HeaderTable_User 847289893 1353271250 1761028795 HeaderTable_Stock 000402 增持 investRatingChange.same 13020600 HeaderTable_Excel 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 年报点评 【公司·证券研究报告】 Table_Excel1 公司主要财务信息 2016A 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入（百万元） 19,853 25,519 31,012 37,392 44,683 同比增长 27.5% 28.5% 21.5% 20.6% 19.5% 营业利润（百万元） 4,196 5,509 6,664 7,903 9,572 同比增长 31.6% 31.3% 21.0% 18.6% 21.1% 归属母公司净利润（百万元） 2,804 3,006 3,551 4,204 5,083 同比增长 24.5% 7.2% 18.1% 18.4% 20.9% 每股收益（元） 0.94 1.01 1.19 1.41 1.70 毛利率 30.0% 29.4% 33.5% 33.3% 35.3% 净利率 14.1% 11.8% 11.5% 11.2% 11.4% 净资产收益率 10.5% 10.5% 11.5% 12.5% 13.9% 市盈率（倍） 10.5 9.8 8.3 7.0 5.8 市净率（倍） 1.1 1.0 0.9 0.8 0.8 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 积极布局核心城市，自持物业价值持续释放 ——2017年年报点评 核心观点 营收维持高增长，归母净利润增速放缓至7%。2017年公司实现营业收入255亿元，同比增长29%，实现归属于母公司净利润30亿元，同比增长7%。公司营业收入及业绩增速整体符合市场预期，归母净利润增速低于营收增速主要是由于公司2017年少数股东损益明显上升造成的。公司2017年结算毛利率为29.4%，与2016年基本持平，净利率上升至16.1%，均高于行业平均水平。 销售同比略有下滑，城市布局稳中有进。受行业调控政策尤其是热点城市的限价政策的影响，公司2017年房地产销售金额为235.7亿元，同比下滑15%。为扭转调控政策的不利影响，公司在2017年积极调整城市布局，新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等5个城市。公司2017年共获取优质项目18个，新增权益投资额超过247亿元。2018年公司将维持积极的拿地策略，计划实现项目土地投资权益金额约280亿元。 自持核心区域物业面积持续增长，提供稳定租金回报。2017年公司物业租赁业务的营业收入达15.6亿元，同比增长25%。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有的出租物业规划建筑面积已达101.7万平方米，同比增长31%，其中写字楼及配套业态面积约79.4万平方米，商业业态面积约22.3万平方米。优质出租物业面积不断增长，且自持结构持续优化，后续价值重估可期。 财务预测与投资建议 维持增持评级，上调目标价至13.09元（原目标价为12.98元）。我们预测2018-2020年公司EPS为1.19/1.41/1.70元（原预测为2018-2019年1.18/1.37元）。我们采用历史PE估值法进行估值，公司自2010年至今的历史平均PE为11X，给予公司2018年11X的PE估值，对应目标价13.09元。 风险提示 一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期。物业出租率不及预期。 城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2018年03月26日） 9.87元 目标价格 13.09元 52周最高价/最低价 13.28/9.77元 总股本/流通A股（万股） 298,893/298,779 A股市值（百万元） 29,501 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2018年03月27日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现（%） -1.6 -6.5 -9.3 -10.8 相对表现（%） 3.2 -0.7 -5.0 -22.0 沪深300（%）% -4.8 -5.8 -4.3 11.2 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 董博 dongbo1@orientsec.com.cn 相关报告 业绩略低于预期，稀缺自持物业价值渐显 2018-01-31 虎踞京城核心区域，资产价值重估可期 2017-12-24 -12%0%12%23%35%17/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/0118/02金融街沪深300金融街 000402.SZ 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 金融街年报点评 —— 积极布局核心城市，自持物业价值持续释放 2 营收高速增长，拓展城市积极 营收维持高增长，归母净利润增速放缓至7%。2017年公司实现营业收入255亿元，同比增长29%，实现归属于母公司净利润30亿元，同比增长7%。公司营业收入及业绩增速整体符合市场预期，归母净利润增速低于营收增速主要是由于公司2017年少数股东损益明显上升造成的。 图1：公司2017年营业收入255亿元，同比增长29% 资料来源：公司公告、东方证券研究所 图2：公司2017年归母净利润30亿元，同比增长7% 资料来源：公司公告、东方证券研究所 结算毛利率维持较高水平，少数股东损益大幅提升。公司2017年结算毛利率为29.4%，与2016年基本持平，净利率上升至16.1%。少数股东损益占比提升至25.6%，主要是由于3个权益占比50%的项目（北京公园懿府、北京金融街万科丰科中心、广州珠江金茂府）在2017年进行了结算造成的。公司储备的项目中合作开发的项目占比并不高，预计未来少数股东损益占比将稳步下降。 图3：公司2017年毛利率水平稳定在29.4% 资料来源：公司公告、东方证券研究所 图4：公司2017年少数股东损益占比提升至25.6% 资料来源：公司公告、东方证券研究所 15% 11% -29% 28% 29% -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40% - 50 100 150 200 250 3002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 营业收入（亿元） 同比增长 27% 1% -23% 24% 7% -40%-20%0%20%40%60%80%100% - 5 10 15 20 25 30 352013年 2014年 2015年 2016年 2017年 归属于母公司净利润（亿元） 同比增长 37.5% 30.6% 30.1% 30.0% 29.4% 17.7% 14.1% 14.6% 14.2% 16.1% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 毛利率 净利润率 归属于母公司净利润率 17.9% 5.9% 0.5% 0.4% 25.6% 0%5%10%15%20%25%30%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 少数股东损益占比 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 金融街年报点评 —— 积极布局核心城市，自持物业价值持续释放 3 销售出现同比下滑，城市布局稳中有进。受行业调控政策尤其是热点城市的限价政策的影响，公司2017年房地产销售金额为235.7亿元，同比下滑15%。受销售下滑影响，公司2017年预收账款同比下滑46%至102.1亿元，虽然同比出现下滑，但整体仍维持在100亿元规模以上，能对未来2年的业绩形成一定程度的支撑。为扭转调控政策的不利影响，公司在2017年积极调整城市布局，新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等5个城市，初步完成新一轮区域战略布局。 积极拿地，扩充土地储备规模。公司2017年综合运用公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道获取项目资源，共获取优质项目18个，新增权益投资额超过247亿元。2018年公司将维持积极的拿地策略，计划实现项目土地投资权益金额约280亿元。 图5：公司2017年房地产销售金额235.7亿元 资料来源：公司公告、东方证券研究所 图6：公司2017年预收账款下滑至102.1亿元 资料来源：公司公告、东方证券研究所 负债率略有上升，利用自持物业资源拓展创新融资渠道。2017年公司净负债率为150.8%，仍处于可控范围。截至2017年年底公司短期负债为65亿元，货币资金达115亿元，短期负债覆盖比例为1.8，还款压力较小。此外公司积极加强融资创新、拓展融资渠道，2017年成功发行30亿元中期票据（3+2年期票面利率4.65%、5年期票面利率4.75%）和66.5亿元金融街中心CMBS（3+3+3+3年期，票面利率5.12%），整体融资成本低于行业平均水平。 15% 84% -15% -20%0%20%40%60%80%100% - 50 100 150 200 250 3002014年 2015年 2016年 2017年 销售金额（亿元） 同比增长 -26% -2% 118% -46% -100%-50%0%50%100%150% - 50 100 150 2002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 预收账款（亿元） 同比增速 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 金融街年报点评 —— 积极布局核心城市，自持物业价值持续释放 4 图7：公司2017年负债率略有上升 资料来源：公司公告、东方证券研究所 图8：公司2017年短期负债覆盖比率为1.8，偿债能力无虞 资料来源：公司公告、东方证券研究所 优质自持物业价值持续释放 自持核心区域物业面积持续增长，提供稳定租金回报。2017年公司物业租赁业务的营业收入达15.6亿元，同比增长25%。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有的出租物业规划建筑面积已达101.7万平方米，同比增长31%，其中写字楼及配套业态面积约79.4万平方米，商业业态面积约22.3万平方米。优质出租物业面积不断增长，且自持结构持续优化，后续价值重估可期。 图9：公司2017年物业租赁业务营收达15.6亿元 资料来源：公司公告、东方证券研究所 图10：公司2017年出租物业建面同比增长31% 资料来源：公司公告、东方证券研究所 盈利预测与投资建议 盈利预测：201