2017年年度业绩预告：业绩略低于预期，稀缺自持物业价值渐显

HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Stock 000402 增持 investRatingChange.same 13020600 HeaderTable_Excel HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【公司·证券研究报告】 Table_Excel1 公司主要财务信息 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元） 15,565 19,853 22,011 26,353 30,722 同比增长 -29.4% 27.5% 10.9% 19.7% 16.6% 营业利润（百万元） 3,189 4,196 4,342 4,983 5,816 同比增长 -22.5% 31.6% 3.5% 14.8% 16.7% 归属母公司净利润（百万元） 2,253 2,804 3,067 3,518 4,104 同比增长 -23.0% 24.5% 9.4% 14.7% 16.7% 每股收益（元） 0.75 0.94 1.03 1.18 1.37 毛利率 30.1% 30.0% 31.2% 32.0% 32.4% 净利率 14.5% 14.1% 13.9% 13.3% 13.4% 净资产收益率 9.1% 10.5% 10.7% 11.4% 12.3% 市盈率（倍） 15.5 12.4 11.4 9.9 8.5 市净率（倍） 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， Table_Title 业绩略低于预期，稀缺自持物业价值渐显 ——2017年年度业绩预告 Table_Summary 核心观点  归母净利润同比预增1-10%。公司晚间公布2017年年度业绩预告，其2017年归母净利润预计为28.3亿元-30.8亿元，同比增长1-10%，业绩增速略低于预期。  销售略有放缓，可结算资源仍较充沛。根据克而瑞统计数据，公司2017年的房地产销售金额为261亿元，同比减少5%，主要是由于公司的项目集中布局在一、二线城市，这些城市严格的限价政策对公司相关项目的销售和周转造成了影响。但由于公司2016年销售金额大幅提升84%至276亿元，因此对应2018年的可结算资源仍非常充沛，能够保障2018年业绩的稳定增长。  稀缺自持物业租金收入为公司提供稳定现金流。截止到2016年底，公司持有各类物业共计97.1 万平米，公司自持的出租物业集中于北京西城区、上海虹口区和天津和平区等一二线城市的核心地段。公告中公司提到“优化自持物业结构、深化自持精细管理，自持业务收入和盈利能力持续提升”是造成公司2017年业绩增长的原因之一。目前公司核心自持物业北京金融街办公楼的空置率仅为1%左右，远低于北京甲级写字楼10.2%的平均空置率。同时，2016年金融街区域的写字楼租金平均涨幅为8%。优秀的管控运营存量物业的能力确保低空置率，物业的稀缺性带来稳定的租金增长，共同构成自持物业业务业绩的持续稳定增长。 财务预测与投资建议 维持增持评级，目标价略下调至12.98元（原目标价为13.31元）。受公司项目结算周期的影响，我们将公司2017-2019年每股收益分别调整为1.03/1.18/1.37元（原为1.07/1.21/1.41元）。我们采用历史PE估值法进行估值，公司自2010年至今的历史平均PE为11X，给予公司2018年11X的PE估值，对应目标价12.98元，维持增持评级。 风险提示  一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期。物业出租率不及预期。  城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。 Table_BaseInfo 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2018年01月30日） 11.67元 目标价格 12.98元 52周最高价/最低价 13.28/10.42元 总股本/流通A股（万股） 298,893/298,739 A股市值（百万元） 34,881 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2018年01月31日 Table_ChangeRate 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现（%） -4.6 5.0 1.5 11.4 相对表现（%） -1.7 -0.6 -4.7 -14.3 沪深300（%）（%） -2.9 5.6 6.1 25.6 Table_Wind 资料来源：WIND、东方证券研究所 Table_Author 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 Table_Contacter 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn Table_Report 相关报告 虎踞京城核心区域，资产价值重估可期 2017-12-24 -10%0%10%21%31%42%17/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/01金融街沪深300金融街 000402.SZ 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 金融街动态跟踪 —— 业绩略低于预期，稀缺自持物业价值渐显 2 Table_Excel2 资产负债表 利润表 单位:百万元 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E 单位:百万元 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E 货币资金 8,543 13,339 13,916 12,201 13,300 营业收入 15,565 19,853 22,011 26,353 30,722 应收账款 828 960 1,305 1,413 1,651 营业成本 10,887 13,890 15,151 17,908 20,774 预付账款 5,624 5,884 6,801 8,491 9,499 营业税金及附加 1,479 1,472 1,801 2,475 2,879 存货 64,915 56,452 59,932 63,137 64,253 营业费用 551 873 972 1,163 1,356 其他 2,819 5,714 3,592 4,182 4,324 管理费用 616 613 724 867 1,011 流动资产合计 82,729 82,349 85,545 89,425 93,027 财务费用 908 879 1,154 1,161 1,126 长期股权投资 90 88 182 182 182 资产减值损失 130 112 121 121 121 固定资产 2,886 2,630 2,735 3,027 3,306 公允价值变动收益 2,121 2,161 2,231 2,304 2,339 在建工程 11 27 687 1,355 2,031 投资净收益 75 22 22 22 22 无形资产 791 615 580 546 513 其他 0 0 0 0 0 其他 19,171 27,127 27,324 27,718 28,114 营业利润 3,189 4,196 4,342 4,983 5,816 非流动资产合计 22,950 30,486 31,509 32,828 34,146 营业外收入 48 50 50 50 50 资产总计 105,679 112,836 117,054 122,253 127,173 营业外支出 29 31 31 31 31 短期借款 1,525 0 685 737 474 利润总额 3,208 4,215 4,361 5,002 5,835 应付账款 4,038 4,246 4,749 5,910 6,573 所得税 943 1,399 1,282 1,470 1,715 其他 21,115 27,307 29,100 31,200 33,526 净利润 2,265 2,816 3,079 3,532 4,120 流动负债合计 26,679 31,552 34,534 37,846 40,573 少数股东损益 12 11 12 14 16 长期借款 31,746 21,764 21,941 22,296 22,653 归属于母公司净利润 2,253 2,804 3,067 3,518 4,104 应付债券 15,976 25,144 25,144 24,144 23,144 每股收益（元） 0.75 0.94 1.03 1.18 1.37 其他 2,275 3,244 2,420 2,646 2,770 非流动负债合计 49,997 50,152 49,505 49,086 48,567 主要财务比率 负债合计 76,675 81,704 84,039 86,933 89,140 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E 少数股东权益 3,516 3,389 3,401 3,415 3,431 成长能力 股本 2,989 2,989 2,989 2,989 2,989 营业收入 -29.4% 27.5% 10.9% 19.7% 16.6% 资本公积 6,884 6,885 6,885 6,885 6,885 营业利润 -22.5% 31.6% 3.5% 14.8% 16.7% 留存收益 15,570 17,179 19,050 21,341 24,038 归属于母公司净利润 -23.0% 24.5% 9.4% 14.7% 16.7% 其他 44 690 690 690 690 获利能力 股东权益合计 29,004 31,132 33,015 35,320 38,033 毛利率 30.1% 30.0% 31.2% 32.0% 32.4% 负债和股东权益 105,679 112,836 117,054 122,253 127,173 净利率 14.5% 14.1% 13.9% 13.3% 13.4% ROE 9.1% 10.5% 10.7% 11.4% 12.3% 现金流量表 ROIC 3.9% 4.1% 4.7% 5.1% 5.6% 单位:百万元 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E 偿债能力 净利润 2,265 2,816 3,079 3,532 4,120 资产负债率 72.6% 72.4% 71.8% 71.1% 70.1% 折旧摊销 128 102 114 123 136 净负债率 162.2% 119.5% 113.5% 109.3% 96.2% 财务费用 908 879 1,154 1,161 1,126 流动比率 3.10 2.61 2.48 2.36 2.29 投资损失 (75) (22) (22) (22) (22) 速动比率 0.66 0.82 0.74 0.