或更高（高风险股票为25%或更高）；卖出（3）为负的ETR。任何未获分配买入或卖出评级的股票均被视为中性（2）。对于评级为中性的股票（2），如果分析师认为缺乏估值驱动因素和/或投资催化剂，无法得出正面或负面的投资观点，经花旗研究管理层批准，分析师可以选择不设定目标价，从而不计算ETR。因监管和/或内部政策原因，花旗研究可能暂停其评级和目标价，并分配“评级暂停”状态。花旗研究也可能因其他特殊情况（例如，缺乏对分析师论点至关重要的信息、交易暂停）影响公司及/或公司证券交易，而暂停其评级和目标价，并分配“审阅中”状态。在上述任何情况下，评级和目标价将在评级历史价格图中分别显示为“—“和“-“。在2022年4月11日之前，花旗研究对上述两种情况均分配“审阅中”状态，在2020年11月11日之前，仅在特殊情况下分配。分析师将在实际可能的情况下尽快发布报告，重新建立评级和投资论点。投资评级由上述所述范围在启动覆盖、投资和/或风险评级发生变化，或目标价发生变化时（受管理层有限裁量权限制）确定。有时，由于市场价格波动和/或其他短期波动或交易模式，预期总回报可能会超出这些范围。此类临时偏差将予以允许，但将受到研究管理部门的审查。您买卖证券的决定应基于您的个人投资目标，并且只有在评估了股票的预期表现和风险后才能做出。 催化剂观察/短期观点（“STV”）评级披露：催化剂观察及STV多空评级：花旗研究部门也可能发布催化剂观察或多空评级（STV Upside/Downside call），以表明分析师预期在 特定30或90天期间内，由于一个或多个具体的短期催化剂或事件对公司或市场产生影响，股价将（上涨/下跌）。当分析师高度确信股价将受影响时，将发布催化剂观察；当信心程度为中等时，则为STV评级。催化剂观察或STV多空评级将在指定的30/90天期限结束时自动失效。若股价表现（以收盘价计算）超出评级方向15%（除非分析师覆盖），催化剂观察也将自动移除。分析师也可能在指定期限结束前，通过发布研究报告移除催化剂观察或多空评级。催化剂观察/STV多空评级可能与股票的基本股权评级不同，后者反映的是更长期的绝对回报预期。根据FINRA评级分配披露规则，催化剂观察/STV看涨评级对应买入建议，而催化剂观察/STV看跌评级对应卖出建议。未分配至催化剂观察看涨、催化剂观察看跌、STV看涨或STV看跌评级的股票被视为催化剂观察/STV无观点。根据FINRA评级分配披露规则，我们将催化剂观察/STV无观点对应于我们催化剂观察/STV多空评级系统中的持有评级。然而，我们重申，我们不认为无观点是一种建议。对于所有催化剂观察/STV多空评级，存在催化剂及关联股价变动未能如预期实现的风险。 研究员关联方 / 非美国研究员披露本报告作者就职的法人在下文列出（其监管机构亦在本报告中列出）。除被认定为受花旗全球市场公司（Citigroup Global Marke ts Inc.）雇佣的研究分析师外，为本报告撰写的研究分析师（即下文列出的其他非美国研究分析师）未在FINRA注册或获得资格认证。此类研究分析师可能不是会员组织的关联人士（但受雇于会员组织的关联公司），因此可能不受FINRA规则2241关于与标的公司沟通、公开露面及研究分析师账户持有的证券交易等限制。 所提及建议中仪器的价格（如有）均为该仪器主要市场前一交易日的收盘价，除非另有说明。 本研究报告内任何建议的完成及首次传播时间均以产品顶部显示的东半球日期时间为准。若产品引用了其他分析师的观点，则请参考价格图表或评级历史表格，以确定该观点的完成及首次传播时间。 各司法管辖区均有规定，若一项建议与作者在过去12个月内已发布的、关于同一金融工具或发行人的任何先前建议存在差异，则必须遵守相关规定。 负责产品生产的花旗集团法律实体是第一 哥伦比亚共和国投资者披露 因此。请参阅“研究分析师关联方/非美国研究分析师披露”部分以了解详情。 如对本文件有任何疑问或因本文件引起或与之相关的任何事项，请致函花旗银行（新加坡）有限公司。该产品面向根据证券法定义的获得认证、专业的机构投资者。 《2001年期货与期权法》。对于花旗银行新加坡有限公司（“CSL”），该产品由CSL在新加坡向选定的花旗黄金/花旗私人客户。CSL不提供关于实质内容或为其做准备的研究或分析。 该CMO仅适用于CMO的票面价值，而不适用于任何支付的溢价。产品中包含的某些投资可能对私人客